Spoedwet verlenging tijdelijke huur vanwege corona

Deze wet is nodig, omdat het door de effecten van de coronamaatregelen praktisch een stuk lastiger is voor huurders van wie het huurcontract eindigt om nieuwe woonruimte te vinden (denk aan thuisquarantaines, zorgmedewerkers die dubbele diensten draaien, bezichtigingen die met minder mensen worden gehouden waardoor kansen kleiner zijn). De huidige wet bepaalt dat een verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst wordt opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd, met volledige huurbescherming tot gevolg. Vanwege dit “alles-of-niets”-uitgangspunt is het noodzakelijk om partijen een nieuwe wettelijke basis te geven om gedurende de coronacrisis langer tijdelijk te kunnen (ver)huren, maar zonder dat volledige en definitieve huurbescherming ontstaat (wat ook niet in de bedoeling van partijen heeft gelegen). De spoedwet voorziet in die behoefte.

Wij bespreken het wetsvoorstel en de voorgestelde wijzigingen. In een snel te verschijnen weblog bespreken wij een aantal kritiekpunten op dit voorstel.

Huurder moet binnen een week een verzoek doen tot verlenging; verhuurder moet daarover informeren in de aanzegging

De verhuurder moet – volgens de gebruikelijke regels – het einde van de huur schriftelijk aankondigen, uiterlijk een maand voor het verstrijken van de huur. De verhuurder is daarbij verplicht om de huurder te wijzen op zijn rechten uit deze spoedwet tot verlenging. De spoedwet sanctioneert overtreding van deze informatieverplichting overigens niet (art. 6 lid 1 spoedwet).

Het wetsvoorstel regelt dat de huurder vervolgens binnen een week schriftelijk kan verzoeken aan de verhuurder om een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen met één, twee of drie maanden, indien de huurovereenkomst zou of zal eindigen na 31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020  (art. 1 en 2 spoedwet). Verlenging is uiterlijk mogelijk tot en met 1 september 2020 (voor huurovereenkomsten die per 1 juli 2020 aflopen is dus praktisch gezien maar twee maanden verlenging mogelijk).

Omdat de wet terugwerkende kracht zal hebben (tot en met 1 april 2020) wordt geregeld dat de termijn van een week voor de huurder om schriftelijk verlenging te verzoeken, aanvangt op het moment van inwerkingtreden van de spoedwet, indien de aanzegging van het verstrijken van de huur voor inwerkingtreding van de wet is gedaan (art. 8 lid 1 spoedwet).

Verhuurder kan binnen een week na verlengingsverzoek weigeren

Wil de verhuurder het verzoek van de huurder tot verlenging niet honoreren, dan kan hij binnen een week  na ontvangst van het verlengingsverzoek schriftelijk aan de huurder berichten dat hij weigert in te stemmen. De wet geeft daarvoor zes gronden, inhoudende dat de verhuurder de woning:

a. verkocht heeft aan een derde en zich verplicht heeft de woning aan die derde vrij van huur en gebruik in eigendom over te dragen,

b. opnieuw verhuurd heeft en de huurovereenkomst ingaat,

c. zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft,

d. wil renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen,

e. wil slopen en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen.

Hierbij geldt als aanvullende voorwaarde dat de betreffende verplichting is aangegaan per een datum die valt in de door de huurder verzochte verlengingsperiode. Ook geldt als aanvullende voorwaarde dat de verhuurder deze verplichting voor 1 april 2020 reeds moet zijn aangegaan.

De zesde weigeringsgrond is dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt (art. 4 lid 1 spoedwet).

Reageert de verhuurder niet (op tijd) op het verlengingsverzoek – binnen een week dus – dan wordt de huurovereenkomst op grond van de spoedwet tijdelijk verlengd conform het voorstel van de huurder (art. 2 spoedwet).

Partijen kunnen de rechter verzoeken de einddatum te bepalen

Als de verhuurder binnen een week na het verzoek van de huurder op basis van één van de zes wettelijke gronden laat weten dat hij niet instemt met de verzochte verlenging kan de huurder de rechter verzoeken om te bepalen dat de huurovereenkomst wordt verlengd (art. 4 lid 2 spoedwet). Doet de huurder dat niet, dan eindigt de huurovereenkomst op het oorspronkelijke en aangekondigde tijdstip.

Wil de verhuurder  op een andere dan één van de hiervoor zes genoemde gronden het verlengingsverzoek van de huurder afwijzen, dan dient hij de rechter te verzoeken om de einddatum van de huur te bepalen. De rechter kan een dergelijk verzoek om de huurovereenkomst niet te verlengen – op een andere dan in de spoedwet genoemde grond – slechts toewijzen als de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij een eerder einde van de huur dan door de huurder verzocht (art. 4 lid 3 spoedwet).

Let op! Een procedure op grond van deze spoedwet moet worden ingeleid bij verzoekschrift. Daarvoor zal zijn gekozen, omdat die procedure sneller kan verlopen omdat die met minder formaliteiten is omkleed. Deze keuze is in de toelichting bij de spoedwet niet gemotiveerd.

Nog een aandachtspunt: op grond van de vigerende Tijdelijke regeling voor handel en kantonzaken  worden tot 28 april 2020 slechts urgente zaken in (mondelinge) behandeling genomen. Volgens die regeling kan een verzoek van de verhuurder  op grond van de spoedwet, waarbij behandeling voor 28 april 2020 nodig is, zo’n urgente zaak zijn. Het is zaak dat de verhuurder dit voldoende onderbouwt in het verzoekschrift.

Volgens ons geldt dit uitgangspunt ook indien de huurder een verzoek inleidt op grond van deze spoedwet. Ten tijde van publicatie van de Tijdelijke regeling voor handel en kantonzaken was echter de precieze vorm van het wetsvoorstel zoals ingediend bij de Kamer nog niet bekend. Om die reden zal het door de huurder geïnitieerde verzoek in de bedoelde regeling ontbreken.

Hangende een procedure blijft de huurovereenkomst van kracht (art. 4 lid 4 spoedwet). Tegen een beslissing van de rechter is geen hoger beroep mogelijk (art. 4 lid 6 spoedwet).

Verlenging  tijdelijke huur bij kennisgevingen gedaan vóór 12 maart 2020 slechts mogelijk met wederzijds instemmen

In de spoedwet is opgenomen dat indien de kennisgeving van het einde is gedaan vóór 12 maart 2020 de tijdelijke huur door beide partijen gezamenlijk kan worden verlengd zonder dat er volledige huurbescherming ontstaat (art. 5 spoedwet). Voor toepassing van deze verlengingsvariant is instemming  van beide partijen nodig; dit kan niet eenzijdig (of via de rechter) worden afgedwongen. Voor deze variant is gekozen omdat de spoedwet pas eind maart 2020 bekend is geworden (volgens de toelichting) en de huurder een zekere periode heeft gehad om naar vervangende woonruimte om te zien; om die redenen vond het kabinet het niet wenselijk om voor die situatie de hierboven geschetste rechtsfiguur van eenzijdige verlenging (behoudens rechterlijke tussenkomst) van toepassing te laten zijn.

Termijn toetsing aanvangshuur

De termijn voor toetsing van de aanvangshuur bij tijdelijke overeenkomsten is zes maanden na afloop van de tijdelijke duur. Die regeling blijft intact: indien de tijdelijke huurovereenkomst op grond van de spoedwet tijdelijk wordt verlengd, schuift de termijn voor toetsing van de aanvangshuurprijs ook op (art. 6 lid 2 spoedwet).

Geldigheidsduur

De spoedwet geldt tot 1 september 2020, dus verlengingen kunnen maximaal tot die datum duren. Indien nodig kan de werking één keer door de regering worden verlengd. De spoedwet biedt daarvoor de mogelijkheid tot uiterlijk 1 december 2020. Als de spoedwet in werkingsduur wordt verlengd, kunnen reeds verlengde tijdelijke huurovereenkomsten nogmaals worden verlengd. Ook vallen tijdelijke huurovereenkomsten die zouden eindigen na 30 juni 2020 en tussen de verlengde geldigheidsduur van de wet dan onder het bereik (art. 7 spoedwet).

Niet van toepassing bij opgezegde overeenkomsten

Op huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd (al dan niet met minimumduur) is deze spoedwet niet van toepassing. Indien een huurovereenkomst is geëindigd door opzegging, is het geen probleem om de huurder daarna tijdelijk in de woning te gedogen (met verplichting tot doorbetaling van een bedrag gelijk aan de laatstelijk betaalde huurprijs). Het staat dan immers tussen partijen vast dat de huur al is geëindigd. In principe worden ontruimingen op dit moment ook niet toegekend voor 1 juni 2020 (tenzij het gaat om ernstige overlast of crimineel gedrag).

Samenvatting aandachtspunten

• De spoedwet is van toepassing indien de huurovereenkomst zou of zal eindigen na  31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020.
• De huurder kan binnen een week na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder van het verstrijken van de huur een verzoek doen tot verlenging met één, twee of drie maanden (maar uiterlijk tot 1 juli 2020). Doet de huurder dat niet (op tijd), dan loopt de huurovereenkomst af tegen het oorspronkelijke en aangezegde einde.
• De verhuurder is verplicht de huurder over de rechten uit de spoedwet te informeren bij de schriftelijke kennisgeving.
• De verhuurder heeft een week de tijd om een verlengingsverzoek van de huurder te weigeren op één van de wettelijke gronden. Doet de verhuurder dat niet (op tijd), dan geldt de huur als tijdelijk verlengd conform het verlengingsvoorstel van de huurder.
• De huurder kan na tijdige weigering vervolgens de rechter verzoeken om de einddatum van de huur vast te stellen.
• Weigert de verhuurder wegens een zwaarwichtig belang dat niet in de wet genoemd is, dan dient hij de rechter te verzoeken tot vaststelling van de einddatum.
• Hangende een procedure loopt de huur door.
• Als de huurovereenkomst wordt verlengd, wordt de termijn om de aanvangshuur te laten toetsen met dezelfde termijn verlengd.

De termijnen in deze wet zijn kort. De algemene rechtsregel dat een verklaring om haar werking te hebben de andere partij moet hebben bereikt, geldt onverkort. Tevens dient de partij die zich op een verklaring wil beroepen de ontvangst door de wederpartij te bewijzen indien de ontvangst wordt betwist. In het kader van bewijsvoering is een aangetekende brief te prefereren, maar daarin ligt weer het risico besloten dat wettelijke termijnen niet worden gehaald. Technische mogelijkheden als aangetekende e-mail, e-mail met leesbevestiging, WhatsApp met dubbele (en blauwe) vinkjes kunnen ook een uitkomst bieden. Tip:  vraag de wederpartij om een ontvangstbevestiging. Dan is het bewijs van de ontvangst verzekerd als daarop wordt gereageerd.

Contact  

Bij vragen kan u contact opnemen met mr. Georgie Geurts (g.geurts@vbtm.nl) en/of mr. drs. Pepijn Eymaal (p.eymaal@vbtm.nl). Zij zijn tevens te bereiken via 088-3358 800.