Wettelijk kaderOp grond van de wet (artikel 7:215 lid 1 BW) mag een huurder van een onroerende zaak de gedaante of inrichting daarvan alleen wijzigen met schriftelijke toestemming van de verhuurder. Dit is slechts anders als het gaat om veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. Dit soort kleine wijzigingen (bijvoorbeeld het ophangen van een gordijnrails of badkamerkastje) mag een huurder dus zonder toestemming van de verhuurder aanbrengen.

Het komt weleens voor dat huurders een eenmaal gedane huuropzegging willen intrekken. Daar kunnen verschillende redenen voor zijn, zoals: de huurder had nooit de bedoeling om op te zeggen, had achteraf spijt, of er is sprake van onvoorziene omstandigheden, zoals ziekte, of overlijden van bijvoorbeeld een inwonende partner. De vraag is of de huurder aan zijn huuropzegging gebonden is. In beginsel is dit wel het geval. Dat zit als volgt.

Vorige week is een interessante uitspraak uit 2020 gepubliceerd van de kantonrechter te Utrecht. De huurder betaalde al jarenlang aan de corporatie de huur voor zijn woning en daarnaast aan de Energie B.V. een vergoeding voor de zonnepanelen en de warmtepomp. De huurder vond echter dat dit niet mocht en vorderde ruim 5000 euro terug van zowel de verhuurder als de Energie B.V.

Als een huurder vanwege renovatiewerkzaamheden noodzakelijkerwijs (eventueel door persoonlijke omstandigheden) moet verhuizen, dan kan de huurder aanspraak maken op de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten (art. 7:220 leden 5 en 6 BW), te weten: de wettelijke verhuiskostenvergoeding. De Hoge Raad heeft op 1 april 2022 bepaald dat geen aanspraak kan worden gemaakt op de wettelijke verhuiskostenvergoeding, indien de verhuurder de huurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking stelt tijdens de renovatiewerkzaamheden. Er is dan sprake van een redelijke en passende voorziening die voorkomt dat de huurder zelf verhuis- en inrichtingskosten behoeft te maken. Zo’n oordeel leidt altijd tot vervolgvragen. In dit geval: wanneer is sprake van een redelijke en passende voorziening? Dat kwam aan de orde in een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 29 maart 2023 waarin 24 huurders aanspraak maakten op de verhuiskostenvergoeding, omdat weliswaar een wisselwoning was aangeboden, maar zij vonden dat van zo’n redelijke en passende voorziening geen sprake was.

In het Acantus-arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat bij een WKO-installatie die “onroerend aanhorig” is bij een huurwoning de kosten voor onderhoud en afschrijving van de installatie door de verhuurder niet als servicekosten aan de huurder in rekening worden gebracht. Hoe zit het wanneer de verhuurder alleen de woning verhuurt en de bewoner een afzonderlijke leveringsovereenkomst sluit met een warmteleverancier?

Na lang wachten en vele malen uitstel zal de Omgevingswet dan toch echt op 1 januari 2024 in werking gaan treden. De hoogste tijd dus om je nu echt voor te gaan bereiden. De aankomende zes maanden zal VBTM u periodiek informeren over (onderdelen van) de Omgevingswet. Maar eerst nog even recapituleren.