Rechters worstelen met het Acantus-arrest

De bewoner betaalt dan in de praktijk het volledige vastrecht aan de warmteleverancier, waarvan de kosten voor onderhoud- en afschrijving van de verwarmingsinstallatie een onderdeel uitmaken.

In een recente uitspraak oordeelde de Kantonrechter in Arnhem (25 juli jl. ECLI:NL:RBGEL:2023:4107) dat dit een wezenlijk andere situatie is dan bij het Acantus-arrest. Bij het Acantus-arrest ging het om de verhuurder die de kosten als servicekosten doorberekende.

In de kwestie bij de kantonrechter te Arnhem werd aan de bewoners van het appartementencomplex door een dochterbedrijf van de verhuurder middels een WKO-installatie energie geleverd. In het huurcontract was duidelijk omschreven dat de warmtevoorziening geen deel uitmaakte van het gehuurde en ook niet van de huurprijs. De huurders moesten daarvoor een aparte leveringsovereenkomst afsluiten met de warmteleverancier.

De huurders spreken de verhuurder aan en menen dat zij teveel huur betalen. Zij betalen aan de warmteleverancier al het volledige vastrecht en dus ook de kosten voor onderhoud en afschrijving. Zij vinden dat die kosten voor rekening van de verhuurder moeten komen. Daarbij wijzen zij erop dat de WKO-installatie weliswaar contractueel is uitgesloten van het gehuurde, maar als onroerende aanhorigheid alsnog tot de woonruimte kan worden gerekend (en daarmee onder het huurrecht valt). De rechter volgt hen daarin niet. Ook het betoog van de huurders dat in de door hen aan de verhuurder betaalde huurprijs al een vergoeding voor de WKO-installatie is begrepen (waarmee de huurprijs (dus) te hoog zou zijn) wordt door de rechter verworpen.

Bij een scheiding tussen de verhuur van de woonruimte en de levering van warmte door een andere partij kunnen dus door die partij de volledige kosten volgens het maximum tarief aan de bewoners worden doorberekend. Als de huurder vindt dat hij dan teveel huur betaalt moet hij een huurverlagingsprocedure voeren.

In dezelfde situatie kwam de kantonrechter in Utrecht op 10 mei 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:2068) tot een heel ander oordeel. Hij vond dat de onderhoud- en afschrijvingskosten van de WKO-installatie juist niet voor rekening van de bewoner mogen komen. De bewoner betaalt dan die kosten zelf feitelijk aan de warmteleverancier, maar de kantonrechter oordeelt dat die kosten voor rekening van de verhuurder zouden moeten komen. Anders zou er volgens de kantonrechter sprake zou zijn van een verkapte huurverhoging. De kantonrechter vervolgt:

“Dit is weinig transparant en de huurder hoeft daarop ook niet bedacht te zijn: er is immers een andere huurprijs afgesproken”.

Waarom dit niet transparant zou zijn en de bewoner daarop niet bedacht behoefde te zijn wordt uit de uitspraak niet duidelijk. Het van tevoren duidelijk scheiden van aan de ene kant (ver)huur van woonruimte en aan de andere kant warmtelevering inclusief de installatie die de warmte opwekt en distribueert vond de Arnhemse rechter juist wel transparant.

De uitleg van de huurprijsregels door de Utrechtse kantonrechter is naar onze mening onredelijk. De bewoner krijgt op deze manier een voordeel in de energielevering, waar de huurprijsregels niet voor bedoeld zijn.

Meer concreet: waarom zou een bewoner die een leveringsovereenkomst sluit met een warmte-leverancier, waarbij warmte wordt opgewekt en gedistribueerd door een duurzame WKO-installatie deze kosten niet behoeven te betalen, terwijl de bewoner die een leveringsovereenkomst sluit met een stadverwarmingsleverancier deze kosten wel moet betalen?

Wij verwachten dat de verhuurder tegen deze uitspraak van de Utrechtse kantonrechter in beroep gaat. Dat is volgens ons kansrijk omdat in dit geval de warmteleverancier en verhuurder van woonruimte verschillende personen zijn en de kantonrechter de plank mis slaat als hij oordeelt dat deze “feitelijke situatie zich in niets” onderscheidt van de feiten in de Acantus-zaak.

Met de Arnhemse kantonrechter zijn wij van mening dat bij outsourcing de WKO-installatie geen “onroerende aanhorigheid” is en daarom ook geen onderdeel is van de gehuurde woonruimte. Het is immers niet de verhuurder die de installatie ter beschikking stelt, maar de warmteleverancier die warmte levert en voor de opwek en distributie van die warmte nu eenmaal een installatie nodig heeft. De Warmtewet beschermt de bewoner tegen te hoge tarieven, maar maakt wel mogelijk dat een warmteleverancier kosten voor onderhoud- en afschrijving van een installatie in rekening kan brengen.

Conclusie: let op de contractuele scheiding
Al eerder hebben wij gezegd net als nu de Arnhemse rechter dat het Acantus-arrest niet van toepassing is op de situatie waarin de huurder met de verhuurder alleen een huurovereenkomst sluit en daarnaast een aparte warmteleveringsovereenkomst sluit met de warmteleverancier. Daarbij is het wel belangrijk dat in het contract tussen verhuurder en huurder goed is geregeld dat een duurzame installatie geen deel uitmaakt van de woning en niet inbegrepen is in de woningwaarde-ring of de aan de verhuurder te bepalen prijs. Bij een goed uitgevoerde contractuele scheiding zoals in de Arnhemse zaak is een duurzame installatie niet een onroerende aanhorigheid, net zo min als het stadsverwarmingsnet dat is. Mogelijk was dit in de Utrechtse situatie niet goed geregeld en was dat voor de kantonrechter de aanleiding te oordelen dat de contractuele structuur weinig transparant was en de huurder niet op een verkapte huurverhoging bedacht behoefde te zijn. Dergelijke situaties zijn nu eenmaal maatwerk.

Heeft u vragen? Neemt u gerust contact op met Marco de Boer, Pepijn Eymaal of Marijn Huijbers.