Illegale onderverhuur is met name in de grote steden een veel voorkomend probleem. Corporaties zoeken dan ook naar manieren om illegale onderverhuur ook financieel onaantrekkelijk te maken voor de huurder. In navolging van het Gerechtshof Amsterdam heeft nu ook de Hoge Raad hieraan een bijdrage geleverd door aan een verhuurder een schadevergoeding toe te kennen begroot op de winst die de huurder door de onderverhuur heeft genoten.
De aanleiding
De huurder heeft in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst zijn woning geruime tijd in zijn geheel onderverhuurd aan studenten. Na aftrek van kosten heeft dit de huurder een voordeel opgeleverd van € 345,- per maand. De verhuurder vordert naast ontbinding en ontruiming op grond van artikel 6:104 BW een schadevergoeding begroot op het bedrag van de winst die de huurder met de onderverhuur heeft behaald.
Het geschil
De huurder voert onder meer aan dat de schadevergoeding in reële verhouding moet staan met de daadwerkelijk geleden schade en de vergoeding alleen kan zien op winst die de verhuurder zelf ook had kunnen maken. De verhuurder voert aan dat zij schade leidt door illegale onderverhuur, aangezien zij extra kosten moet maken om de nadelen van illegale onderverhuur op te heffen (extra woningen bouwen, speciaal bestrijdingsteam oprichten).
De uitspraak
Net als het gerechtshof Amsterdam wijst de Hoge Raad de vordering tot schadevergoeding toe en wordt de schade begroot op de winst van € 13.800,- die huurder heeft gemaakt. Niet noodzakelijk is dat concreet nadeel door de verhuurder wordt aangetoond. De aanwezigheid van schade hoeft slechts aannemelijk te worden gemaakt. Verder is niet van betekenis dat de verhuurder de door de huurder gemaakte winst niet zelf had kunnen/willen realiseren of dat de huurder al die tijd wel gewoon huur heeft betaald en in die zin dus geen schade heeft toegebracht.
Het gevolg
Op grond van de wet kunnen corporaties afroming van de winst uit illegale onderverhuur vorderen. Concrete schade hoeft niet te worden aangetoond, maar wel moet aannemelijk worden gemaakt dat schade is geleden. Andere manieren waarmee corporaties onderverhuur financieel onaantrekkelijk kunnen maken zijn het opnemen van een boeteclausule of een verplichting tot winstafdracht in de algemene voorwaarden. Zo wordt illegale onderverhuur steeds minder aantrekkelijk voor huurders.
Hoge Raad, 18 juni 2010, LJN: BM0893
Tanja de Nijs
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 13-14/2010.