De Eerste en Tweede Kamer zijn voorstander van NOM-woningen maar vinden ook dat de zittende huurder daarvoor niet meer moet gaan betalen. De vraag aan de Minister was dan ook kom met een woonlastenwaarborg voor de zittende huurder bij renovaties. De Minister heeft onlangs een eerste voorstel gedaan die de regeling voor de energieprestatievergoeding nog ingewikkelder lijkt te maken.
Energieprestatievergoeding en woonlastenwaarborg
Wat wil de Minister?
Als een verhuurder een bestaande woning renoveert tot NOM-woning, moet de verhuurder een garantie aan de huurder afgeven dat de woonlasten na de verbetering gelijk zullen zijn aan de woonlasten voor de verbetering “met uitzondering van de variabele energielasten”.
Wat betekent deze garantie voor de verhuurder?
Voor de verhuurder betekent dit dat hij voortaan van iedere huurder individueel inzicht moet krijgen in de energielasten voor de renovatie. Is de huurder daartoe niet bereid, dan hoeft de verhuurder de woonlastenwaarborg niet te geven.
Wat wordt bedoeld met de variabele energielasten?
De Minister is hierover niet duidelijk, maar waarschijnlijk bedoelt de Minister het gedeelte van het energieverbruik waarmee de huurder zijn “energiebundel” overschrijdt. Die overschrijding van de energiebundel moet de huurder aan zijn energieleverancier betalen. De kosten daarvan kan hij uiteraard niet verhalen bij de verhuurder.
Welke risico’s loopt de verhuurder hierbij?
Het energieverbruik van huurders in een complex kan nogal verschillen. De verhuurder kan dus niet voor het gehele complex na de renovatie zelf de EPV vaststellen. Eerst zal een verhuurder inzicht moeten krijgen in alle individuele energieverbruiken van de huurders in de afgelopen drie jaren. Doet de verhuurder dat niet en stelt hij voor iedereen dezelfde EPV vast dan loopt de verhuurder het risico dat er een huurder met een beroep op de woonlastenwaarborg de afgesproken EPV niet zal willen betalen. Verder bestaat het risico dat er met de huurder discussie ontstaat over de vraag wanneer er sprake is van variabele energielasten. De energiebundel die de huurder krijgt kan hij gebruiken voor warmte in de woning voor warm tapwater en voor alle elektrische apparaten. Als de huurder meer gebruikt dan in de woning is opgewekt zal al snel de discussie ontstaan de oorzaak daarvan. Daarbij zullen dan al snel de volgende vragen aan de orde kunnen komen:
- Heeft de huurder zijn verwarming te hoog gezet?
- Laat de huurder de ramen veel te vaak open staan?
- Staat de huurder te lang onder de douche?
- Gaat de huurder erg laat naar bed?
Het is in ieder geval te verwachten dat de gesprekken tussen verhuurder en de huurder van een NOM-woning veel verder zullen gaan dan de gebruikelijke gesprekken die een verhuurder met een huurder van een andere woning zal voeren.
Voor meer informatie over dit artikel kunt u contact opnemen met Marco de Boer.