Huisdieren zijn leuk, maar kunnen in de praktijk helaas ook voor de nodige overlast zorgen. Denk aan geluids- en stankoverlast of andere vormen van overlast, zoals vervuiling van het gehuurde en gemeenschappelijke ruimten of agressief gedrag tegenover omwonenden.
Een huurder is niet alleen verantwoordelijk voor zijn eigen gedragingen, maar moet er ook op toezien dat zijn huisdieren geen overlast veroorzaken. Een blaffende hond, een “kattenvrouwtje” die in haar huurwoning onderdak verschaft aan tientallen katten, een huurder die uit gemak zijn hond uitlaat op het balkon of in de tuin, of een buurman met een voorliefde voor hanen of duiven die de nodige overlast met zich meebrengen ..……. dat zijn situaties die een tekortkoming van de huurder kunnen opleveren. Als de verhuurder klachten ontvangt van een huurder over het huisdier van een andere huurder, dan zal hij daar in beginsel actie op moeten ondernemen. Het niet optreden kan een gebrek opleveren en een verhuurder is op grond van de wet nu eenmaal verplicht om gebreken te verhelpen. Dan moet natuurlijk wel vaststaan dat de klachten die een huurder meldt gekwalificeerd kunnen worden als overlast en niet slechts hinderlijk gedrag betreffen. Bepaalde gedragingen moet je als buren nu eenmaal van elkaar accepteren in een dichtbevolkt land als Nederland.
Om te kunnen vaststellen of de klachten betrekking hebben op hinderlijk of overlast gevend gedrag zal de verhuurder onderzoek moeten doen. Dit kan bijvoorbeeld door hoor en wederhoor toe te passen en de overlast veroorzakende huurder uit te nodigen voor een gesprek, door een buurtonderzoek te houden, door een huisbezoek af te leggen om de feitelijke situatie zelf te aanschouwen, door navraag te doen naar eventuele meldingen die bij de politie zijn binnen gekomen et cetera. Het is de taak van de verhuurder om de klachten zo veel mogelijk te objectiveren, waarbij het met name gaat om beoordeling van de aard, duur, frequentie en tijdstippen van de gedragingen waarover men klaagt. Zo levert het horen blaffen van de hond van de buurman uiteraard niet direct overlast op, maar dit ligt anders als de hond iedere werkdag als zijn baasje naar het werk vertrekt, langdurig en hard blaft. Ook kan een rol spelen of slechts één omwonende de klachten meldt of meerdere omwonenden. Als vaststaat dat de klachten terecht zijn en er sprake is van overlast, heeft de verhuurder diverse mogelijkheden om hiertegen op te treden.
Praktische maatregelen
Het verdient altijd de voorkeur een zaak zonder tussenkomst van een rechter op te lossen. Een rechter zal ook altijd kijken welke maatregelen een verhuurder zelf genomen heeft om te proberen een einde te maken aan de overlast. Het ligt dan ook voor de hand om allereerst te trachten met de huurder die de overlast veroorzaakt, afspraken te maken en deze afspraken schriftelijk te bevestigen aan de huurder. Afhankelijk van de aard van de klachten kan gedacht worden aan afspraken over het aanlijnen van de hond als men naar buiten gaat, het volgen van een gedragscursus, het omdoen van een muilkorf en het gebruiken van een blafband. Hebben de klachten daarentegen betrekking op vervuiling van het gehuurde of gemeenschappelijke ruimten en daaruit volgende stankoverlast, dan ligt het voor de hand om afspraken te maken met de huurder om de woning zelf schoon te maken en indien nodig, daar hulpverlening bij te betrekken. Mocht dit alles niet tot verbetering leiden en houden de klachten aan, dan kan gedacht worden aan juridische maatregelen.
Juridische maatregelen
In een procedure tegen de overlast veroorzakende huurder kunnen afhankelijk van de aard en ernst van de klachten diverse vorderingen worden ingesteld, zoals een vordering tot:
- veroordeling van de huurder om het gehuurde schoon te maken, bij gebreke waarvan de verhuurder wordt gemachtigd om het gehuurde op kosten van de huurder schoon te maken;
- veroordeling van de huurder om het aantal huisdieren in het gehuurde te beperken tot bijvoorbeeld maximaal twee, een en ander op straffe van een dwangsom;
- veroordeling van de huurder om zijn huisdier(en) uit het gehuurde te verwijderen;
- in het ergste geval ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Per situatie zal bekeken moeten worden welke vordering het meest geschikt is om het gewenste doel te bereiken. In een recente procedure waar de kantonrechter Den Haag over moest oordelen, had de verhuurder gekozen voor een vordering tot verwijdering van de herdershond van de huurder uit het gehuurde. De verhuurder had namelijk diverse klachten ontvangen van omwonenden over de herdershond, bestaande uit langdurig en hard blaffen, het lastig vallen van omwonenden, het opspringen tegen mensen, alsmede diverse bijtincidenten. Er waren ook meldingen en aangiftes gedaan bij de politie. Een en ander was voor de kantonrechter voldoende reden om de huurder te veroordelen tot verwijdering van de hond en bij gebreke daarvan, de verhuurder te machtigen de hond -indien nodig met behulp van de sterke arm- te laten verwijderen. Het bleek voor de deurwaarder echter onmogelijk om het vonnis ten uitvoer te leggen en de hond daadwerkelijk te verwijderen. Geen enkel asiel wilde de hond opnemen. Dit leidde er toe dat de verhuurder vervolgens opnieuw een procedure is gestart tegen de huurder, waarbij vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, in kort geding ontruiming van het gehuurde werd gevorderd. Omdat de huurders vlak voor de zitting de hond alsnog zelf uit de woning hadden verwijderd, werd de vordering tot ontruiming afgewezen. De kantonrechter had er echter geen vertrouwen in dat de huurders de herdershond op enig moment niet opnieuw zouden toelaten in het gehuurde. Om die reden werd het de huurders verboden om de betreffende herdershond in het gehuurde te houden op straffe van een dwangsom. Ook werd het de huurders verboden om gedurende de periode van één jaar een hond in het gehuurde te houden, eveneens op straffe van een dwangsom.
In een ander geval waarin het ging om een ‘kattenvrouwtje’ die tientallen katten in haar woning hield, waardoor er sprake was van ernstige vervuiling van de woning en stankoverlast voor omwonenden, werd na het voeren van diverse procedures uiteindelijk wel de huurovereenkomst ontbonden en ontruiming van het gehuurde uitgesproken. Dit is de meest vergaande maatregel. Uit de rechtspraak volgt dat in ieder geval zeer belangrijk is dat de verhuurder een goed dossier heeft waarmee hij de overlast kan onderbouwen. Heel belangrijk zijn (schriftelijke) klachten van omwonenden, sommatiebrieven die naar de huurder zijn verstuurd, een overzicht van afspraken die zijn gemaakt met de huurder teneinde de overlast te beëindigen, indien van toepassing aangifte bij de politie, foto’s - voor zover het gaat om vervuiling - en verklaringen van de huismeester of andere medewerkers van de verhuurder, die de overlast hebben geconstateerd.
Conclusie
Bij overlastklachten over huisdieren zal de verhuurder eerst zelf moeten proberen afspraken te maken met de huurder om de overlast te beëindigen en deze afspraken ook schriftelijk aan de huurder moeten bevestigen. Zorgvuldig dossieropbouw is van groot belang. Mocht één en ander niet tot het gewenste resultaat leiden, dan staan de verhuurder diverse juridische maatregelen ter beschikking met in het ergste geval ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Per situatie bekeken moeten worden welke vordering gepast is.
Tanja de Nijs
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.