Wet Goed Verhuurderschap – gevolgen voor woningcorporaties en andere verhuurders

Transparante selectieprocedure
Om ongerechtvaardigd onderscheid te voorkomen, wordt het voor alle verhuurders van woon- of verblijfsruimte verplicht een transparante selectieprocedure te hanteren. Dat houdt in het gebruiken én communiceren van objectieve selectiecriteria bij een openbare aanbiedingen en, opvallender, het motiveren van de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurders.

Voor particuliere verhuurders zal dit een behoorlijke opdracht worden: elke afgewezen kandidaat-huurder zal op de hoogte moeten worden gebracht van de redenen waarom er voor de uitgekozen huurder is gekozen en het selectiebeleid zal moeten worden geopenbaard.

Woningcorporaties zijn van de plicht de keuze aan afgewezen kandidaat-huurders te motiveren uitgezonderd als zij gebruik maken van een woonruimteverdeelsysteem, en zullen met een dergelijk goed werkend systeem ook al snel aan de andere eisen voldoen.

Informeren van huurder
Op alle verhuurders komt een uitgebreide informatieplicht te liggen. Verhuurders moeten hun nieuwe huurders schriftelijk informatie verschaffen over:

• in welke – weinige – situaties de verhuurder het gehuurde mag betreden;
• wat de gevolgen zijn van gebruik voor andere doelen dan bewoning;
• de verschillende soorten huurovereenkomsten;
• welk onderhoud voor rekening van de huurder, en welk onderhoud voor rekening van de verhuurder komt;
• wanneer en hoe de huurder een eventuele waarborgsom terug kan krijgen;
• waar de eventuele servicekosten uit bestaan (overzicht van kosten);
• de contactgegevens van de verhuurder of beheerder en het loket van de gemeente waar over de verhuurder geklaagd kan worden.

In de nog aan de Tweede Kamer voor te leggen Wet Betaalbare Huur is reeds een amendement opgenomen, waarin de verhuurder ook wordt verplicht een actuele puntentelling van het gehuurde volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) aan de huurder te verstrekken. Dit is nog geen geldende wetgeving, maar verhuurders zouden er wel goed aan doen de puntentelling van hun bezit alvast te actualiseren.

Let op: deze informatieverplichting geldt ook ten aanzien van alle zittende huurders. Deze huurders moeten binnen één jaar na inwerkingtreding van deze wet op dezelfde manier geïnformeerd worden als waren zij nieuwe huurders.

Servicekosten
Oneigenlijk gebruik van de servicekosten wordt een overtreding van goed verhuurderschap. Als er servicekosten in rekening worden gebracht, mag dat enkel nog op de wijze zoals vermeld in artikel 7:259 en 7:261 BW. Dat houdt bijvoorbeeld in dat daarin geen sleutelgeld of administratiekosten doorberekend mag worden. Van groter belang is dat dit de eerste regeling is die een noemenswaardige sanctie legt op niet-nakoming van art. 7:259 lid 2 BW: het binnen zes maanden na het verstrijken van kalenderjaar verstrekken van een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten die als servicekosten worden opgevoerd. Op niet-nakoming hiervan stond eerder geen sanctie; door deze wet kan het nu een flinke boete tot gevolg hebben.

Waarborgsom
Het is vanaf inwerkingtreding van de wet bij nieuwe overeenkomsten slechts toegestaan om een waarborgsom overeen te komen van tweemaal de huurprijs – dus tweemaal de “kale huur”. In oudere overeenkomsten mag wel nog een hogere waarborgsom overeenkomen worden. Restitutie van de waarborgsom moet in principe binnen veertien dagen plaatsvinden.

Kantoorgenoot Pepijn Eymaal heeft in een eerder artikel kritiek geuit op dit onderdeel- zijn artikel is hier te lezen.

Arbeidsmigranten
Huurovereenkomsten met arbeidsmigranten moeten volgens deze wet afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst worden afgesloten. De hierboven beschreven informatieverplichting zal tevens verstrekt moeten worden in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er een andere taal kan worden gebruikt die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren.

Vergunning
Er komt in elke gemeente een meldpunt waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kunnen worden gemeld.

De gemeente kan besluiten tot het instellen van een verhuurverordening. Verhuurders mogen dan geen woon-of verblijfsruimte verhuren zonder eerst een vergunning te hebben gekregen. De gemeente kan alleen bepaalde categorieën woonruimte of bepaalde gebieden vergunningsplichtig maken. De gemeente mag ook voorwaarden stellen aan het verlenen van die vergunning, zoals het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan, het niet vragen van een hogere huurprijs dan volgens het WWS maximaal redelijk is en het indienen van een plan van aanpak voor het naleven van de normen van goed verhuurderschap. Deze vergunning mag tussentijds door de gemeente worden ingetrokken als blijkt dat deze voorwaarden door de verhuurder niet worden nageleefd. Een door de gemeente opgestelde verhuurverordening zal niet van toepassing zijn op woningcorporaties.

Sancties
De gemeente krijgt ook de bevoegdheid om overtredingen van deze wet zwaar te sanctioneren. Meestal zal eerst een waarschuwing worden gegeven, maar een eerste bestuurlijke boete kan oplopen tot €22.500 en een derde overtreding kan al tot €90.000 kosten. Als een verhuurder zich daarna nog steeds niet als goed verhuurder gedraagt, kan de gemeente overgaan tot inbeheername: het beheer van het gehuurde wordt dan overgenomen. Er zal dan een nieuwe huurprijs worden bepaald volgens het WWS, een beheerder zal het gehuurde beheren en de huur zal direct aan deze beheerder overgemaakt worden. Pas als de verhuurder kan aantonen hoe deze zich in de toekomst als goed verhuurder zal gedragen en de eventuele noodzakelijke aanpassingen aan het gehuurde heeft gedaan, zal het beheer door de gemeente worden opgeheven.

De op basis van deze wet opgelegde sancties zullen waar mogelijk door de gemeente openbaar worden gemaakt, om zo kandidaat-huurders op voorhand inzicht te geven in het gedrag van hun potentiële verhuurder.

Deze gemeentelijke handhaving zal niet van toepassing zijn op woningcorporaties. Woningcorporaties moeten zich wel houden aan de hierboven beschreven nieuwe normen van goed verhuurderschap, maar de controle daarop zal uitgevoerd worden door de Autoriteit Woningcorporaties, die zelf sancties op kan leggen bij niet-naleving daarvan.

Overig
Huurovereenkomsten mogen alleen nog maar schriftelijk worden afgesloten: het bijvoorbeeld mondeling afsluiten van een huurovereenkomst wordt een overtreding van goed verhuurderschap.

Het wordt voor particuliere verhuurders en verhuurbemiddelaars verplicht om een werkwijze te hanteren en maatregelen te treffen ter voorkoming van woondiscriminatie. De verplichting behelst in ieder geval het informeren van hun “werknemers die vanuit hun functie handelingen verrichten om een overeenkomt van huur van een woon-of verblijfsruimte tot stand te brengen” – alle werknemers die een rol hebben in het verhuurproces kwalificeren daarvoor. De werkwijze en de te nemen maatregelen moeten schriftelijk vastgelegd worden en openbaar te raadplegen zijn. Niet-naleving van deze verplichtingen levert strijd moet goed huurderschap op, wat grote boetes tot gevolg kan hebben. Woningcorporaties zijn van deze verplichting uitgezonderd.

Conclusie
Vanaf 1 juli 2023 zullen alle verhuurders te maken krijgen met nieuwe regels bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten. Ook zullen alle verhuurders aan al hun zittende huurders binnen een jaar gedetailleerdere informatie moeten verstrekken over de wederzijdse rechten en plichten. Ook zal afrekening van de servicekosten meer transparant en echt jaarlijks moeten gaan gebeuren. Particuliere verhuurders zullen de wijze waarop zij verhuren en woondiscriminatie tegengaan daarnaast opnieuw onder de loep moeten nemen onder dwang van boetes of zelfs inbeheername van hun bezit.

Zoals u leest, verandert de Wet Goed Verhuurderschap veel voor verhuurders. De specialisten van VBTM helpen u graag verder bij de implementatie van deze wet of advies op dat gebied.