(On)voldoende financiële waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur in ‘7:268 lid 2 BW-zaken’: de stelplicht en bewijslast.

Samenlevers/inwoners kunnen bij het overlijden van de huurder de verhuurder verzoeken om de huurovereenkomst te mogen voortzetten. Gaat een verhuurder daarmee akkoord, dan zet de samenlever de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden voort. Er wordt geen nieuwe huurovereenkomst gesloten. Voelt de verhuurder er weinig voor om de huurovereenkomst met de samenlever voort te zetten, dan kan de samenlever een beroep doen op artikel 7:268 lid 2 BW. Dit lid bepaalt:

De persoon die niet op grond van lid 1 huurder wordt, doch wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijk huishouding heeft gehad, zet de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder; de tweede zin van lid 1 is van toepassing. Hij zet de huur ook nadien voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist.

Stemt een verhuurder niet in met het verzoek van de samenlever om de huur te mogen voortzetten, dan zal de samenlever – om langer dan zes maanden de huur te kunnen voortzetten (zie lid 2 hierboven) – een procedure moeten starten bij de kantonrechter. In die procedure kan de verhuurder een beroep doen op de in lid 3 genoemde verplichte afwijzingsgronden. [3] Dit zijn kort gezegd: a) er was geen duurzame gemeenschappelijke huishouding, b) de samenlever biedt vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg voor een behoorlijke betaling van de huur en c) indien sprake is van een huisvestingsverordening: de samenlever overlegt geen huisvestingsvergunning. In dit artikel ga ik in op de tweede afwijzingsgrond.

De (on)voldoende financiële waarborg voor behoorlijke nakoming van de huur
Deze tweede afwijzingsgrond is vrij begrijpelijk: als de samenlever vanuit financieel oogpunt onvoldoende in staat is om de maandelijkse huur te voldoen, dan levert dat binnen de kortste keren problemen op. Zowel voor de verhuurder, die geen huur ontvangt, als voor de samenlever, die zich in de schulden werkt. Contra-indicaties voor een voldoende financiële waarborg zijn bijvoorbeeld de aanwezigheid van een huurachterstand, de aanwezigheid van een oude (huur)schuld en het ontbreken van voldoende inkomen bij de samenlever. De aanwezigheid van een bewindvoerder kan zowel positief als negatief worden opgevat: ‘de samenlever heeft veel schulden’, maar ook ‘de samenlever heeft hulp gezocht bij het beheersbaar maken van zijn/haar schulden’.

Gelet op de mogelijkheid om een (bijstands)uitkering en/of diverse toeslagen aan te vragen, acht ik de kans van slagen van dit verweer in het geval van een sociale huurwoning beperkt. Dit verweer speelt een grotere rol bij verhuur van woningen in de vrije sector.

De vraag is wat de verhuurder voor dit verweer moet stellen en bewijzen. Hoeft de verhuurder in de juridische procedure alleen te stellen dat de samenlever vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, bijvoorbeeld omdat de samenlever zijn/haar financiële positie niet heeft toegelicht? Of moet de verhuurder al bij het opwerpen van dit verweer al direct een onderbouwing geven van het standpunt door feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit blijkt dat de huurder onvoldoende financiële waarborg biedt?

Arrest van de Hoge Raad van 26 mei 2023
De Hoge Raad heeft zich onlangs uitgelaten over de stelplicht en bewijslast bij een beroep op de afwijzingsgrond dat de samenlever onvoldoende financiële waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Het arrest is te vinden in de volgende link. In die zaak stond ter discussie dat degene die zich op voortzetting beroep voldoende waarborgen bood voor nakoming van de huur, omdat het een aanzienlijke huurprijs betrof, terwijl diegene slechts over een AOW-uitkering kon beschikken. Hij stelde zich nog op het standpunt dat de huur toch betaald kon worden vanwege een erfenis en zijn broer borg stond of wilde staan. Die aanvullende argumenten werden echter niet of onvoldoende onderbouwd.

Stelplicht en bewijslast
De Hoge Raad overweegt onder 3.1.3. (ten overvloede): “(…) Mede op grond van de totstandkomingsgeschiedenis van art. 7:268 BW, weergegeven in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.11-2.18, moet worden aangenomen dat de stelplicht en de bewijslast van de omstandigheid dat eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, op de verhuurder rusten.” [onderstreping door Wouter Kempe].

Dit houdt in dat de verhuurder feiten en omstandigheden zal moeten aanvoeren die de stelling dat de huurder onvoldoende financiële waarborg biedt onderbouwen. De verhuurder zal dus al bij het verweer expliciet en concreet moeten aanvoeren dat de samenlever niet heeft aangetoond dat hij/zij over voldoende financiële waarborgen beschikt om de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. [4]

Problemen met de bewijslast?
De verhuurder die mogelijk wordt opgezadeld met een niet-daadkrachtige huurder zal dus expliciet en concreet moeten stellen dat de samenlever onvoldoende financiële waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur en draagt na voldoende betwisting van dit verweer door de samenlever, de bewijslast hiervan. Het kan voor een verhuurder lastig zijn om de onvoldoende financiële waarborg aan te tonen. Immers, de samenlever biedt mogelijk geen inzicht in zijn/haar financiële positie.

De samenlever is de partij die beschikt over de relevante gegevens De Hoge Raad wijst er daarom in het arrest op dat in de regel van de eiser (lees: samenwoner) kan worden verlangd dat hij ter motivering van zijn betwisting van de stelling van de verhuurder dat hij onvoldoende waarborg biedt, voldoende concrete gegevens verschaft, met name over zijn inkomen of vermogen, omdat de vaststelling of hij onvoldoende waarborg biedt, inzicht vergt in zijn financiële positie en gegevens daaromtrent tot zijn domein behoren.

Dit betekent dus dat de samenlever bij een verweer van de verhuurder dat de samenlever financieel niet in staat is de huur te betalen uit eigen beweging met méér moet komen dan enkel een ontkenning. Daarbij merk ik op dat de rechter de samenlever daartoe op de voet van artikel 22 Rv. kan bevelen of de samenlever een tegenbewijsopdracht kan geven.

Wat kan de verhuurder stellen?
De verhuurder zal dus bij het verweer expliciet en concreet moeten aanvoeren dat de samenlever niet heeft aangetoond dat hij/zij over voldoende financiële waarborgen beschikt om de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Hiervoor zijn twee situaties denkbaar: (i) de verhuurder heeft inzicht in de financiële situatie van de samenlever en geeft als onderbouwing van zijn standpunt aan dat de samenlever niet over voldoende financiële waarborgen beschikt, of (ii) de verhuurder heeft dat inzicht niet en heeft dat na een verzoek daartoe aan de samenlever ook niet gekregen. In het tweede geval is het niet krijgen van het inzicht de onderbouwing voor het verweer. De verhuurder die geen inzicht heeft in de financiële situatie van de samenlever doet er dus goed aan hier expliciet naar te vragen.

Conclusie
Als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de samenlever onvoldoende financiële waarborgen biedt voor nakoming van de huur, dan mag van die samenlever worden verwacht dat dat hij over zijn financiële positie voldoende concrete gegevens verschaft, met name over zijn/haar inkomen of vermogen. De verhuurder doet er goed aan hierover al voorafgaand aan zo’n procedure met de samenlever in overleg te gaan en zo nodig formeel gegevens op te vragen.

Voor vragen over dit onderwerp kunt u uiteraard contact met ons opnemen.

[1] Via de route van artikel 7:266 BW.
[2] Via de route van artikel 7:267 BW.
[3] Deze afwijzingsgronden zijn limitatief, zie Hoge Raad 6 maart 1987, NJ 1988, 3 (Breukink/De Goede Woning).
[4] Zie in dit kader Rechtbank Midden-Nederland 31 oktober 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:5370), r.o. 3.2 en 3.3.