Als gevolg van overlast, pesterijen, of door andere omstandigheden ontstaat soms een onhoudbare situatie tussen een huurder en omwonenden, waarbij een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet altijd de beste oplossing lijkt. Niets doen verandert echter ook niets aan de situatie. Kan een aanbod voor vervangende woonruimte een oplossing bieden?
Aan de hand van rechtspraak zal hierna worden ingegaan op enkele situaties, waarbij een aanbod voor vervangende woonruimte en de consequenties van de weigering door de huurder van dit aanbod, aan de orde kwamen. Het zijn geen recente uitspraken, maar dat doet aan de waarde van de uitspraken niet af.
Aanbod vervangende woonruimte na strafrechtelijk handelen
De kantonrechter Utrecht (1) moest enkele jaren geleden oordelen over een situatie waarbij een huurder was veroordeeld voor seksueel misbruik van een buurjongetje die in hetzelfde flatgebouw woonde. Nadat de huurder zijn straf had uitgezeten keerde hij terug naar het gehuurde, hetgeen begrijpelijkerwijs de nodige spanningen en angstgevoelens opriep bij de familie van het slachtoffer en omwonenden. De kantonrechter stelde allereerst vast dat het enkele feit dat een huurder een strafbaar feit heeft gepleegd jegens een derde, geen wanprestatie oplevert in de huurovereenkomst. Ook niet als een “medehuurder” het slachtoffer is van het strafbare feit. De rechter achtte het wel voldoende duidelijk dat in het flatgebouw een situatie was ontstaan, die in hoge mate ongewenst was. Aangezien de huurder die situatie zelf in het leven had geroepen, mocht volgens de rechter van hem worden verwacht dat hij meewerkte aan het opheffen van de ontstane situatie.
De weigering van de huurder mee te werken aan een oplossing door niet in te gaan op een redelijk aanbod van de verhuurder voor andere passende woonruimte en een verhuiskostenvergoeding werd door de rechter aangemerkt als niet goed huurderschap, hetgeen een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigde. In hoger beroep oordeelde het Hof Amsterdam (2) dat de gedragingen van de huurder kunnen worden aangemerkt als onrechtmatige overlast en dat de huurder door die onrechtmatige overlast te veroorzaken wél tekort schoot in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de verhuurder. Wanprestatie dus. Naar het oordeel van het Hof had de kantonrechter de vordering tot ontruiming dan ook moeten toewijzen zonder de verhuurder de verplichting op te leggen zorg te dragen voor andere passende woonruimte en een verhuiskostenvergoeding te verstrekken.
Aanbod vervangende woonruimte na strafrechtelijk handelen
Ook de kantonrechter Den Helder (3) heeft zich uitgelaten over een soortgelijke kwestie, waarbij een huurder veroordeeld was wegens seksueel misbruik van een buurmeisje en na zijn straf te hebben uitgezeten, terugkeerde in het gehuurde. Deze rechter oordeelde eveneens dat het weigeren van een passende woning met een redelijke verhuiskostenvergoeding onder omstandigheden strijd kan opleveren met goed huurderschap. (Deze uitspraak was van eerdere datum dan voornoemd arrest van het Hof Amsterdam, hetgeen kan verklaren dat de rechter een verhuiskostenvergoeding nog onderdeel van het aanbod laat zijn). In die zaak was daarvan volgens de rechter echter geen sprake, waarbij een rol speelde dat het betreffende buurmeisje reeds verhuisd was en de zaak zich afspeelde in een kleine gemeente en de onrust die was ontstaan bij omwonenden zich waarschijnlijk zou verplaatsen naar de nieuwe woning. Verhuizing bood geen oplossing en de rechter achtte het weigeren van de aangeboden woning niet in strijd met het goed huurderschap en geen reden voor ontbinding en ontruiming.
Aanbod vervangende woonruimte na overlast
Nadien heeft de kantonrechter Utrecht (4) een uitspraak gedaan in een overlastzaak, waarbij het weigeren van een aanbod voor vervangende woonruimte eveneens een rol speelde. De verhuurder was een kort gedingprocedure gestart tot ontruiming tegen een huurder die overlast veroorzaakte aan zijn medebewoners. Het betrof kamerverhuur aan studenten, waarbij de huurder onder meer verzuimde zijn aandeel in de energiekosten tijdig te betalen, weigerde zijn schoonmaaktaken te verrichten en geluidoverlast veroorzaakte. Het betrof een jarenlange problematische relatie tussen huurder en de andere bewoners. Hoewel de partijen ieder hun eigen kijk op elkaars handelen hadden en niet goed kon worden vastgesteld in hoeverre de huurder zich schuldig had gemaakt aan de verweten gedragingen, achtte de rechter het voldoende aannemelijk dat de vorige bewoners vanwege de gedragingen van de huurder waren verhuisd en ook de huidige bewoners problemen hadden met de huurder. Nu de verhuurder de huurder een andere passende woonruimte had aangeboden lag het op de weg van de huurder om dit aanbod te accepteren. Door niet in te gaan op dit aanbod handelde de huurder naar het oordeel van de voorzieningenrechter in strijd met zijn verplichtingen als goed huurder, hetgeen de ontruiming rechtvaardigde.
Concluderend
In sommige (overlast)situaties kan het aanbieden van een vervangende woonruimte de voorkeur genieten boven een juridische procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Een procedure gaat immers gepaard met de nodige tijd en kosten en brengt altijd een procesrisico met zich mee. In dat geval kan een aanbod voor vervangende woonruimte wellicht een snellere en praktische oplossing bieden. Accepteert een huurder het aanbod, dan keert de rust in de buurt als het goed is terug. Weigert de huurder het aanbod, dan kan dit in zijn nadeel werken als uiteindelijk alsnog een procedure tot ontbinding en ontruiming tegen hem wordt gestart. Het weigeren van het aanbod kan dan als niet goed huurderschap worden aangemerkt en (mede) als grondslag dienen voor de vordering tot ontbinding en ontruiming. Of een en ander slaagt hangt af van de feitelijke situatie.
Tanja de Nijs
1. Rechtbank Utrecht, sector kanton Utrecht, 16 september 2008, WR/109.
2. Gerechtshof Amsterdam, 23 februari 2010, WR 2010/75.
3. Rechtbank Alkmaar, sector kanton Den Helder, 8 oktober 2009, WR 2010/18.
4. Rechtbank Utrecht, sector kanton Utrecht, 10 februari 2010, ongepubliceerd.
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.