De meeste verhuurders bepalen in hun huurcontracten, dat de huur bij vooruitbetaling vóór de eerste van de maand dient te worden voldaan. In de praktijk echter, houden verhuurders huurders niet altijd strikt aan deze overeengekomen betalingswijze. Zo kan het zijn dat in de loop der jaren een praktijk is ontstaan, dat wel zes verschillende betaaldata worden gehanteerd. Op enig moment kan bij de verhuurder de behoefte ontstaan om aan een dergelijke praktijk een eind te maken en terug te gaan naar één betaalmoment, waarop iedere huurder de huur moet hebben voldaan. Waar moet u dan als verhuurder op letten?
Wettelijke regeling inzake huurbetaling
De wet bepaalt dat de huurder verplicht is de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. Indien het huurcontract hierover niets vermeldt, dan worden de betalingswijze en het betalingstijdstip bepaald door het gebruik. Voor wat betreft het betalingstijdstip is bij huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte gebruikelijk dat de huur per maand dient te worden voldaan en dat deze bij vooruitbetaling verschuldigd is. Voor zover de huurbetaling plaatsvindt door overschrijving op de rekening van de verhuurder, geldt als hoofdregel dat als tijdstip van betaling wordt aangemerkt het moment waarop de rekening van de verhuurder wordt gecrediteerd.
Wanprestatie en ontbinding
Indien de huurder niet op het overeengekomen (of gebruikelijke) tijdstip betaalt, pleegt hij wanprestatie. De huurder is van rechtswege in verzuim op het moment dat de huur niet op het overeengekomen (of gebruikelijke) tijdstip wordt betaald. De verhuurder hoeft dus niet eerst een ingebrekestelling te sturen met het verzoek om alsnog de huur binnen een redelijke termijn te betalen, alhoewel dat in de regel wel gebeurt.
Voor een succesvolle ontbindingsprocedure wegens een tekortkoming in de betalingsverplichting van de huurder is vereist dat sprake is van een ‘voldoende ernstige’ tekortkoming. Gaat het puur om de hoogte van de huurachterstand dan is – in de regel – bij een huurachterstand van ten minste drie maanden sprake van een voldoende ernstige tekortkoming. Daarnaast kan het betalingsgedrag een wanprestatie opleveren die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, ook al bedraagt de huurachterstand minder dan drie maanden. Zo blijkt uit de rechtspraak, dat het stelselmatig te laat of onregelmatig betalen van de huur een ontbinding van de huurovereenkomst kan opleveren.
Lastiger ligt het in geval de verhuurder jaren achtereen gedoogt dat de huurder te laat betaalt (bijvoorbeeld in de eerste helft van de volgende maand). In zo’n geval handelt de verhuurder niet te goeder trouw door op zeker moment te eisen dat de huur voortaan bij vooruitbetaling betaald dient te worden. Uit de rechtspraak blijkt, dat in dat geval een regeling dient te worden getroffen. Dat ligt overigens ook wel voor de hand, omdat de stelselmatig te laat betalende huurder (ook wel ‘sleper’ genoemd) na verloop van tijd er vanuit zal gaan dat betaling achteraf kennelijk voor de verhuurder geen probleem is.
Beleidswijziging: overgangsperiode en duidelijke communicatie
Uit de rechtspraak blijkt dat indien de verhuurder zich in een juridische procedure met succes op nieuw beleid met betrekking tot het tijdstip van betaling van de huur wenst te beroepen, daarvoor vereist is dat de verhuurder een zekere overgangsperiode in acht neemt. Bovendien dient hij het nieuwe beleid duidelijk naar de huurder toe te communiceren. Daarbij moet tevens duidelijk worden vermeld wat de consequenties zijn indien de huurder, na de overgangsperiode, zich dan nog steeds niet houdt aan het aangescherpte betalingstijdstip.
Bijkomend vereiste: informatie- en adviesrecht huurdersorganisatie
Afgezien van bovenstaande eisen, die voortvloeien uit de rechtspraak, geldt voor een beleidswijziging als hiervoor bedoeld dat de verhuurder zich daarbij heeft te houden aan de (procedure-)regels van de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV). Die regels brengen kort gezegd mee, dat de verhuurder een eventueel aanwezige huurdersorganisatie uit eigen beweging schriftelijk informeert over haar voorgenomen beleidswijziging. Daarbij moet hij aangeven wat de beweegredenen zijn voor dit voornemen en welke gevolgen daaruit voor de huurders voortvloeien. De verhuurder mag de voorgenomen beleidswijziging niet uitvoeren dan nadat hij binnen een door hem aangegeven periode van ten minste zes weken na het verstrekken van de informatie als hiervoor bedoeld (tenzij een andere termijn is afgesproken), de huurdersorganisatie in staat heeft gesteld met hem over de beleidswijziging overleg te voeren. Ook moet hij de huurdersorganisatie, indien deze dat wenst, in staat stellen daarover een schriftelijk advies uit te brengen. Vervolgens geldt dat indien de verhuurder het advies geheel of gedeeltelijk niet wenst te volgen, hij de redenen daarvoor binnen veertien dagen na ontvangst van het advies aan de huurdersorganisatie schriftelijk moet mededelen. Pas drie dagen nadat deze mededeling is ontvangen door de huurdersorganisatie kan de verhuurder zijn voornemen uitvoeren. Indien de mededeling (strekkende tot afwijking van het advies en de redenen daarvoor) niet binnen veertien dagen zou zijn gedaan, heeft dat overigens enkel tot gevolg dat de verhuurder de beleidswijziging nog niet kan uitvoeren. In dat geval dient de mededeling dus alsnog te worden gedaan. De verhuurder hoeft zich dus niet aan het door de huurdersorganisatie uitgebrachte advies te houden. Wel dient de verhuurder schriftelijk en gemotiveerd aan de huurdersorganisatie mee te delen om welke redenen hij afwijkt van het advies. De verhuurder mag pas drie dagen nadat deze schriftelijke mededeling de huurdersorganisatie heeft bereikt zijn nieuwe beleid doorvoeren.
Samenvattend
Het staat de verhuurder vrij om een beleidswijziging door te voeren met betrekking tot het tijdstip (en de wijze) van de huurbetaling. De verhuurder dient daarbij wel de regels van de WOHV in acht te nemen. Verder doet de verhuurder er, mede gelet op de rechtspraak, verstandig aan om een ruime overgangsperiode, bijvoorbeeld van twaalf maanden, in acht te nemen. Voorts dient hij op een zorgvuldige en duidelijke wijze het nieuwe beleid naar de huurders toe te communiceren. Daarbij valt te denken aan publicaties op de website, in een eventuele huurkrant en daarnaast in brieven naar iedere huurder. In dergelijke publicaties zal het nieuwe beleid moeten worden aangekondigd en de redenen die ten grondslag liggen aan het nieuwe beleid. Daarnaast dient de verhuurder te wijzen op de praktische gevolgen van het nieuwe beleid en de uiteindelijke juridische gevolgen indien de huurder na het einde van de overgangstermijn te laat of onregelmatig blijft betalen, namelijk: het door de verhuurder opstarten van een juridische procedure waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal worden gevorderd. Op deze wijze moet de huurder ruimschoots in staat worden geacht om zich voor te bereiden op het nieuwe beleid en daartoe passende maatregelen te treffen.
Paul Roks
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.