Het huurrecht is volop in ontwikkeling. Eén van de artikelen in het Burgerlijk Wetboek die steeds meer in de spotlights is komen te staan, is artikel 7:243 BW. Dit artikel 7:243 BW bepaalt dat de rechter op verzoek van de huurder kan bepalen dat voorzieningen als in dat artikel bedoeld (isolatie muren, aanbrengen dubbelglas, vervangen CV-ketel) worden getroffen, indien het gehuurde deze ‘behoeft’. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat deze bepaling is bedoeld als instrument om tot woningverbetering in de sfeer van energiebesparing te komen, die niet via de gebrekenregeling kan worden afgedwongen. Voorwaarde is wel dat de huurder bereid is tot het betalen van een huurverhoging die in een redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder te maken kosten. Vanuit het oogpunt van het huurgenot hoeft er dus geen sprake te zijn van een noodzaak tot het treffen van de voorzieningen, aangezien in dat geval door de huurder wel een beroep op de gebrekenregeling zou kunnen worden gedaan en een huurverhoging niet in de rede zou liggen. Wel zal er sprake moeten zijn van een situatie waarin het treffen van energiebesparende maatregelen als in dit artikel bedoeld redelijk is.
Recent is een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag gepubliceerd over dit onderwerp (ECLI:NL:GHDHA:2015:3463). De centrale vraag was of de rechter de belangen van verhuurder en huurder tegen elkaar mag afwegen. Wat was er aan de hand?
De Gemeente Rotterdam is eigenaar van 32 woningen. De gemeente verhuurt het gehele complex aan een bewonersvereniging die het complex beheert en optreedt als verhuurder. De bewonersvereniging verhuurt op haar beurt onder aan de individuele huurders. Aan het complex zijn werkzaamheden aan de fundering noodzakelijk; deze werkzaamheden zijn deels al uitgevoerd door de bewonersvereniging. Het andere deel van de werkzaamheden volgt op een later tijdstip, aangezien het de bewonersvereniging aan financiële middelen ontbreekt. Huurder verzoekt de verhuurder om de kozijnen met enkel glas te vervangen door kozijnen met dubbel glas. Huurder is bereid hiervoor een huurverhoging te betalen. Verhuurder wijst het verzoek af omdat zij haar financiële middelen wil gebruiken voor het herstel van de fundering. Huurder gaat naar de rechter: zijn verzoek komt erop neer dat de bewonersvereniging als verhuurder wordt verplicht om op eigen kosten kozijnen met dubbel glas in de woning aan te brengen.
De kantonrechter wijst het verzoek van de huurder af en het gerechtshof heeft hetzelfde oordeel. Het gerechtshof overweegt dat uit het gebruik van het woord “kan” in artikel 7:243 BW mag worden geconcludeerd dat het gaat om een discretionaire bevoegdheid van de rechter. De rechter kan dus toewijzen, maar is hiertoe niet verplicht. Een dergelijke bevoegdheid laat toe dat de rechter de belangen van verhuurder en huurder tegen elkaar afweegt. Hierbij is het hof van oordeel dat het belang van alle bewoners bij een goede fundering van het gebouw zwaarder weegt dan het belang van één bewoner bij kozijnen met dubbel glas.
Heeft u vragen over dit onderwerp of heeft uw huurder een dergelijk verzoek aan u gedaan, neem dan gerust contact op met mr. Jeannette Klaarenbeek.