Als een huurder zijn woning of bedrijfsruimte huurt, mag hij ook verwachten dat hij daarvan het volledige, ongestoorde genot heeft. Heeft hij dat niet, dan is er juridisch sprake van een ‘gebrek’ en is de verhuurder verplicht dit te verhelpen. Dit is anders als het gaat om ‘ feitelijke stoornis door derden’.
Bij feitelijke stoornis door derden kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een huurwoning die dichtbij een fabriek ligt, waarbij de fabriek zorgt voor vervelende stankoverlast, en ook de af en aan rijdende vrachtwagens voor het nodige lawaai zorgen. Zonder twijfel zal het woongenot van de huurder van de woning hierdoor danig vergald worden, maar van een gebrek in juridische zin is geen sprake. De wetgever heeft dergelijke omstandigheden, die buiten het gehuurde of de invloedssfeer van de verhuurder liggen, niet voor risico van verhuurder willen brengen. Het gaat hier immers om een ‘stoornis’ (in het woongenot) door derden.
Overlast die daarentegen veroorzaakt wordt door een partij die eveneens huurder is bij dezelfde verhuurder, moet door die verhuurder aangepakt worden. Door de relatie die er dan bestaat tussen de verhuurder en de overlastveroorzaker, en de mogelijkheden die de verhuurder heeft om op te treden tegen die overlast, kan het nalaten om in te grijpen als een gebrek worden gekwalificeerd. Er rust op de verhuurder dan de plicht die overlast te verhelpen. Als de overlastveroorzaker daarentegen niet ook huurder is van de verhuurder, dan blijft dit een stoornis door een derde en kan de verhuurder niet verplicht worden om tegen die overlast op te treden.
Recentelijk werden twee uitspraken gewezen die op het snijvlak van gebrek en stoornis door een derde liggen.
De gevolgen van een stoornis in het huurgenot
De eerste uitspraak, van de kantonrechter te Brielle (24 april 2012, LJN: BW6044), zag op een huurwoning en een brand bij de aangrenzende autohandel. Als gevolg van die brand was asbest neergedaald in de omgeving van de huurwoning, waarbij vooral van belang was dat de tuin ernstig verontreinigd raakte met asbest. De gemeente gaf opdracht tot saneringswerkzaamheden, waarbij de tuin tot een diepte van een halve meter werd afgegraven en alle opstallen verwijderd werden. De huurder was van mening dat een tuin die een halve meter afgegraven is, een gebrek vormt en vorderde dat de tuin op kosten van de verhuurder werd heringericht. Volgens de verhuurder was geen sprake van een gebrek, maar van een feitelijke stoornis door derden, nu de asbest afkomstig was van een brand bij een partij die geen huurder van hem was.
De kantonrechter gaat in zijn uitspraak uitgebreid in op de vraag of een geval als dit nu een gebrek of een feitelijke stoornis betreft. Uiteindelijk komt hij tot de conclusie dat de neergedaalde asbest weliswaar het gevolg is van een stoornis door een derde, maar dat het resultaat – een besmette tuin – wél een gebrek is. Dat de tuin door die sanering volledig kaal gestript was, vormde dan weer geen gebrek. De kosten om de tuin opnieuw in te richten vormen volgens de kantonrechter gevolgschade, en voor de aansprakelijkheid daarvoor is op grond van de wet vereist dat deze de verhuurder toe te rekenen is. De brand viel echter niet aan de verhuurder toe te rekenen, zodat de vordering tot herinrichting werd afgewezen. Het onderscheid tussen oorzaak een gevolg kan ook in andere situaties gemaakt worden, waarvan de kantonrechter enkele voorbeelden geeft. Zo zal een luidruchtige verbouwing van een buurman (geen huurder van dezelfde verhuurder) slechts een stoornis door een derde opleveren, maar wanneer vervolgens bij die verbouwing het dak van de het gehuurde beschadigd raakt, dan vormt dit gat in het dak wel degelijk een gebrek.
De relatie met de derde en informatieverstrekking
De tweede uitspraak betreft een uitspraak van de Hoge Raad (27 april 2012, LJN: BV7337). In die zaak ging het om een stuk strand dat een exploitant van de gemeente Den Haag huurde voor een strandpaviljoen. Het paviljoen was bereikbaar via vier duinpaden, maar als gevolg van een herontwikkeling in het naastgelegen wijk Duindorp werden twee van die paden gedurende langere tijd afgesloten. Dit was bekend bij de verhuurder – die bij de herontwikkeling betrokken was –, maar werd door de verhuurder niet aan de huurders medegedeeld. De huurders stelden zich op het standpunt dat er sprake was van een gebrek, omdat het genot van het gehuurde strand mede de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling daarvan omvatte. De verhurende gemeente bracht hier kort gezegd onder meer tegen in dat niet zij de herontwikkeling uitvoerde, maar een corporatie en haar aannemer. Er zou dus sprake zijn van een stoornis door derden (op de andere argumenten van de verhuurder ga ik hier niet in).
De Hoge Raad zelf gaat op deze kwestie niet in, maar wijst de standpunten van de verhuurder zonder motivering af. Het waarom van de afwijzing vinden we in de conclusie van de advocaat-generaal (de adviseur van de Hoge Raad) en de argumenten van het hof Den Haag. Hieruit blijkt dat twee factoren maken dat de herontwikkeling van de naastgelegen wijk leidt tot een gebrek. Allereerst is daar de betrokkenheid van de verhuurder. Deze voerde de werkzaamheden weliswaar niet uit, maar kon daarop wel invloed uitoefenen. De gemeente is immers verantwoordelijk voor de openbare ruimte en haar staan middelen ter beschikking om op te treden tegen activiteiten die onbelemmerd gebruik hinderen. Deze argumentatie lijkt heel erg op de argumentatie die gebruikt wordt in de situatie dat de verhuurder ook verhuurder is van een overlastveroorzaker. Het gaat er om dat de verhuurder een zekere mate van invloed heeft op of zeggenschap heeft over de veroorzaker van de overlast. Die zeggenschap hoeft dus niet enkel gelegen te zijn in een huurverhouding, maar kan ook uit een andere verhouding voortvloeien.
Het tweede argument ziet op de informatieverstrekking. De redenatie is dat een feitelijk stoornis volgens de wetgever normaliter geen gebrek vormt, maar dat dat anders kan zijn indien de huurder op grond van mededelingen van de verhuurder mocht verwachten dat van een dergelijke stoornis geen sprake zou zijn. Dit kan ook anders zijn als de verhuurder geen onjuiste mededelingen gedaan heeft, maar als hij relevante informatie in strijd met een mededelingsplicht niet aan de huurder medegedeeld heeft. In deze casus wist de verhuurder van de herontwikkeling van de naastgelegen wijk en de gevolgen daarvan, maar deelde dit niet aan de huurder mee. Dat maakt dat de gevolgen van de feitelijke stoornis toch als gebrek aangemerkt kunnen worden.
Conclusie
Een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden is meestal geen gebrek, maar daarop gelden wel belangrijke uitzonderingen. Als de verhuurder, uit hoofde van een overeenkomst of anderszins, enige zeggenschap over de derde kan uitoefenen, kan het feit dat de verhuurder dat nalaat een gebrek vormen. Ook kunnen gevolgen van een stoornis kunnen op zichzelf gezien wel een gebrek vormen. Tot slot: als de verhuurder op de hoogte is van de stoornis en nalaat deze aan de huurder te melden, of zelfs beweert dat er geen sprake is van een stoornis, kan de huurder op afwezigheid van de stoornis vertrouwen. Dan vormt de stoornis alsnog een gebrek.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Rogier Goeman.
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.