Wat is de uitspraak?
Een gemeente verkoopt grond aan een projectontwikkelaar voor de bouw van koopwoningen. De gemeente stelt daarbij als verkoopvoorwaarde toepassing van de garantie-eisen van het Garantie Instituut Woningbouw (GIW). Dit GIW-model bevat onder meer gedetailleerde eisen over verwarming en warmwaterinstallaties. De projectontwikkelaar verkoopt de grond aan een bouwbedrijf dat het GIW-model vervolgens niet gebruikt. De gemeente vindt dat de projectontwikkelaar de verkoopovereenkomst niet is nagekomen en vraagt de rechtbank om de projectontwikkelaar tot een boete te veroordelen.
De projectontwikkelaar vindt dat de verplichting van de gemeente de woningen onder GIW-garantie te bouwen en te verkopen in strijd is met artikel 122 van de Woningwet. Dit artikel verbiedt de gemeente om overeenkomsten te sluiten over onderwerpen die al in het Bouwbesluit zijn geregeld. Het Bouwbesluit bevat landelijke voorschriften voor te bouwen woningen over onder meer veiligheid, bruikbaarheid en milieu. Artikel 122 moet voorkomen dat gemeenten hun bevoegdheden privaatrechtelijk uitbreiden door bij grondverkoop extra bouw- en woontechnische eisen bovenop het Bouwbesluit te stellen.
Na de rechtbank concludeert uiteindelijk ook de Hoge Raad dat de gemeente handelt in strijd met artikel 122 Woningwet. De Hoge Raad wijst daarom de vordering van de gemeente af.
Wat zijn de praktische gevolgen?
Veel gemeenten nemen in hun grond-uitgifte-contracten voor projectmatige woningbouw soortgelijke voorwaarden als in deze casus op. Vanaf nu is duidelijk dat zij hiermee in strijd handelen met artikel 122 van de Woningwet. Gemeenten mogen dus geen aanvullende bouw- en woontechnische eisen stellen over onderwerpen die het Bouwbesluit al regelt. Wel kan een gemeente voorwaarden blijven stellen over onderwerpen die het Bouwbesluit niet regelt, zoals aan de ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van een project.
Hoge Raad, 17 juni 2011, LJN BQ1677
Poppe Merkus
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 15-16/2011.