De wereld digitaliseert en steeds vaker komen overeenkomsten online tot stand. Abonnementen voor sportscholen of telefoons worden tegenwoordig vrijwel standaard digitaal afgesloten: daar kijkt niemand meer van op. Een huurovereenkomst die digitaal tot stand komt is (op dit moment) nog uniek. Vaak komt de huurder traditioneel tekenen op het kantoor van de verhuurder. Toch is het goed mogelijk om ook een huurovereenkomst digitaal af te sluiten en pen en papier naar de eeuwige jachtvelden te verwijzen.
Digitaal tot stand komen van huurovereenkomsten
Het uitgangspunt van de wet is dat een overeenkomst (ook digitaal) tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Voor overeenkomsten die langs elektronische weg tot stand komen kent de wet een aantal aanvullende vereisten, die óók gelden voor huurovereenkomsten.
1. De huurovereenkomst moet raadpleegbaar zijn (en blijven) voor partijen;
2. De authenticiteit van de huurovereenkomst moet voldoende gewaarborgd zijn;
3. Het moment van totstandkoming van de huurovereenkomst moet bepaald kunnen
worden;
4. De identiteit van de partijen die betrokken zijn bij de huurovereenkomst moet met
voldoende zekerheid vastgesteld kunnen worden.
De huurovereenkomst moet zowel voor- als na het sluiten van de huurovereenkomst geraadpleegd kunnen worden door beide partijen. Omdat de inhoud van elektronische berichten vrij gemakkelijk gemanipuleerd kan worden, zijn maatregelen nodig om de authenticiteit van de overeenkomst te waarborgen. Het moet bovendien duidelijk zijn op welke datum en tijdstip de huurovereenkomst tot stand is gekomen. Tot slot is de identiteit van een digitale huur-kandidaat moeilijker vast te stellen dan in de fysieke wereld. Daarom moeten er voldoende waarborgen zijn om de identiteit van de partijen vast te kunnen stellen. Hiervoor is bijvoorbeeld een elektronische handtekening geschikt. Een elektronische handtekening moet wél voldoende authentiek zijn. Hiervoor geeft de wet voorschriften waarbij geldt dat naarmate de belangen bij de overeenkomst groter zijn de eisen die aan de handtekening worden gesteld strenger zijn.
Naast het sluiten van een huurovereenkomst bestaan er vaak nog andere formaliteiten, zoals de terhandstelling van de algemene huurvoorwaarden en het sluiten van aanvullende overeenkomsten. Ook hier voorziet de wet in digitalisering.
Algemene huurvoorwaarden
Als een huurovereenkomst langs elektronische weg tot stand komt kunnen ook de algemene huurvoorwaarden langs elektronische weg ter hand worden gesteld. De algemene huurvoorwaarden moeten dan wel toegankelijk zijn, de huurder moet de mogelijkheid hebben om de algemene huurvoorwaarden op te slaan op zijn computer én de huurder moet de algemene huurvoorwaarden ook in de toekomst elektronisch kunnen blijven raadplegen.
Aanvullende overeenkomsten
Ook voor de aanvullende overeenkomsten (zoals een glasverzekering, ontstoppingsfonds of serviceabonnement) geldt dat deze tot stand komen door aanbod en aanvaarding en dat kan, net als bij de huurovereenkomst, ook digitaal. De huurder dient zelf de extra diensten aan te vinken in het proces. De huurder moet dan wél vooraf weten wat de service precies inhoudt, welke diensten worden geleverd en wat de maandelijkse kosten hiervan zijn. Indien er voor een bepaalde dienst algemene voorwaarden gelden dan kunnen ook deze langs elektronische weg ter hand worden gesteld. Hiervoor gelden dezelfde wettelijke voorwaarden als voor de algemene huurvoorwaarden.
Kan een huurder dan ook digitaal opzeggen?
Ja, dat kan. De wet vereist formeel dat een huuropzegging door een huurder bij aangetekende brief of deurwaardersexploot wordt gedaan. Uit de jurisprudentie kan echter worden afgeleid dat het (met name) van belang wordt geacht dat een verhuurder de huuropzegging van de huurder daadwerkelijk heeft ontvangen. Zelfs een mondeling opzegging wordt in dat geval goedgekeurd. Een digitale huuropzegging door de huurder heeft daarom zijn werking zodra de verhuurder deze heeft ontvangen. Wel valt aan te raden om de ontvangst van de huuropzegging altijd te bevestigen aan de huurder. Let wel op: bovenstaande geldt alleen voor een huuropzegging door de huurder.
Conclusie
De wet is absoluut klaar voor een digitaliseringsslag. De verwachting is dan ook gerechtvaardigd dat in de toekomst ook huurovereenkomsten massaal digitaal gesloten (en opgezegd) zullen gaan worden.
Christian Schellekens
Advocaat te Best
Dit artikel is verschenen in de speciale editie van Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar www.vbtm.nl de button voor aanmelden nieuwsbrief aan te klikken. Een kopie van het gedrukte exemplaar van dit artikel kunt u hier inzien.