Verhuurders moeten ervoor zorgen dat hun huurders de woning of bedrijfsruimte op een veilige wijze kunnen gebruiken. Helaas leert de praktijk dat oudere panden regelmatig niet voldoen aan de daarvoor geldende wettelijke eisen, zeker als het gaat om brandveiligheid. De huurders zouden hierdoor gevaar kunnen lopen, en de verhuurder kan in het geval van een calamiteit aansprakelijk zijn.
Gevaarlijke situaties
Het niet voldoen aan minimumeisen voor brandveiligheid kan tot zeer gevaarlijke situaties lijden.
In 2008 waren er twee woningbranden in Hoofddorp en Zaandam waarbij dit gevaar zich voordeed. In korte tijd stond een hele rij woningen in de brand. Uit onderzoek bleek later dat deze woningen niet voldeden aan de minimum eisen voor branddoorslag. Hierdoor kon de brand zich via de daken zeer snel verspreiden naar de naastgelegen panden. Door de snelle verspreiding van de brand hadden de bewoners weinig tijd om te vluchten, wat natuurlijk zeer gevaarlijk is.
In navolging van deze branden is de brandveiligheid korte tijd een speerpunt geweest van het voormalige ministerie van VROM. De VROM-inspectie heeft in januari 2009 onder andere het Inspectiesignaal ‘brandwerendheid woningscheidende constructies’ uitgebracht. Als gevolg daarvan zijn er lokaal een aantal initiatieven opgestart om de veiligheid van oudere woningen te verbeteren. Het onderwerp is daarna echter weer van de (politieke) agenda verdwenen, waardoor er nu minder aandacht voor is.
Wettelijke eisen brandveiligheid woningen
Dat er even minder aandacht voor is, betekent niet dat de woningen niet aan de wettelijke eisen dienen te voldoen. Maar welke wettelijke eisen zijn ook alweer van toepassing op brandveiligheid van woningen? De regelgeving op het gebied van brandveiligheid is gebaseerd op de Woningwet. Hoewel in de Woningwet zelf geen inhoudelijke brandveiligheidsvoorschriften staan opgenomen, biedt zij wel de wettelijke grondslag voor deze regelgeving. De technische eisen voor brandveiligheid zijn opgenomen in het Bouwbesluit 2003 – binnenkort opgevolgd door het Bouwbesluit 2012 – en de gemeentelijke bouwverordeningen. Daarnaast bestaat er het Gebruiksbesluit 2008, waarin regels voor het veilig gebruik van panden staan opgenomen. De regels uit het Gebruiksbesluit worden per 1 april 2012 opgenomen in het nieuwe Bouwbesluit.
Verbodsbepalingen Woningwet
In de Woningwet zijn wel een aantal verbodsbepalingen opgenomen. Zo is het op grond van de Woningwet onder andere verboden een bestaand bouwwerk in een staat te brengen, te laten komen of te houden, die niet voldoet aan de op de staat van dat bouwwerk van toepassing zijnde voorschriften. Hiermee wordt bedoeld dat een bouwwerk tenminste dient te voldoen aan de minimum eisen voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit.
De risico’s
In de praktijk blijkt echter dat in veel gevallen niet aan deze eisen wordt voldaan. Welke risico’s loopt een eigenaar/verhuurder in zo’n geval? Ten eerste kan een gemeente besluiten over te gaan tot handhaving wanneer een pand niet voldoet aan de wettelijke brandveiligheidseisen. Daarbij kan door middel van een last onder dwangsom worden opgedragen het pand binnen een bepaalde tijd wel te laten voldoen. In het uiterste geval kan de gemeente zelfs tot sluiting van een pand overgaan. Verder loopt een eigenaar/verhuurder het risico in het geval van brand aansprakelijk te worden gesteld, indien het verhuurder pand niet voldoet aan de eisen die men daar in de gegeven omstandigheden aan mag stellen. Bovendien zou het niet voldoen aan de brandveiligheidseisen, een gebrek in de zin van het huurrecht kunnen opleveren. Met alle gevolgen van dien.
Het is voor verhuurders daarom van groot belang ervoor te zorgen dat hun woningen voldoen aan de wettelijke brandveiligheidseisen. Bent u op de hoogte van de brandveiligheid van uw vastgoed?
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met de heer mr. F.J.E. Mollema.
Dit artikel is tevens geplaats op CorporatieNL. De specialisten van VBTM schrijven regelmatig artikelen voor deze webiste.