In uw verhuurpraktijk is het natuurlijk van groot belang dat de huurder op tijd aan zijn verplichting tot het betalen van de huurpenningen voldoet. Is de huurder hiermee in verzuim, dan dient u – wilt u aanspraak kunnen maken op de forfaitaire incassokosten- de huurder aan te manen en hem nog veertien dagen de tijd te geven aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen. Over deze zogenaamde “veertiendagenbrief” was veel onduidelijkheid. Wanneer ving deze aan? Wat zijn de gevolgen van een onjuiste vermelding? Wie moet wat bewijzen? Door een recente uitspraak van de Hoge Raad (25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704) is er nu een helder antwoord op deze vragen.
Aanmaning tot betaling huurpenningen en incassokosten: let op juiste vermelding “veertiendagentermijn”!
Aanvang veertiendagentermijn
De veertiendagentermijn vangt pas aan daags na de dag waarop de aanmaning door de schuldenaar is ontvangen. Volgens de Hoge Raad strookt dat met de bedoeling van de wetgever dat de schuldenaar in ieder geval de volle veertien dagen de gelegenheid heeft het verschuldigde bedrag te betalen zonder dat incassokosten verschuldigd worden.
Gevolgen onjuiste vermelding van de termijn
Indien u bijvoorbeeld wel een betalingstermijn van veertien dagen heeft vermeld, maar een te vroege dag van aanvang of einde van de termijn heeft vermeld, dan heeft dit de vervelende consequentie dat de brief niet voldoet aan de eisen van de wet (artikel 6:96 lid 6 BW) en uw huurder geen incassokosten verschuldigd wordt. Zinnen als “betaling binnen veertien dagen na heden” of “betaling binnen veertien dagen na verzending van deze brief moeten uit de standaardbrief verwijderd worden. Als u in uw verhuurpraktijk deze zinnen gebruikt, dan adviseer ik u de brief zo spoedig mogelijk aan te passen. U kunt deze zinnen vervangen door de volgende formuleringen:
“Incassokosten worden verschuldigd indien niet betaald is binnen veertien dagen vanaf de dag nadat deze brief bij u is bezorgd”
Of
“Incassokosten worden verschuldigd indien niet betaald is binnen vijftien dagen nadat deze brief bij u is bezorgd”
Uiteraard staat het u ook vrij een langere termijn te hanteren. Let op dat u als eiser van de incassokosten moet stellen en bewijzen dat uw brief aan de eisen van de wet voldoet. U zult moeten aantonen dat en op welke dag de schuldenaar de veertiendagen brief heeft ontvangen. Gezien deze bewijslast adviseer ik u de veertiendagenbrief aangetekend te verzenden, waarbij de huurder dient te tekenen voor ontvangst.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u terecht bij Jeannette Klaarenbeek.