Aftellen naar de Omgevingswet; nu echt van start!

Nederland kent talloze wetten en regels die gelden voor de fysieke leefomgeving. De eerste dateert uit 1810 en in de loop der jaren zijn als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen nieuwe bijgekomen en oude aangepast. Als gevolg daarvan is een onoverzichtelijk woud aan wetten en regels ontstaan waarin het nog maar moeilijk is je weg te vinden. In dit woud dient elke wet of regel zijn eigen deelbelang waardoor deze vaak niet goed op elkaar aansluiten. Daarmee staat de huidige wet- en regelgeving vaak in de weg van de ontwikkeling van innovatieve en duurzame initiatieven.

Dat kan ‘eenvoudiger en beter’, dacht Den Haag. Onder het motto “ruimte voor ontwikkeling, waarborgen voor kwaliteit” integreert de Omgevingswet zo’n 26 wetten en 120 Algemene maatregelen van bestuur op het gebied van de fysieke leefomgeving. Hieronder vallen onderwerpen als bouwen (Wabo), ruimtelijke ordening (Wro), milieu (Wm), monumentenzorg (Erfgoedwet) en natuur (Wnb). De Omgevingswet gaat uit van een integrale benadering van belangen die spelen bij de fysieke leefomgeving. De Omgevingswet kent de volgende zes instrumenten:

• Omgevingsvisie
  In de Omgevingswet zijn Rijk en provincies verplicht elk een omgevingsvisie vast te stellen. In die omgevingsvisie moet het bestuursorgaan integraal en in samenhang de lange termijnvisie weergeven op de onderwerpen die spelen in de fysieke leefomgeving, zoals ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, water, milieu en cultureel erfgoed. Het is de bedoeling daarmee in een vroeg stadium de kaders te stellen en overzicht te krijgen van de noodzakelijke en gewenste ontwikkelingen op het grondgebied van het bestuursorgaan.
• Programma
  Een ander belangrijk kerninstrument in de Omgevingswet is het programma. Dit programma is nog relatief onbekend maar kan wel een belangrijke rol spelen bij het maken van beleid. In zo’n programma kan invulling worden gegeven aan de ambities, doelen en opgaves uit de omgevingsvisie. Een aantal programma’s zijn straks verplicht. Bijvoorbeeld als dat volgt uit Europese regelgeving of bij (dreigende) overschrijding van omgevingswaarden. Daarnaast wil de minister via de Wet versterking regie volkshuisvesting door middel van een wijziging van de Omgevingswet en de Woningwet gemeenten, provincies en het Rijk verplichten een volkshuisvestingsprogramma te ontwikkelen. Daarin moet onder andere rekening worden gehouden met voldoende betaalbare woningen, een evenwichtige verdeling van de sociale woningvoorraad, de woonbehoefte van aandachtgroepen (bijvoorbeeld zorgbehoevenden en ouderen), de leefbaarheid en verduurzaming. Dat betekent dat gemeenten verplicht moeten gaan nadenken over de realisatie van doelstellingen voor de woningbouw (kwalitatief en kwantitatief) en de manier waarop. De uitkomsten daarvan moeten in de vorm van concrete maatregelen worden opnemen in het genoemde volkshuisvestingsprogramma. Het is dan straks de bedoeling dat corporaties aan die concrete maatregelen in dat programma naar redelijkheid haar bijdrage gaan leveren. Op dit moment is dat nog de Woonvisie. Die bijdrage moet dan een plaats krijgen in de prestatieafspraken.
• Decentrale regels (omgevingsplan)
  Eén van de kerninstrumenten in de Omgevingswet is het Omgevingsplan. Gemeenten zijn straks verplicht voor haar grondgebied één omgevingsplan vast te stellen met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit omgevingsplan gaat (onder andere) de bestemmingsplannen en beheersverordeningen vervangen. In het omgevingsplan moeten alle onderwerpen over de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Het gaat daarbij om meer dan alleen de bestemming van gronden en gebouwen. Denk daarbij ook aan onderwerpen zoals het kappen van bomen, het gebruik van monumenten en het plaatsen van reclame-uitingen. Ook milieuregels kunnen straks in het omgevingsplan worden opgenomen en kan een omgevingsplan actieve verplichtingen bevatten. Zoals bijvoorbeeld een maximaal verhardingspercentage of het aanbrengen van een waterberging. Verder zullen regels ten aanzien van de exploitatie straks in het omgevingsplan opgenomen moeten worden en niet meer in een separaat exploitatieplan. Overigens blijft het onder de Omgevingswet nog steeds de lijn dat kostenverhaal primair gaat via een anterieure overeenkomst en niet via exploitatieregels.
  
  Doordat de regelgeving minder gefragmenteerd wordt, zou het gebruikers van die fysieke leefomgeving gemakkelijker moeten zijn om regels te vinden. Of dat in de praktijk ook zo zal zijn, zal moeten blijken. Een omgevingsplan is straks een zeer ruime verzameling regels maar die staan dan wel bij elkaar. Op de website van de VNG zijn staalkaarten te vinden die laten zien hoe een omgevingsplan er straks uit zal zien. Sommige regels over het gebruik en de verdeling van corporatiewoningen, zoals de regels in de Huisvestingswet en de Leegstandswet, blijven op zichzelf staan en komen niet in het omgevingsplan terecht.
• Algemene Rijksregels
  Via algemene Rijksregels kan het Rijk aan de voorkant regels stellen aan activiteiten die gevolgen hebben voor de fysieke leefomgeving. Daar waar algemene Rijksregels worden gesteld, is een vergunningenstelsel niet meer nodig. Dat moet voorkomen dat initiatiefnemers steeds via een vergunningaanvraag toestemming moeten vragen aan een bestuursorgaan. Daar waar nodig kunnen algemene regels worden aangevuld met een meldingsplicht.
• Omgevingsvergunning (de ‘knip’ en vergunningvrij bouwen)
  De omgevingsvergunning blijft maar in het nieuwe stelsel is straks een onderscheid tussen een ‘technisch’ deel en een ‘ruimtelijk’ deel van de omgevingsvergunning. Het nieuwe stelsel betekent dat er soms één vergunning nodig is (technisch óf ruimtelijk), soms twee vergunningen nodig zijn (technisch én ruimtelijk) en soms dat er helemaal geen vergunning nodig is. De initiatiefnemer bepaalt zelf welke vergunning hij wanneer aanvraagt. Daarbij geldt wel dat het project pas kan worden uitgevoerd als alle benodigde vergunningen zijn verkregen. Let er dus in de planning goed op dat u alle vergunningen tijdig aanvraagt en vervolgens ook tijdig krijgt. Vermeldenswaardig is verder dat onder de Omgevingswet géén omgevingsvergunning van rechtswege meer kan ontstaan.
  
  De opzet van vergunningvrij bouwen zoals we die nu kennen, blijft in de Omgevingswet overeind. Net als onder het huidige recht, blijven een aantal activiteiten vergunningvrij, zoals bijvoorbeeld gewoon onderhoud of het plaatsen van kozijnen. Wat wel nieuw is, is dat straks via de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen niet langer een omgevingsvergunning voor de technische activiteit bouwen nodig is voor een bepaald aantal aangewezen bouwwerken. In die gevallen kan volstaan worden met een melding. Dat is vooralsnog het geval bij grondgebonden eengezinswoningen, vakantiewoningen en kleine bedrijfspanden. De minister heeft in zijn ‘Plan van aanpak versnellen processen en procedures woningbouw’ aangekondigd dat hij daaraan gestapelde flexwoningen wil gaan toevoegen. De minister gaat daarover in gesprek met VNG en met bouwbedrijven. Het kan dan nog wel zo zijn dat er een omgevingsvergunning als ruimtelijke activiteit noodzakelijk is.
• Projectbesluit
  Voor projecten waarmee een bovengemeentelijk, bovenregionaal of waterstaatsbelang is gemoeid, wordt in de Omgevingswet het projectbesluit in het leven geroepen. Dit projectbesluit komt in de plaats van vijf sectorale besluiten, te weten het tracébesluit, het projectbesluit Waterwet, het inpassingsplan en de coördinatieprocedure uit de Wro en de coördinatieprocedure uit de Ontgrondingenwet. Het projectbesluit kan alle toestemmingen bevatten die nodig zijn voor een bepaald project maar het is ook mogelijk zogenaamde uitvoeringsbesluiten, zoals de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, op een later moment aan te vragen.
  
  De inwerkingtreding van de Omgevingswet is lange tijd afhankelijk gesteld van de werking van het DSO, het Digitale Stelsel Omgevingswet. Dat DSO bestaat uit lokale systemen van overheden en de onderdelen van de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals het Omgevingsloket, en moet straks onder meer omgevingsplannen inzichtelijk maken en aanvragen voor omgevingsvergunningen faciliteren. Hoewel de zorgen over de werking van het DSO verre van weggenomen zijn, is langer uitstel van de baan en dient nu dus alles op alles te worden gezet om het DSO op tijd voldoende functioneel werkend te krijgen.

Wilt u goed voorbereid zijn op de Omgevingswet? 
Het team van Vastgoed & Overheid van VBTM Advocaten verzorgt regelmatig (al dan niet in house) cursussen op het gebied van het omgevingsrecht, waarbij de relatie met het volkshuisvestingsrecht niet wordt vergeten. Wilt u ook goed voorbereid zijn op de komst en inwerkingtreding van de Omgevingswet of wilt u sparren over wat de Omgevingswet voor gevolgen heeft voor uw lopende of geplande vastgoedprojecten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met Pieter Kok of Richard van Oevelen.