Woningmarktplannen: niet-DAEB woningen

Op Prinsjesdag stuurde minister Ollongren een brief met haar plannen aan de Tweede Kamer, met als titel ‘Verdere maatregelen om door te bouwen tijdens de coronacrisis’. Deze werd op 22 september 2020 gepubliceerd. In deze brief staan veel plannen, van het differentiëren van de overdrachtsbelasting met het doel om starters op de koopmarkt te helpen, tot het naar voren halen van rijksinvesteringen.

Bestuurlijke afspraken woningbouw door woningcorporaties

In de brief gaat Minister Ollongren in op de bestuurlijke afspraken over woningbouw door woningcorporaties die het ministerie van BZK gemaakt heeft met Aedes en de VNG. Deze bestuurlijke afspraken zien op het versnellen van de nieuwbouw door woningcorporaties de komende jaren.

Hierin wordt een onderscheid gemaakt tussen 3 vormen van nieuwbouw: 

• reguliere sociale huurwoningen;
• flexibele en tijdelijke woningen;
• niet-DAEB woningen.

In het vervolg van deze bijdrage ga ik slechts in op deze derde categorie.

Niet-DAEB woningen: opschorten marktverkenning

Vóór de inwerkingtreding van de herziene Woningwet, realiseerden woningcorporaties jaarlijks tussen de 4000 en 7000 woningen in het middenhuur- en goedkope koopwoningsegment. Dat is nadien, met die inwerkingtreding van de herziene Woningwet, zodanig bemoeilijkt, dat er in 2018 slechts 400 woningen in dit segment gerealiseerd werden door woningcorporaties. Dat gat is niet opgevuld door de markt. Gezien de grote bouwopgave en het grote tekort aan middenhuurwoningen, acht de Minister het goed als er geen onnodige drempels voor corporaties bestaan om in niet-DAEB woningen te investeren.

De Minister wil dit doel bereiken door de marktverkenning voor drie jaar op te schorten. Dat zou betekenen dat de marktverkenning, die in beginsel uitgevoerd moet worden in het kader van een verzoek om goedkeuring op grond van art. 44c Woningwet, gedurende deze periode niet uitgevoerd hoeft te worden. Hoewel nog niet duidelijk is hoe dit plan wordt vormgegeven, lijkt het er op dat de voorafgaande goedkeuring zelf wel verplicht blijft.

In dit kader wijs ik er overigens op dat voor herstructurering – het transformeren van DAEB in niet-DAEB door sloop/nieuwbouw of ingrijpende voorzieningen – in het geheel geen goedkeuring vereist is, mits dit plaats vindt op grond die voor 1 januari 2015 in eigendom of erfpacht van de woningcorporatie was. Voor dergelijke herstructurering is de tijdelijke opschorting van de marktverkenning dus niet relevant.

Om meer middenhuur mogelijk te maken wil de Minister niet enkel de drempels voor woningcorporaties verlagen, maar zegt zij ook toe gemeenten aan te zullen spreken op het beschikbaar stellen van voldoende locaties, redelijke grondprijzen en snelle vergunningverlening zodat corporaties kunnen bouwen, en in de woondeals het bouwen van meer niet-DAEB woningen actief onder de aandacht te zullen brengen. In het verlengde hiervan ligt het voor de hand dat het realiseren van middenhuur ook een belangrijker onderdeel gaat worden van de prestatieafspraken.

Marktverkenning?

Opmerkelijk hierbij is overigens dat de Minister de marktverkenning wil opschorten, terwijl deze marktverkenning, die met de inwerkingtreding van de Wet maatregelen middenhuur in de plaats moet komen van de huidige markttoets, zelf nog niet eens in werking getreden is.
Deze langdurige vertraging – inwerkingtreding van de Wet maatregelen middenhuur was aanvankelijk voorzien per 1 januari 2020 – geeft wel enige aanleiding deze voorgenomen opschorting van de marktverkenning nog niet op korte termijn in te calculeren. Zoals al aangegeven is de vorm die dit voornemen krijgt nog niet bekend, en is een datum waarop deze drie jaren ingaan ook nog niet bekend

En koopwoningen dan?

Zoals ik in mijn blog over de Wet maatregelen middenhuur schreef, vallen huurwoningen en koopwoningen in dezelfde categorie (art. 45 lid 2 sub a Woningwet). Het stimuleren van middenhuur door het eenvoudiger te maken niet-DAEB woonruimte te ontwikkelen, heeft naar de letter dezelfde gevolgen voor het ontwikkelen van koopwoningen.

In de brief van Minister Ollongren van 15 september 2020, gaat zij zelf niet in op het realiseren van koopwoningen door woningcorporaties. Dat is anders in de hiervoor al genoemde bestuurlijke afspraken tussen Aedes, VNG en BZK. Hierin spreken partijen expliciet af dat woningcorporaties, naast commerciële partijen, meer dan de afgelopen jaren gaan voorzien in de behoefte aan middenhuurwoningen, maar óók in de behoefte aan goedkope koopwoningen, wat neer komt op koopwoningen tot de NHG-kostengrens. De NHG-kostengrens stijgt per 1 januari 2021 overigens van € 310.000 naar € 325.000. Als er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd is de grens 6% hoger, namelijk € 344.500. Goedkoop is hier een relatief begrip.

Het is afwachten of woningcorporaties de komende tijd daadwerkelijk meer mogelijkheden gaan krijgen, zien én benutten om goedkope koopwoningen te realiseren.

In dit kader kan nog opgemerkt worden dat de voorgenomen differentiatie van overdrachtsbelasting onbedoeld nadelige gevolgen lijkt te hebben voor verkoop onder voorwaarden, een beproefde methode om starters op de woningmarkt in staat te stellen een eerste woning te kopen. De stichting OpMaat, licentiehouder van producten als Koopgarant en Koopstart, stuurde hierover al een brandbrief aan de Minister.

Als u vragen heeft over dit artikel, over het uitvoeren van niet-DAEB activiteiten, of over andere Woningwet-kwesties, kunt u contact opnemen met Rogier Goeman (r.goeman@vbtm.nl; 088 3358 800).