De levering van gebouwen die meer dan twee jaar in gebruik zijn geweest - ‘oud onroerend goed’ - is vrijgesteld van BTW, maar belast met overdrachtsbelasting. Daarentegen is de levering van een gebouw vóór (of uiterlijk twee jaar na) eerste ingebruikneming wél belast met BTW, maar in principe vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Hoe zit het dan met een gedeeltelijk gesloopt gebouw?
De aanleiding
Een stichting verkoopt een oud schoolgebouw dat moet gaan plaatsmaken voor nieuwe kantoorpanden. Op het moment van levering is het gebouw al gedeeltelijk gesloopt. De koper laat het gebouw verder slopen en bouwt de kantoorgebouwen.
Het geschil
Volgens de koper is de levering van het gedeeltelijk gesloopte gebouw belast met BTW. Volgens de Belastingdienst is er echter sprake van de verkrijging van ‘oud onroerend goed’ omdat op het moment van de levering het oude gebouw nog steeds bestaat, ook al is het dan deels gesloopt. De belastingdienst legt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op aan de koper.
De uitspraak
De zaak wordt uiteindelijk voorgelegd aan de Hoge Raad, maar zelfs die is in dubio. ‘Gaat het bij de levering van een gedeeltelijk gesloopt gebouw - met het oog op de bouw van een nieuw gebouw - om de levering van het nieuwe gebouw vóór de eerste ingebruikneming of (nog) om de levering van het oude gebouw dat in het verleden voor het eerst in gebruik is genomen’, zo vraagt de Hoge Raad zich af. De Hoge Raad besluit deze vraag voor te leggen aan het Hof van Justitie van de EG, die de knoop nu moet gaan doorhakken.
Het gevolg
Het komt nogal eens voor dat een corporatie een gedeeltelijk gesloopt gebouw verkoopt of aankoopt, bijvoorbeeld bij een herstructureringsproject. Tot voor kort werd ervan uitgegaan dat de levering van zo’n gedeeltelijk gesloopt gebouw was vrijgesteld van BTW en belast met overdrachtsbelasting. Maar nu is dat dus onduidelijk. En die onduidelijkheid kan nog wel even voortduren omdat de behandeling door het Hof van Justitie doorgaans de nodige tijd in beslag neemt. Om in de tussentijd fiscale discussies te voorkomen, is het raadzaam om - voor zover mogelijk - geen gedeeltelijk gesloopte gebouwen te kopen of te verkopen.
Hoge Raad, 3 oktober 2008, nr. 41510
Hans van Doesburg
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 15-16/2009.