In een recente (ongepubliceerde) uitspraak in kort geding van de rechtbank Midden-Nederland van 20 januari 2017 moest de rechtbank zich buigen over de navolgende kwestie, waarin ik en een collega optraden als advocaat van de corporatie.
Levert plaatsing van statushouders naast koopwoningen onrechtmatig handelen op?
Wat was er aan de hand?
Een eigenaar van een koopwoning grensde met zijn perceel aan een stuk grond waarop twee leegstaande kantoorgebouwen stonden. Een bouwbedrijf was voornemens deze kantoorgebouwen te transformeren naar woonappartementen. Voor deze transformatie had het bouwbedrijf een omgevingsvergunning aangevraagd en verkregen van de gemeente. Ruim een half jaar na het verkrijgen van de vergunning treedt het bouwbedrijf in contact met de corporatie om te praten over een mogelijke samenwerking bij transformaties van kantoorgebouwen. Dit resulteert uiteindelijk in de verkoop van de twee leegstaande kantoorgebouwen aan de corporatie. Vervolgens gaat de corporatie de woonappartementen verhuren aan starters en statushouders. De betreffende eigenaar is daar niet blij mee en start een procedure tegen de corporatie. De eigenaar vreest voor een waardedaling van zijn woning door de komst van de huurders. De waardedaling wordt door de eigenaar begroot op
€ 45.000,00. In de procedure vordert de eigenaar de corporatie te verplichten de uitvoering van haar besluit om de woningen te gaan verhuren, te staken en gestaakt te houden, totdat een rechter in een bodemprocedure op de vordering zal hebben beslist.
Als grondslag van zijn vordering voert de eigenaar enerzijds aan dat de corporatie tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen door afspraken die de eigenaar met het bouwbedrijf had gemaakt (en welke afspraken de corporatie heeft overgenomen), niet na te komen. Daar ga ik in dit artikel niet verder op in. Een andere grondslag die de eigenaar aanvoert is dat de corporatie richting hem onrechtmatig handelt door de woningen te gaan verhuren aan starters en statushouders, als gevolg waarvan hij schade lijdt doordat zijn woning aanzienlijk in waarde zal dalen. Volgens de eigenaar rust er een bijzondere zorgplicht op de corporatie en heeft de corporatie in strijd met deze plicht gehandeld, doordat zij de belangen van de eigenaar op geen enkele wijze in haar besluitvorming zou hebben betrokken.
Oordeel van de voorzieningenrechter
Ten aanzien van het vermeende onrechtmatig handelen door de corporatie overweegt de voorzieningenrechter dat aanvankelijk de insteek van het bouwbedrijf was om de kantoorgebouwen te transformeren naar koopwoningen. De rechter acht het voorstelbaar dat de eigenaar onaangenaam verrast is doordat er uiteindelijk huurwoningen worden gerealiseerd, maar dat brengt nog niet met zich mee dat de corporatie onrechtmatig heeft gehandeld. Ook is er volgens de rechter geen sprake van een bijzondere zorgplicht die door de corporatie zou zijn geschonden. De rechter oordeelt dat in de gegeven omstandigheden niet gebleken is dat de corporatie een zorgvuldigheidsnorm ten opzichte van de eigenaar heeft geschonden door hem niet eerder bij de besluitvorming te betrekken. De corporatie heeft gemotiveerd gesteld waarom zij bij haar besluitvorming het maatschappelijk belang bij huisvesting van starters en statushouders heeft laten prevaleren en heeft daarbij aangegeven dat door haar ook wel degelijk bekeken is hoe de gemeente de huisvesting van statushouders in goede banen kan leiden. Zo is er gedacht aan spreiding van de statushouders over de twee leegstaande panden en het toewijzen van de helft van de appartementen aan starters. Verder merkt de voorzieningenrechter nog op dat het niet aannemelijk is geworden dat als de eigenaar in een eerdere fase door de corporatie bij haar besluitvorming was betrokken, dit tot een andere beslissing had geleid. De slotsom is dan ook dat het volgens de voorzieningenrechter niet in hoge mate aannemelijk is geworden dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de corporatie de belangen van de eigenaar zodanig heeft veronachtzaamd dat zij richting de eigenaar onrechtmatig heeft gehandeld.
De corporatie heeft haar verhuurproces dan ook doorgezet. Inmiddels zijn partijen verwikkeld in een procedure in hoger beroep en is het wachten op het oordeel van het hof. Zodra hierover meer bekend is, zullen wij u uiteraard hierover berichten op onze weblog.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Tanja de Nijs.