Op 4 mei 2012 (LJN: BW4812) en op 4 januari 2013 (LJN: BY0971) heeft de Hoge Raad geoordeeld over de vraag of individuele leden van een VvE aansprakelijk kunnen worden gesteld voor kosten van door de gemeente wegens achterstallig onderhoud uitgevoerde werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen van een gebouw (zogenaamde “bestuursdwang”). Uit deze arresten volgt dat de individuele leden van de VvE hiervoor kunnen worden aangesproken, naar rato van hun breukdeel in de eigendom.
Beide zaken hadden (kort samengevat) betrekking op een situatie waarin de gemeente een VvE had aangeschreven om (onder meer) achterstallig onderhoud uit te voeren aan gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. De VvE gaf hieraan geen gehoor, waarna de gemeente de werkzaamheden zelf liet uitvoeren. Vervolgens wilde de gemeente de kosten die betrekking hadden op de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten verhalen op de individuele leden van de VvE, naar rato van hun breukdeel in de eigendom. Volgens de Hoge Raad is de gemeente hiertoe bevoegd. Een aanschrijving aan een VvE tot het treffen van voorzieningen aan de gemeenschappelijke gedeelten, is volgens de Hoge Raad tevens aan te merken als een aanschrijving aan de gezamenlijke eigenaars, die worden vertegenwoordigd door de VvE (op basis van art. 5:126 lid 2 BW). Dit maakt niet alleen de VvE overtreder (van de last om de werkzaamheden uit te voeren), maar ook de individuele eigenaars. Op grond van art. 5:113 BW is elke eigenaar voor diens breukdeel als genoemd in de splitsingsakte hoofdelijk aansprakelijk voor schulden van de VvE; dit geldt daarmee ook voor de kosten van de bestuursdwang.
Wordt een VvE dus door een gemeente aangesproken om werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten uit te voeren en laat zij dit na, dan kan de gemeente deze werkzaamheden zelf (laten) uitvoeren. De individuele eigenaars kunnen dan vervolgens middels een dwangbevel worden aangesproken om naar rato van hun breukdeel in de eigendom bij te dragen in de aannemingskosten en de overige kosten die samenhangen met de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Gaat de gemeente zelf over tot uitvoering van de voorgeschreven werkzaamheden dan zullen de kosten in de praktijk altijd hoger zijn, dan wanneer de VvE dit zelf laat doen. De VvE heeft dan ook geen invloed op de wijze waarop de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Zowel de VvE als de individuele eigenaars zullen dus liefst willen voorkomen dat een gemeente zelf over gaat tot het uitvoeren van werkzaamheden. Daar staat tegenover dat een individuele eigenaar binnen de VvE lang niet altijd in staat is om de besluitvorming binnen een VvE te beïnvloeden.
Word je als lid van een VvE geconfronteerd met een aanschrijving door de gemeente en is de VvE onwelwillend om hieraan uitvoering te geven, dan is het in ieder geval zaak om in een vroegtijdig stadium te bezien of je als individuele eigenaar stappen dient te nemen. Deze kunnen er bijvoorbeeld uit bestaan om als belanghebbende bezwaar te maken tegen de aanschrijving van de gemeente (als de VvE dit eveneens nalaat), of om als lid van de VvE aan de rechter vervangende machtiging te vragen om de door de gemeente voorgeschreven herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren. Wat de beste actie is, hangt af van de omstandigheden van het geval en zal in de praktijk in het individuele geval moeten worden beoordeeld. Gelet op de termijnen van eventuele (gerechtelijke) procedures zal een voortvarende aanpak in ieder geval vrijwel altijd noodzakelijk zijn.
Marijn Huijbers