De verhouding tussen verhuurder(s) en huurdersorganisaties is geregeld in de Wet op het overleg huurders verhuurder: de Overlegwet genoemd. De huurdersorganisatie heeft onder andere het recht om een beleidsvoornemen van de verhuurder te laten toetsen door de kantonrechter. Wat is een beleidsvoornemen?
De aanleiding
Een verhuurder heeft woningen verhuurd tegen een geliberaliseerde huurprijs. In de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder jaarlijks de huur kan verhogen met de inflatiecorrectie plus een opslag van maximaal 2%. De verhuurder laat aan de huurdersorganisatie weten dat hij voornemens is om de huur te verhogen met de inflatiecorrectie én de opslag van 2% en vraagt daarover haar advies.
Het geschil
De huurdersorganisatie adviseert de verhuurder om de opslag niet in rekening te brengen. De verhuurder neemt dit advies zonder nadere motivering niet over. De huurdersorganisatie meent dat de verhuurder daarmee de procesregels van de Overlegwet schendt en verzoekt de kantonrechter te bepalen dat de verhuurder de huurverhoging niet mag uitvoeren.
De uitspraak
De kantonrechter wijst het verzoek van de huurdersorganisatie af. Het begrip ‘beleidsvoornemen’ in de wet moet worden uitgelegd als een voornemen om het bestaande beleid te wijzigen. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval geen sprake is van een beleidswijziging, maar van een eerste kennisgeving van nieuw beleid van de verhuurder aan de huurdersorganisatie.
De gevolgen
Huurdersorganisaties hebben het recht om de verhuurder te adviseren wanneer de verhuurder het voornemen heeft om zijn beleid te wijzigen. De Overlegwet noemt de beleids- en beheersonderwerpen waarvoor dit adviesrecht geldt. Op verzoek van de huurdersorganisatie kan de kantonrechter bepalen dat een beleidsvoornemen niet mag worden uitgevoerd. Dit is het geval wanneer de verhuurder zonder behoorlijke motivering is afgeweken van het advies van de huurdersorganisatie, of wanneer de verhuurder in redelijkheid niet tot een afwijking van het advies had kunnen komen. De huurdersorganisatie heeft echter niet de bevoegdheid om te adviseren met betrekking tot de (eerste) vaststelling van het beleid. Omdat de Overlegwet een minimumregeling is, staat het de verhuurder wel vrij om met de huurdersorganisatie af te spreken dat zij ook over nieuw beleid mag adviseren.
Kantonrechter Tilburg, 6 januari 2010, LJN: BK8577
Jan Sengers
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 6/2010.