In ons digitale tijdperk komen veel overeenkomsten via internet tot stand. Dat is snel, efficiënt en goedkoop. Huurovereenkomsten komen echter meestal nog op de ouderwetse manier tot stand; door ondertekening op het kantoor van de verhuurder. De meeste verhuurders denken dat huurovereenkomsten niet digitaal gesloten mogen worden of dat daar grote bezwaren aan kleven. Ten onrechte, zoals in dit stukje wordt toegelicht.
Totstandkoming huurovereenkomst
Een huurovereenkomst komt -net zoals de meeste andere overeenkomsten- tot stand door aanbod en aanvaarding. Dit is in beginsel vormvrij. Dat betekent dat een overeenkomst zowel mondeling als schriftelijk als langs elektronische weg tot stand kan komen. Er bestaan dus geen wettelijke obstakels tegen het via de elektronische weg sluiten van een huurovereenkomst.
Wel roept een elektronische totstandkoming een aantal vragen op. Zoals: hoe kan het bestaan van de overeenkomst worden bewezen? En is de e-huurder wel degene die hij zegt dat hij is?
Elektronische handtekening
Het antwoord op deze vragen ligt in het gebruik van de zogenaamde elektronische handtekening. Een elektronische handtekening heeft volgens de wet dezelfde rechtsgevolgen als een handgeschreven handtekening, mits de methode die daarbij is gebruikt voor authentificatie voldoende betrouwbaar is. Een methode wordt vermoed voldoende betrouwbaar te zijn als de elektronische handtekening voldoet aan de volgende eisen:
- Zij is op unieke wijze aan de ondertekenaar verbonden;
- Zij maakt het mogelijk de ondertekenaar te identificeren;
- Zij komt tot stand met middelen die de ondertekenaar onder zijn uitsluitende controle kan houden;
- Zij is op zodanige wijze aan het elektronisch bestand waarop zij betrekking heeft verbonden, dat elke wijziging achteraf van de gegevens kan worden opgespoord;
- Zij is gebaseerd op een gekwalificeerd certificaat als bedoeld in artikel 1.1 onderdeel ss van de Telecommunicatiewet;
- Zij is gegenereerd door een veilig middel voor het aanmaken van een elektronische handtekening als bedoeld in artikel 1.1 onderdeel vv van de Telecommunicatiewet.
Een elektronische handtekening die aan al deze vereisten voldoet, is een zogenaamde geavanceerde elektronische handtekening. Als een elektronische handtekening niet aan al deze eisen voldoet, betekent dat niet perse dat deze elektronische handtekening per definitie onbetrouwbaar is. Ook een gewone elektronische handtekening (derhalve een elektronische handtekening die niet aan al deze eisen voldoet) kan voldoende betrouwbaar zijn.
Kortom, als bij een digitale totstandkoming van een huurovereenkomst gebruik wordt gemaakt van een voldoende betrouwbare elektronische handtekening, dan biedt dat voldoende zekerheid dat de e-huurder daadwerkelijk degene is die hij zegt te zijn. Bovendien kan dan het bestaan van de huurovereenkomst dan voldoende worden bewezen.
Algemene voorwaarden
Een bijkomende kwestie bij het tot stand komen van een huurovereenkomsten is de toepasselijkheid van algemene huurvoorwaarden. Een huurder kan de vernietigbaarheid van bepalingen in de algemene huurvoorwaarden inroepen als de verhuurder de huurder niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Op grond van de wet geldt voor overeenkomsten die langs elektronische weg tot stand zijn gekomen, dat de verhuurder voldoende mogelijkheid heeft geboden als de huurder de huurvoorwaarden bij het elektronisch sluiten van de huurovereenkomst kan downloaden en deze kan opslaan om eventueel later nog eens te raadplegen.
E-huurder: mogelijk of onmogelijk?
Het is dus inderdaad mogelijk om via de elektronische weg een huurovereenkomst te sluiten. Wel moet dan gebruik worden gemaakt van een voldoende betrouwbare elektronische handtekening en de algemene huurvoorwaarden moeten langs elektronische weg aan de huurder ter beschikking zijn gesteld op een manier dat deze door hem kunnen worden opgeslagen om later nog eens te bekijken.
Georgie Geurts
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.