Sinds het Didam I-arrest van de Hoge Raad is duidelijk dat gemeenten bij onder andere de verkoop van onroerende zaken niet zonder meer één-op-één met een partij mogen contracteren. Uit het gelijkheidsbeginsel volgt dat een gemeente in beginsel mededingingsruimte moet bieden aan potentiële gegadigden. In beginsel, want als op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde is, mag de gemeente afzien van het bieden van gelijke kansen. Deze uitzondering is nadien in de lagere rechtspraak en het Didam II-arrest bevestigd.
In onze eerdere nieuwsbrief hebben wij al gewezen op het belang van woningcorporaties bij deze uitzondering. Gemeenten verkopen regelmatig grond aan woningcorporaties met het oog op de realisatie van sociale huurwoningen. Juist vanwege de wettelijke taak van woningcorporaties, hun gebondenheid aan de Woningwet en de prestatieafspraken met gemeenten kunnen woningcorporaties als enige serieuze gegadigde worden aangemerkt. Specifiek op basis van deze uitgangspunten oordeelde de voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland dat de gemeente één-op-één aan een woningcorporatie mocht verkopen (en een commerciële partij niet hoefde te laten meedingen naar de aankoop).
Sinds het Didam I-arrest hebben wij veel geadviseerd met betrekking tot koopovereenkomsten tussen gemeenten en woningcorporaties en niet in alle gevallen was het beroep op de uitzondering ‘slechts één serieuze gegadigde’ al onderdeel van de motivering dan wel volledig onderbouwd. Dit terwijl de publicatie meer is dan een formaliteit. Gemeenten moeten concreet maken waarom het perceel nodig is voor sociale huur, hoe de verkoop past binnen het gemeentelijk woonbeleid en waarom de woningcorporatie, gelet op haar wettelijke taak en eventuele prestatieafspraken, de aangewezen partij is. Het blijft voor woningcorporaties dus zaak om hier goed op te (blijven) letten!
De bezwaartermijn in de publicatie is geen vervaltermijn: zorgvuldigheid aan de voorkant is nu extra belangrijk
Dit geldt te meer nu uit de rechtspraak volgt dat de termijn die gemeenten in de publicatie opnemen voor het maken van bezwaar er niet toe leidt dat een marktpartij na het verstrijken van die termijn geen bezwaar meer kan maken. In een recente uitspraak oordeelde de voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2026:1977) namelijk dat in geval van een voorgenomen verkoop van grond door een overheidslichaam geen wettelijke vervaltermijn geldt zoals in het aanbestedingsrecht wel het geval is, en dat géén sprake is van een contractueel overeengekomen vervaltermijn. De termijn is immers eenzijdig door de gemeente gesteld.
Als een marktpartij zich pas na afloop van die termijn meldt of bezwaar maakt, betekent dat dus niet automatisch dat zij haar rechten heeft verwerkt. Dit leidde ertoe dat de gemeente niet met succes een beroep kon doen op de (verval)termijn die in de publicatie was genoemd, de marktpartij (alsnog) bezwaar kon maken en in kort geding werd geoordeeld dat de verkoop in strijd was met de Didam-jurisprudentie.
Voor de praktijk betekent dit dat gemeenten dus geen zekerheid hebben dat er na het verstrijken van een in de publicatie gestelde termijn geen bezwaar meer kan worden gemaakt (en in een verstrekkend geval zoals hiervoor aan de orde was, de verkoop in strijd met de Didam-regels wordt geoordeeld). In de praktijk zagen wij al dat veel gemeenten in de koopovereenkomst het risico op bezwaren en/of (juridische) procedures tegen de voorgenomen verkoop bij de woningcorporatie neerlegden. Met het oog op voornoemde uitspraak is de kans groot dat gemeenten hier nu op aan zullen (blijven) sturen.
Voor woningcorporaties is het van belang dat zij in die gevallen scherp voor ogen hebben dat:
- het publiceren en motiveren van de voorgenomen één-op-één verkoop de (uitsluitende) verantwoordelijkheid van de gemeente is; en
- de recente uitspraak van de voorzieningenrechter géén betrekking heeft op een voorgenomen verkoop van een gemeente aan een woningcorporatie.
Hetgeen onder (ii) genoemd is, is belangrijk omdat de rechtspraak die specifiek betrekking had op een één-op-één verkoop aan een woningcorporatie (zie hiervoor) bevestigt dat in dat geval sprake is van de uitzondering ‘slechts één serieuze gegadigde’. Juist daarom verdient de voorgenomen verkoop door de gemeente aan een woningcorporatie bijzondere aandacht.
Maar ook in een kort geding (ECLI:NL:RBMNE:2025:92) waarin geen woningcorporatie was betrokken, werden de vorderingen van de bezwaarmaker (NB die ook na het verstrijken van de in de publicatie vermelde (verval)termijn waren ingesteld) afgewezen, omdat de gemeente wel op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria had geconcludeerd dat (in die kwestie) Fastned als enige serieuze gegadigde kwalificeerde. De verkoop was om die reden niet in strijd met de Didam-jurisprudentie tot stand gekomen.
Conclusie
Hoewel de rechtspraak enerzijds gemeenten geen zekerheid biedt dat na de (verval)termijn die in de publicatie wordt opgenomen geen bezwaar meer kan worden gemaakt en/of een kort geding kan worden gestart, bevestigt de rechtspraak anderzijds wél de uitzondering op de hoofdregel, inhoudende dat een één-op-één verkoop is toegestaan als sprake is van ‘slechts één serieuze gegadigde’. Bij deze stand van zaken is een goede en volledige motivering (extra) belangrijk bij een voorgenomen één-op-één verkoop aan woningcorporaties.
Bij de huidige stand van zaken wordt het risico op vertraging, discussie en/of procedures niet volledig uitgesloten, maar dat risico wordt met een zorgvuldige motivering wel aanzienlijk beter beheersbaar gemaakt. Zowel gemeenten als woningcorporaties kunnen daar hun voordeel mee doen.
Wilt u hier meer over weten? Neem dan gerust contact op.
