Er is nieuwe aandacht voor het leerstuk van de verrekening naar aanleiding van een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 23 december 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:10657 link. In die procedure stond de vraag centraal of de verhuurder (Stichting Stadgenoot) een in verband met de sloop van een huurwoning toegekende verhuiskostenvergoeding mocht verrekenen (‘wegstrepen’) met een huurschuld van de huurder waarvoor een betalingsregeling was afgesproken. De verhuurder stelde zich op het standpunt a) dat zij over mocht gaan tot verrekening en b) dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat zij de verhuiskostenvergoeding aan de huurder moest uitkeren omdat de huurder een forse huurachterstand heeft, zij mogelijk tot een schuldsaneringstraject wordt toegelaten en, aldus de verhuurder, in dat geval voor de hand ligt dat de verhuurder nog slechts een fractie van de openstaande huur zal ontvangen. Aan het einde van deze weblog bespreek ik hoe de kantonrechter naar de kwestie keek. Tipje van de sluier: de verhuurder werd in het ongelijk gesteld en moest de verhuiskostenvergoeding aan de huurder uitkeren.
De procedure bij de rechtbank Amsterdam is een goed voorbeeld van vorderingen over en weer tussen de verhuurder en de huurder. Dit gebeurt namelijk regelmatig. Verhuurders en huurders kunnen zowel gedurende de looptijd van een huurovereenkomst als daarna een geldvordering op elkaar hebben. Van de zijde van de verhuurder kan gedacht worden aan een huurachterstand of proceskostenveroordeling na een juridische procedure. Maar denk ook aan een vordering na de vastgestelde jaarafrekening servicekosten omdat de maandelijkse voorschotten niet toereikend bleken of aan de mutatiekosten na beëindiging van de huurovereenkomst. Van de zijde van de huurder gaat het bijvoorbeeld om een verhuiskostenvergoeding als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW, een tijdelijke huurprijsverlaging in verband met gebreken, gevolgschade van gebreken en terugbetaling van de waarborgsom. Hebben de verhuurder en de (ex-)huurder over en weer geld te vorderen, dan is het praktisch en wenselijk om deze vorderingen tegen elkaar 'weg te strepen'. In dit artikel bespreek ik kort de (on)mogelijkheden met betrekking tot verrekening van geldvorderingen. Een relevant onderwerp, want binnenkort ligt de jaarafrekening servicekosten over 2025 bij de huurders op de deurmat.
Voorwaarden voor verrekening
Om vorderingen tegen elkaar te kunnen wegstrepen - 'verrekenen' - moet aan de vereisten in artikel 6:127 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden voldaan. Daarin staat: 'Een schuldenaar heeft de bevoegdheid tot verrekening, wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot het afdwingen van de betaling van de vordering.' Een schuldenaar heeft de bevoegdheid tot verrekenen als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
(1) er is sprake van wederkerig schuldenaarschap. Dit houdt in dat de betrokken partijen over en weer elkaars schuldeiser en schuldenaar zijn;
(2) de prestaties die partijen over en weer te vorderen hebben zijn gelijksoortig. Daarvan is sprake indien de schuldenaar bevoegd is zijn schuld te voldoen met hetgeen hij van zijn wederpartij heeft te vorderen (in de meeste gevallen: geld).
(3) de schuldenaar bevoegd is om zijn of haar schuld aan de ander te voldoen. Die bevoegdheid ontbreekt onder andere als er beslag is gelegd op het vermogen van de schuldenaar; en
(4) de schuldenaar bevoegd is tot het afdwingen van de betaling van zijn of haar vordering. Daarvan is bijvoorbeeld geen sprake als de vordering is verjaard of nog niet opeisbaar is (ten aanzien van de opeisbaarheid: omdat aan de schuldenaar is termijn is gegeven om de schuld te voldoen en die termijn nog niet is verstreken). Ook is een gehele vordering in beginsel niet opeisbaar als met een huurder een betalingsregeling is afgesproken voor een maandelijkse aflossing van een huurachterstand.
Is de schuldenaar bevoegd tot verrekening, dan kan de verrekening plaatsvinden door middel van de verklaring aan de schuldeiser dat de schuldenaar zijn of haar schuld verrekent met de vordering (artikel 6:127 lid 1 BW). Deze verklaring is vormvrij en hoeft dus niet schriftelijk plaats te vinden; mondeling of stilzwijgend is ook mogelijk. Geadviseerd wordt om de verklaring wel schriftelijk te doen. Zo kunnen bewijsproblemen worden voorkomen.
Verjaring van de geldvordering
Van belang is om te controleren of de geldvordering niet is 'verjaard'. De meeste geldvorderingen hebben een verjaringstermijn van 5 jaar, gerekend vanaf het moment dat de vordering opeisbaar is geworden. Na die verjaringstermijn kan de schuldeiser de vordering niet meer opeisen, tenzij de verhuurder voor het verstrijken van de termijn, de verjaring 'stuit'. Met deze stuiting begint een nieuwe verjaringstermijn te lopen. Stuiting kan plaatsvinden door middel van het instellen van een eis, door een schriftelijke aanmaning of mededeling waarmee de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt of door erkenning van de vordering door de schuldenaar (artikel 3:316 - 318 BW).
Kan de verhuurder een oude geldvordering op de huurder nog verrekenen met een nieuwe geldvordering van de huurder op de verhuurder? En levert de verjaringstermijn dan problemen op? Relevant hiervoor is artikel 6:131 lid 1 BW. Daaruit volgt dat de bevoegdheid tot verrekening niet eindigt door verjaring van de rechtsvordering. Met andere woorden: de verjaring van een geldvordering maakt aan een eenmaal verkregen verrekeningsbevoegdheid geen einde. Van belang is wel dat de bevoegdheid tot verrekening moet zijn ontstaan voordat de geldvordering verjaart (HR 23 januari 2026, ECLI:NL:HR:2026:93 link). Ik leg dit uit aan de hand van voorbeelden.
Voorbeelden
Ter illustratie gaan we uit van de volgende situatie: de huurder heeft de huur voor de maand januari 2026 (€ 700,00) niet conform verplichtingen vóór 1 januari 2026 aan de verhuurder voldaan. Dat bedrag is per 1 januari 2026 opeisbaar geworden en de verhuurder kan dit bedrag tot en met 31 december 2030 van de huurder vorderen. Na die vijf jaar kan de verhuurder deze huurschuld dus niet meer bij de huurder opeisen, tenzij stuiting plaatsvindt. Op 1 juni 2026 ontvangt de huurder de vastgestelde jaarafrekening servicekosten over 2025 en daaruit volgt dat de huurder € 200,00 van de verhuurder terugkrijgt. In dat geval heeft de verhuurder op de huurder een vordering van € 700,00 en de huurder op de verhuurder een vordering van € 200,00. De verhuurder kan, indien wordt voldaan aan de beschreven voorwaarden, overgaan tot verrekening door aan de huurder te verklaren dat het bedrag van € 200,00 wordt verrekend met de openstaande huurschuld. De huurschuld bedraagt vervolgens € 500,00.
Stel dat de huurder niet op 1 juni 2026 de vastgestelde jaarafrekening servicekosten over 2025 ontvangt en € 200,00 dient terug te krijgen, maar op 1 november 2030 een vonnis ontvangt op basis waarvan de verhuurder wordt veroordeeld tot betaling van € 600,00 aan de huurder. Op dat moment is de vordering van € 700,00 op de huurder nog opeisbaar en kan de verhuurder de vordering van € 600,00 verrekenen met het openstaande bedrag.
Zou in het voorbeeld het vonnis niet op 1 november 2030 worden gewezen, maar op 1 februari 2031, dan kan de verhuurder de huurschuld van € 700,00 niet met de € 600,00 verrekenen omdat de geldvordering op de huurder op het moment dat het vonnis wordt gewezen al is verjaard.
Tips
Om geldvorderingen op de huurder te kunnen verrekenen met eventuele toekomstige geldvorderingen van de huurder op de verhuurder, worden al met al de volgende tips meegegeven:
- Kondig in correspondentie aan de huurder waarin de huurder wordt geïnformeerd dat deze recht heeft op een geldbedrag, aan dat verrekening zal plaatsvinden indien de verhuurder op de huurder een geldvordering heeft;
- Zorg ervoor dat in systemen is ingeregeld dat geldbedragen niet zomaar worden uitbetaald, als er een openstaande vordering is;
- Laat daadwerkelijk weten dat wordt verrekend (de verklaring, zie artikel 6:127 lid 1 BW);
- Let op de verjaringstermijn van een geldvordering en stuit deze op tijd;
- Maak bij het sluiten van een betalingsregeling (bijvoorbeeld door dit in de bevestiging van de betalingsregeling te benoemen) de afspraak dat de verhuurder het recht voorbehoudt om geldvorderingen van de huurder op de verhuurder, bijvoorbeeld in het geval van een tijdelijke huurprijsverlaging wegens gebreken of een verhuiskostenvergoeding, te mogen verrekenen.
Afsluiting
En hoe liep de procedure tussen de verhuurder en de huurder uit de inleiding af? De verhuurder had voor de huurachterstand een betalingsregeling met de huurder gesloten voor € 50,00/maand. Deze liep nog en werd door de huurder volledig en tijdig nagekomen. Doordat sprake is van een lopende betalingsregeling, is de vordering die de verhuurder voor de resterende huurachterstand op de huurder heeft niet opeisbaar. En daarmee is niet voldaan aan de verrekeningsvereisten van artikel 6:127 BW. Dit heeft tot gevolg dat de verhuurder de verhuiskostenvergoeding niet met de huurschuld kon verrekenen. Ook het tweede verweer, namelijk dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als zij de verhuiskostenvergoeding moet uitkeren, omdat de huurder een forse huurachterstand heeft, zij mogelijk tot een schuldsaneringstraject wordt toegelaten en, aldus de verhuurder, in dat geval voor de hand ligt dat de verhuurder nog slechts een fractie van de openstaande huur zal ontvangen. Daarbij stelt de verhuurder zich ook op het standpunt dat zij de verhuiskostenvergoeding slechts uit coulance heeft toegekend. Dit verweer slaagt niet bij de kantonrechter. Van een uitkering uit coulance is geen sprake omdat de verhuurder in de procedure erkende dat de huurder aanspraak kon maken op de vergoeding. En daarnaast betekent het enkele feit dat de huurder een huurschuld heeft niet dat uitbetaling van de verhuiskostenvergoeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarvoor zijn bijkomende, bijzondere omstandigheden vereist en deze zijn onvoldoende gebleken. De verhuurder werd dus in het ongelijk gesteld en moest, ondanks de betalingsachterstand, de verhuiskostenvergoeding uitbetalen.
