Een huurovereenkomst wordt soms met meer dan één huurder gesloten. Het gaat daarbij meestal om de partner van de huurder, maar het kan ook een ander zijn die samen met de huurder de woning huurt. Indien twee (of meer) personen samen de huurovereenkomst hebben gesloten, spreken we meestal van ‘contractuele medehuurders’. Een ‘gewone’ medehuurder ondertekent niet altijd het huurcontract, maar ontleent zijn status als medehuurder aan zijn huwelijk of geregistreerd partnerschap met de huurder, of omdat hij op aanvraag medehuurder is geworden. De positie van de contractuele medehuurder is iets anders dan die van de gewone medehuurder.
Samenhuurder
De term contractuele medehuurder is geen wettelijke term, maar wordt in de literatuur en rechtspraak vaak gebruikt om personen aan te duiden die samen het huurcontract hebben gesloten en samen huurder van de woning zijn. De term “samenhuurder” is in dat verband eigenlijk een betere term dan contractuele medehuurder. Een samenhuurder kan ook later tot de huurovereenkomst toetreden, omdat de verhuurder hem als contractspartij heeft aanvaard. Samenhuurders hebben ieder voor zich alle rechten, maar ook alle plichten uit de huurovereenkomst. Uit de wet vloeit voort dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van alle verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Dat betekent dat, bijvoorbeeld bij een huurschuld, de verhuurder het gehele bedrag op iedere samenhuurder kan verhalen. Deze hoofdelijke aansprakelijkheid is ook van toepassing op de medehuurder (de echtgenoot/geregistreerd partner, of de medehuurder op aanvraag), die niet op het huurcontract staat. De samen huurder heeft echter toch een iets andere positie dan de medehuurder. Dit doet zich met name voor bij de beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging door één van de samenhuurders.
Opzegging door de huurder
Stel dat één van de samenhuurders besluit de huurovereenkomst op te zeggen. Bijvoorbeeld omdat zijn relatie met de andere samenhuurder is geëindigd. Indien de verhuurder niet instemt met de (eenzijdige) opzegging van deze samenhuurders, dan kan deze toch aansprakelijk blijven voor de huurbetalingen na de opzegging. Wettelijk gezien is het huurrecht van samenhuurders namelijk ondeelbaar. Dat wil zeggen, dat de samen huurders in principe alleen tegelijk de huurovereenkomst kunnen beëindigen.
Het is dus niet zo dat de samenhuurder door eenzijdige opzegging zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, bijvoorbeeld de huurbetaling, kan ontlopen. In de praktijk blijken verhuurders, met name woningcorporaties, echter redelijk soepel met deze regeling om te gaan. Een huuropzegging van één van de contractuele huurders wordt meestal zonder problemen aanvaard. De achterblijvende huurder is dan ‘alleenhuurder’ geworden, en ook alleen aansprakelijk voor de huurverplichtingen na de beëindiging door de andere huurder. In sommige (standaard) huurovereenkomsten is ook opgenomen dat de huurovereenkomst na opzegging door een van de huurders, voor de ander ongewijzigd voortduurt. In dat geval kan de samen huurder de huurovereenkomst beëindigen zonder instemming van de verhuurder.
Belang verhuurder
De verhuurder kan een belang hebben om de huuropzegging van een samenhuurder niet te aanvaarden, zolang deze door de andere huurder ook niet is opgezegd. Dit zal met name bij duurdere huurwoningen het geval zijn. Immers, waar voorheen nog twee huurders verantwoordelijk waren voor de huurbetaling, blijft er na de opzegging door één van de huurders, nog maar één huurder over. Het kan best zijn dat deze huurder financieel minder bij kas zit, hetgeen een risico vormt voor de huurbetalingen. In dat geval heeft de verhuurder er belang bij de huuropzegging niet te accepteren, of de voorwaarde eraan te verbinden dat ook de andere huurder opzegt.
In een zaak die leidde tot een recente uitspraak van het gerechtshof in Leeuwarden (LJN: BR2336), speelde ook zo’n kwestie. Wat was daar het geval? Twee huurders huurde samen een huurwoning. Omdat de relatie tussen deze huurders was beëindigd, zegde één van hen de huurovereenkomst op in de veronderstelling daarna niet meer aansprakelijk te zijn voor de betaling van de huur. De verhuurder was echter alleen maar bereid om de huuropzegging te aanvaarden indien zou blijken dat de achterblijvende huurder voldoende financiële waarborg bood. Na vertrek van de huurder ontstond een huurachterstand waarvoor de verhuurder zowel de achterblijvende huurder als de huurder die opgezegd had, aansprakelijk stelde. Het gerechtshof oordeelde dat beide huurders contractuele medehuurders van de verhuurder zijn. Zij zijn beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de huurbetaling. Het hof oordeelt dat een persoon die samen met één of meer anderen huurder is, de huurrelatie niet kan beëindigen met betrekking tot uitsluitend zichzelf. De contractuele medehuurders zijn samen de huurder van de verhuurder, zodat zij in beginsel ook alleen samen de huur kunnen opzeggen. Het hof oordeelde dat ook de huurder die de huurovereenkomst opgezegd had en de woning had verlaten, toch nog aansprakelijk was voor de huurachterstand die daarna was ontstaan.
Samenvattend
De verhuurder kan belang hebben om een huuropzegging alleen te aanvaarden indien deze door beide huurders plaatsvindt. De vertrekkende huurder blijft dan aansprakelijk voor de huurbetalingen. Indien de verhuurder niet instemt met de eenzijdige huurbeëindiging, en ook de andere huurder niet meewerkt, kan de hoofdelijke aansprakelijkheid en ondeelbaarheid van de huurrelatie voor de vertrekkende huurder tot problemen leiden. Deze zou zich dan tot de rechter kunnen wenden en vorderen dat hijzelf de huurovereenkomst niet langer zal voortzetten. Of, als het gaat om de vraag wie in de woning mag blijven wonen, aan wie de woning wordt toegewezen.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met mevrouw mr. T.J. de Groot.
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.