Met ingang van deze week – per 1 juli 2026 – is de Wet versterking regie volkshuisvesting in werking getreden (met het oog op de leesbaarheid hierna verkort tot ‘Regiewet’). Aan de Regiewet hebben wij eerder aandacht besteed en hebben wij in de consultatiefase uitgebreide input  geleverd. Nadat de Eerste Kamer op 26 juni 2026 instemde met de Regiewet, is deze er dan nu werkelijk. Maar wat betekent het in de praktijk voor woningcorporaties?Allereerst is het belangrijk om stil te staan bij wat de Regiewet nou eigenlijk is. Het is geen wet die zelf rechtstreeks regels voorschrijft; de Regiewet wijzigt diverse andere wetten en in die andere wetten staan dus de nieuwe regels die van toepassing zijn vanaf vandaag. De voor woningcorporaties belangrijkste wijzigingen worden doorgevoerd in de Omgevingswet, de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet.De volgende vraag is wat de wetgever met de Regiewet beoogt. Dat is het versterken van de rol van overheden in de volkshuisvesting (met name in hun onderlinge verhouding), het versnellen van procedures en uiteindelijk het terugdringen van het tekort aan met name betaalbare woningen.Hierbij moet bedacht worden dat het maar in beperkte mate gaat om regels die zich rechtstreeks tot woningcorporaties richten (zoals in verschillende wijzigingen van de Woningwet), maar dat de gevolgen voor corporaties breder zijn dan enkel die regels. In belangrijke mate gaat om regelgeving die zich primair richt tot bestuursorganen – rijk, provincie en met name de gemeente – maar dit werkt door tot de woningcorporaties. Het is veelzeggend dat het woord ‘woningcorporatie’ liefst 394 keer genoemd wordt in de memorie van toelichting bij de Regiewet.Een simpel voorbeeld maakt de impact duidelijk: op grond van de Regiewet moeten gemeenten een volkshuisvestingsprogramma opstellen. Dit komt in de plaats van de huidige woonvisie. Hierin zal onder meer de woningbouwopgave moeten worden beschreven, met daarin beleid om minimale percentages voor betaalbare woningen te halen. Dit werkt indirect ook door naar woningcorporaties, omdat woningcorporaties op grond van de Woningwet geacht worden in redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma.Tot slot is het belangrijk om in acht te nemen dat de Regiewet op veel punten nog nader uitgewerkt moet worden in lagere regelgeving: het Besluit versterking regie volkshuisvesting en de Regeling versterking regie volkshuisvesting. Het Regiebesluit en de Regieregeling zijn nog niet vastgesteld en zullen dus pas op een later moment in werking treden (in dit stuk wordt uitgegaan van de recentste versie van de concepttekst van het Regiebesluit). Op dit moment is inwerkingtreding per 1 januari 2027 beoogd.In het onderstaande wordt kort aangegeven wat de belangrijkste wijzigingen zijn die de Regiewet met zich meebrengt. Over de komende weken zal ik in een serie(tje) berichten deze wijzigingen uitgebreider bespreken.

Sinds het Didam I-arrest van de Hoge Raad is duidelijk dat gemeenten bij onder andere de verkoop van onroerende zaken niet zonder meer één-op-één met een partij mogen contracteren. Uit het gelijkheidsbeginsel volgt dat een gemeente in beginsel mededingingsruimte moet bieden aan potentiële gegadigden. In beginsel, want als op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde is, mag de gemeente afzien van het bieden van gelijke kansen. Deze uitzondering is nadien in de lagere rechtspraak en het Didam II-arrest bevestigd.In onze eerdere nieuwsbrief hebben wij al gewezen op het belang van woningcorporaties bij deze uitzondering. Gemeenten verkopen regelmatig grond aan woningcorporaties met het oog op de realisatie van sociale huurwoningen. Juist vanwege de wettelijke taak van woningcorporaties, hun gebondenheid aan de Woningwet en de prestatieafspraken met gemeenten kunnen woningcorporaties als enige serieuze gegadigde worden aangemerkt. Specifiek op basis van deze uitgangspunten oordeelde de voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland dat de gemeente één-op-één aan een woningcorporatie mocht verkopen (en een commerciële partij niet hoefde te laten meedingen naar de aankoop).Sinds het Didam I-arrest hebben wij veel geadviseerd met betrekking tot koopovereenkomsten tussen gemeenten en woningcorporaties en niet in alle gevallen was het beroep op de uitzondering ‘slechts één serieuze gegadigde’ al onderdeel van de motivering dan wel volledig onderbouwd. Dit terwijl de publicatie meer is dan een formaliteit. Gemeenten moeten concreet maken waarom het perceel nodig is voor sociale huur, hoe de verkoop past binnen het gemeentelijk woonbeleid en waarom de woningcorporatie, gelet op haar wettelijke taak en eventuele prestatieafspraken, de aangewezen partij is. Het blijft voor woningcorporaties dus zaak om hier goed op te (blijven) letten!

Er is nieuwe aandacht voor het leerstuk van de verrekening naar aanleiding van een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 23 december 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:10657 link. In die procedure stond de vraag centraal of de verhuurder (Stichting Stadgenoot) een in verband met de sloop van een huurwoning toegekende verhuiskostenvergoeding mocht verrekenen (‘wegstrepen’) met een huurschuld van de huurder waarvoor een betalingsregeling was afgesproken. De verhuurder stelde zich op het standpunt a) dat zij over mocht gaan tot verrekening en b) dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat zij de verhuiskostenvergoeding aan de huurder moest uitkeren omdat de huurder een forse huurachterstand heeft, zij mogelijk tot een schuldsaneringstraject wordt toegelaten en, aldus de verhuurder, in dat geval voor de hand ligt dat de verhuurder nog slechts een fractie van de openstaande huur zal ontvangen. Aan het einde van deze weblog bespreek ik hoe de kantonrechter naar de kwestie keek. Tipje van de sluier: de verhuurder werd in het ongelijk gesteld en moest de verhuiskostenvergoeding aan de huurder uitkeren.De procedure bij de rechtbank Amsterdam is een goed voorbeeld van vorderingen over en weer tussen de verhuurder en de huurder. Dit gebeurt namelijk regelmatig. Verhuurders en huurders kunnen zowel gedurende de looptijd van een huurovereenkomst als daarna een geldvordering op elkaar hebben. Van de zijde van de verhuurder kan gedacht worden aan een huurachterstand of proceskostenveroordeling na een juridische procedure. Maar denk ook aan een vordering na de vastgestelde jaarafrekening servicekosten omdat de maandelijkse voorschotten niet toereikend bleken of aan de mutatiekosten na beëindiging van de huurovereenkomst. Van de zijde van de huurder gaat het bijvoorbeeld om een verhuiskostenvergoeding als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW, een tijdelijke huurprijsverlaging in verband met gebreken, gevolgschade van gebreken en terugbetaling van de waarborgsom. Hebben de verhuurder en de (ex-)huurder over en weer geld te vorderen, dan is het praktisch en wenselijk om deze vorderingen tegen elkaar 'weg te strepen'. In dit artikel bespreek ik kort de (on)mogelijkheden met betrekking tot verrekening van geldvorderingen. Een relevant onderwerp, want binnenkort ligt de jaarafrekening servicekosten over 2025 bij de huurders op de deurmat.

De Omgevingswet bracht een ingrijpende stelselherziening van het omgevingsrecht met zich mee op 1 januari 2024. De eerste ervaringen zijn nu opgedaan en vanuit de praktijk zijn hier en daar onvolkomenheden naar voren gekomen in het stelsel. Om die reden is het vanaf twee weken geleden mogelijk om te reageren op een conceptwetsvoorstel: de ‘Wijzigingswet Omgevingswet stelselaspecten’, of kortweg WOwS. Het doel van dit conceptwetsvoorstel is volgens de toelichting daarop het opheffen en verbeteren van het stelsel van de Omgevingswet. In dit bericht geven wij een overzicht van enkele opvallende voorgenomen wijzigingen.

Naar verwachting treedt per 1 januari 2027 de Wet collectieve warmte (Wcw) in werking. Op 10 april 2026 heeft de ACM de ‘Routekaart voorbereidingen Wet collectieve warmte’ gepubliceerd, waarin de ACM duidelijk maakt welke stappen zij zet om op tijd klaar te zijn voor de nieuwe wet. Ook biedt zij belanghebbenden inzicht in de planning en de momenten waarop zij kunnen meedenken.In een eerder blog besprak ik de belangrijkste gevolgen van de Wcw voor verhuurders. Daarin was nog geen aandacht besteed aan de vraag of een verhuurder toestemming nodig heeft van een huurder om een woning te kunnen aansluiten op een warmtenet, waarna de huurder een warmteleveringsovereenkomst met de warmteleverancier aangaat (B2C). Hoogste tijd om dat in dit blog te bespreken.

Voortzetting huurovereenkomst na overlijden huurder De wet bepaalt in artikel 7:268 lid 1 BW dat bij het overlijden van de huurder ‘de medehuurder’ de huur voortzet. Wie is die medehuurder? Dat kan zijn de echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner van de overleden huurder (artikel 7:266 BW), of een persoon die van de verhuurder het medehuurderschap heeft verkregen , en zijn hoofdverblijf in de woning heeft (artikel 7:267 BW).Op grond van lid 2 van voornoemd artikel zet een andere persoon die in het gehuurde achterblijft de huurovereenkomst slechts voort gedurende een periode van zes maanden na het overlijden van de huurder, mits die persoon: 1) zijn hoofdverblijf heeft in de woning en 2) een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde met de overleden huurder. Die persoon zet de huurovereenkomst ook nadien voort, als hij binnen die termijn van zes maanden een procedure tot voortzetting van de huurovereenkomst instelt bij de rechter en de rechter daar positief op beslist.In 2003 oordeelde de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2003:AF2683) dat deze zes-maandentermijn in beginsel strikt gehanteerd moet worden en alleen in bijzondere gevallen aan de kant kan worden gezet, namelijk als een beroep op de zes-maandentermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Verder volgt uit het arrest dat een verhuurder niet verplicht is om de achterblijver actief op deze termijn te wijzen. Dat initiatief lag volledig bij de achterblijver en ik schrijf bewust lag, want de Wet bescherming weeskinderen lijkt dat te nuanceren als de verhuurder een toegelaten instelling (woningcorporatie) is.