Soms veroorzaken omgevingsfactoren hinderlijke situaties waardoor een huurder wordt geconfronteerd met een verminderd huurgenot. Te denken valt aan stank- of geluidsoverlast, bijvoorbeeld afkomstig van een nabijgelegen eetcafé met terras. In uitzonderlijke situaties kunnen omgevingsfactoren er zelfs toe leiden dat het huurgenot vrijwel geheel is verdwenen. Of de verhuurder in deze gevallen aansprakelijk is, hangt met name af van de vraag of sprake is van een gebrek in de zin van de wet. Niet altijd is meteen duidelijk of daarvan sprake is.
Definitie gebrek
De wet definieert een gebrek, kort gezegd, als iedere genotsbeperkende omstandigheid die niet aan de huurder is te wijten en die hij niet behoefde te verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst. Een ‘feitelijke stoornis door derden’ is geen gebrek, zo bepaalt de wet (waarbij de wetgever als voorbeeld geeft: verkeers- of stankoverlast). Aan de hand van twee praktijkvoorbeelden zal hieronder worden ingegaan op de vraag of sprake is van een gebrek bij hinderlijke omgevingsfactoren. Het eerste voorbeeld betreft de vraag, wat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Het tweede voorbeeld betreft een feitelijke stoornis door derden.
Stank en terrasgeluid afkomstig van eetcafe
Een gepensioneerde huurder huurt een seniorenwoning in het centrum van een dorp. In de advertentie staat vermeld dat de woning is gelegen boven een postkantoor. Na verloop van tijd sluit het postkantoor zijn deuren. Tot dan toe had de huurder nimmer overlast gehad. De (zelfde) verhuurder besluit de vrijgekomen ruimte te verhuren aan iemand die daar een eetcafé – met terras – wil gaan uitbaten. De huurder (van de woning) klaagt na verloop van tijd over geluidsoverlast afkomstig van (nachtelijke) terrasbezoekers en over stank afkomstig van de keuken, waarvan de afvoer onder het balkon van zijn buurman uitkomt. De huurder start uiteindelijk een procedure waarin hij opheffing van de gebreken, huurprijsvermindering en immateriële schadevergoeding vordert. Daarbij stelt hij zich onder meer op het standpunt dat hij bewust heeft gekozen om boven een (rustig) postkantoor te wonen en dat hij niet behoefde te verwachten dat op die plaats een eetcafé zou komen met alle hinder van dien.
De kantonrechter wijst alle vorderingen af. Hij gaat in de eerste plaats na welk genot de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Volgens de kantonrechter dient een bewoner van een woning in het centrum van een stad of dorp te verwachten dat zich in de onmiddellijke nabijheid diverse horecagelegenheden bevinden. Hij voegt daaraan toe dat het een feit van algemene bekendheid is, dat de aanwezigheid van horecavoorzieningen in een centrum geen “rustig bezit” is. Met andere woorden: deze komen en gaan. De huurder mocht dan ook niet verwachten dat hij altijd boven een postkantoor zou wonen. Volgens de kantonrechter moest hij daarentegen wél verwachten dat hij enige hinder zou ondervinden in de vorm van terrasgeluid en etensgeuren afkomstig van (bezoekers van) restaurants en eetcafés. Meer dan een bewoner die ervoor kiest in een rustiger omgeving te gaan wonen, dient zo’n huurder zich dergelijke hinder te laten welgevallen, aldus de kantonrechter.
Geen toegang tot gehuurde parkeergarage
In verband met onderhoud door de gemeente is een weg gedurende enkele weken opengebroken. Huurders kunnen daardoor al die tijd geen gebruik maken van de direct aan deze weg gelegen parkeergarage. Vanwege het niet hebben van enig huurgenot vragen zij huurvermindering aan de verhuurder.
Duidelijk is, dat de verhuurder geen enkele invloed kan uitoefenen op de hinder. De gemeente moet nu eenmaal werkzaamheden plegen aan de weg. De gemeente is een derde. Dit lijkt dan ook een typisch voorbeeld van een feitelijke stoornis door derden, die geen gebrek oplevert in de zin van de wet. Daarom kan er ook geen sprake zijn van huurvermindering. Echter, de huurders hebben geen énkel huurgenot. Is het dan niet apert onredelijk dat de verhuurder betaling vraag van iets dat hij niet levert? Gelet op de uitdrukkelijke uitzondering die de wetgever heeft gemaakt, lijkt het antwoord op deze vraag nee te zijn. Huurders die menen onevenredig zwaar te worden getroffen, dienen zich te wenden tot de veroorzaker van de hinder, in dit geval de gemeente.
Conclusie
Bij hinderlijke omgevingssituaties is niet altijd op het eerste gezicht meteen helder of sprake is van een gebrek en of de verhuurder daarvoor aansprakelijk is. Afhankelijk van de vraag wat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten dan wel de vraag of sprake is van een feitelijke stoornis door derden, kan de verhuurder aansprakelijkheid mogelijk ontlopen.
Paul Roks
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.