Kapitaals- en onderhoudslasten van WKO-installaties mogen niet in de servicekosten worden doorberekend

Wanneer de verhuurder de warmtelevering doorbelast mogen de kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie niet als servicekosten aan de huurder worden doorberekend. Dit heeft de Hoge Raad in zijn uitspraak van 21 januari 2022 bepaald.
Welke gevolgen heeft deze uitspraak voor de verduurzaming?

shutterstock-353851352.jpg

De aanleiding

Een woningcorporatie verhuurt woningen in een flatgebouw. In het flatgebouw is een WKO-installatie aangebracht die (door een opstalrecht) eigendom is van een derde (BTES). De verhuurder levert zelf de warmte door aan de huurder en rekent de kosten daarvan af in de servicekosten.

De huurder wil niet het volledige vastrecht aan de verhuurder betalen. Volgens de huurder zit in het vastrecht ook een deel dat betrekking heeft op de onderhoud- en kapitaalslasten van de installatie. Die component zit al in de huurprijs en mag volgens de huurder dus niet (ook) via de servicekosten in rekening worden gebracht.

De uitspraak

De Hoge Raad geeft de huurder gelijk. In die situatie, aldus de Hoge Raad, is de WKO-installatie een zogenaamde “onroerende aanhorigheid”. Dat betekent dat de WKO-installatie behoort tot de gehuurde woonruimte. In zo’n geval kunnen de kapitaals- en onderhoudslasten niet (ook) via de servicekosten aan de huurder in rekening worden gebracht, maar enkel via de huurprijs.
De Hoge Raad ziet wel in dat dit nadelig kan zijn voor de verhuurder, omdat de huurprijs van een (sociale) huurwoning nu eenmaal gemaximeerd is. De wetgever moet met een oplossing komen, zo oordeelt de Hoge Raad.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Van belang is dat de uitspraak is gegeven in de situatie waarin de WKO-installatie (door een opstalrecht) eigendom was van de exploitant, terwijl de verhuurder de warmte leverde en die dienst via de servicekosten aan de huurder in rekening bracht. In zo’n geval is de WKO een “onroerende aanhorigheid”.
Maar dat hoeft niet altijd het geval te zijn.

De vraag die van belang is, is of de WKO-installatie in een gebouw onderdeel is van de gehuurde woonruimte en dus “onroerend aanhorig” is (als bedoeld in art. 7:233 BW). In de zaak die voor de Hoge Raad kwam, oordeelde het hof Arnhem-Leeuwarden in de voorafgaande procedure dat dat inderdaad het geval was. Aan die feitelijke vaststelling was de Hoge Raad gebonden.
Of een WKO-installatie in andere situaties een “onroerende aanhorigheid” van de gehuurde woonruimte is, hangt af van de feiten. Bij die feitelijke beoordeling speelt vooral de bouwkundige situatie, het huurcontract en de eventuele leveringsovereenkomst een belangrijke rol. In veel gevallen sluit niet de verhuurder, maar de exploitant van de WKO-installatie een leveringsovereenkomst met de huurder en die rekent de kosten dan af volgens de tariefstructuur de Warmtewet. Of in die situatie de duurzame installatie ook een “onroerende aanhorigheid” is, laat de Hoge Raad in het midden.

Duurzame installatie: zelf doen of outsourcen?

Als een verhuurder voor de keuze staat of hij een (onroerende) duurzame installatie (zoals een WKO-installatie) zelf wil exploiteren of wil outsourcen aan een externe warmteleverancier is deze uitspraak van groot belang.

De keuze om zelf een onroerende duurzame installatie te exploiteren betekent dat slechts een beperkt deel van het vastrecht aan de huurder kan worden doorbelast, indien vast staat dat de duurzame installatie ook tot de “onroerende aanhorigheden” van het gehuurde behoort. In dat geval mag de verhuurder niet het deel van het vastrecht dat betrekking heeft op de kapitaals- en onderhoudslasten aan de huurder doorberekenen als servicekosten, maar alleen via de huurprijs. Voor de corporatiesector en prijsgereguleerde huur is dat nadelig, omdat de huurprijs begrensd is via het woningwaarderingsstelsel en vanuit de gedachte om huurtoeslag voor de huurder bereikbaar te houden.

Wanneer de exploitant van de duurzame installatie een leveringsovereenkomst met de huurder sluit en het volledige vastrecht – waaronder ook de kapitaals- en onderhoudslasten – met de bewoner afrekent onder de tariefstructuur van de Warmtewet kan dit anders liggen. De warmteleverancier is nu eenmaal niet gebonden aan de regels van de huurrechtelijke servicekosten, maar juist aan de Warmtewet.
Daarbij is het wel belangrijk dat in de contracten tussen de verhuurder en de warmteleverancier en ook in de contracten tussen de verhuurder en de huurder goed is geregeld dat de duurzame installatie geen deel uitmaakt van de woning en niet is begrepen in de woningwaardering en de huurprijs. Bij een goed uitgevoerde contractuele scheiding hoeft een duurzame installatie niet een “onroerende aanhorigheid” te zijn bij de gehuurde woonruimte. De wet staat ook toe dat een gedeelte van een onroerende zaak apart wordt verhuurd (art. 7:201 lid 1 BW).
Met goede contracten kan de verhuurder er op die manier voor zorgen dat de verduurzaming van het woningbezit en de aanleg van nieuwe duurzame installaties toch financieel haalbaar blijft.

Dergelijke contracten zijn maatwerk en kunnen van complex tot complex weer verschillend zijn. Neemt u bij vragen gerust contact met ons op. Wij zijn gespecialiseerd op het gebied van het bouwrecht, energierecht en huurprijzenrecht.

Door Marco de Boer en Pepijn Eymaal.

Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten