Het overlijden van een huurder kan voor de verhuurder voor de nodige problemen plaatsen, met name indien er geen erfgenamen bekend zijn of alle bekende erfgenamen de erfenis verwerpen. Hieronder zal met name worden ingegaan op de vraag hoe een verhuurder weer de vrije beschikking over zijn woning krijgt wanneer een alleenwonende huurder geen bekende erfgenamen nalaat.
Het einde van de huurovereenkomst bij overlijden
Hoewel de hoofdregel van artikel 7:229 BW stelt dat een huurovereenkomst niet eindigt door overlijden van de huurder of verhuurder, geldt voor woonruimte een bijzondere regeling. Wanneer de huurder van een woning overlijdt, bepaalt artikel 7:268 BW wat daarvan de gevolgen zijn. Indien de huurder op het moment van overlijden samen woonde, is het mogelijk dat de achtergebleven bewoner de huurovereenkomst voortzet. In dit stuk ga ik op die situatie niet in, maar richt ik mij juist op de situatie waar geen sprake is van medehuurders of samenwoners die de huurovereenkomst voort zetten.
Is dat het geval, dan eindigt de huurovereenkomst van rechtswege aan het eind van de tweede maand na het overlijden. Dat is overigens niet hetzelfde als ‘twee maanden na het overlijden’! Als de huurder op 10 oktober overlijdt, eindigt de huurovereenkomst dus niet op 10 december, maar op 31 december. Erfgenamen van de huurder kunnen de huurovereenkomst eerder beëindigen: tegen het einde van de eerste maand na het overlijden.
De erfgenamen van de overleden huurder treden als rechtsopvolgers onder algemene titel in alle rechten en plichten van de overleden huurder, met dus de belangrijke uitzondering dat zij de huurovereenkomst niet mogen voortzetten nadat deze van rechtswege eindigt.
De erfgenamen zijn wel gehouden om alle verplichtingen die de huurder zou hebben gehad rond de oplevering van het gehuurde na te komen. Dat betekent onder meer dat zij de huur tot aan de oplevering dienen te voldoen aan de verhuurder, inclusief eventuele achterstanden. Maar de erfgenamen moeten ook de woning op de juiste wijze op leveren: niet enkel ontruimd, maar bijvoorbeeld ook zonder de zelf aangebrachte voorzieningen die bij het einde van de huur verwijderd moesten worden. Kortom: de verhuurder kan de erfgenamen van de overleden huurder aanspreken zoals hij de huurder zelf zou aanspreken wanneer deze de huurovereenkomst bij leven opgezegd had.
Contact met de erfgenamen
In de meeste gevallen zullen de erfgenamen zich bij de verhuurder melden en kunnen er goede afspraken worden gemaakt over de oplevering van de woning. Er kunnen zich echter ook situaties voordoen waarin zich geen erfgenamen melden, of waarin de erfgenamen de nalatenschap verwerpen. De kans dat er ergens nog een erfgenaam is, is echter vrij groot, ook al is deze niet bekend bij de verhuurder en weet deze zelf wellicht niet eens dat hij erfgenaam is.
Voor een verhuurder is het ondoenlijk om alle mogelijke erfgenamen op te sporen. Het is wel verstandig om in ieder geval navraag te doen bij de plaatselijke rechtbank, die een openbaar boedelregister bijhoudt waar informatie met betrekking tot de nalatenschap – indien beschikbaar – wordt ingeschreven. Ook kan het zinvol zijn om via een notaris bij het Centraal Testamentenregister in Den Haag na te vragen of er een testament is en bij welke notaris dit zich bevindt. Dit zijn eenvoudige stappen die een verhuurder in contact kunnen brengen met de erfgenamen.
Indien het er op lijkt dat de door de overleden huurder achtergelaten zaken nog enige waarde vertegenwoordigen – er staat bijvoorbeeld een niet al te oude auto op de oprit – dan is het zeker verstandig om het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) te benaderen. Deze rijksdienst is onder meer belast met het afwikkelen van onbeheerde nalatenschappen, waaronder ook het opsporen van eventuele erfgenamen, en zal daartoe in de meeste gevallen een quick-scan verrichten. Tot verdere afwikkeling gaat de RVB alleen over als er voldoende geld aanwezig is om de daarmee gemoeide kosten te dekken. Indien het RVB daarvoor voldoende waarde aanwezig acht, zal zij zelfs optreden als vereffenaar van de onbeheerde nalatenschap; de verhuurder heeft dan een betrouwbaar aanspreekpunt.
Wat als er geen erfgenamen zijn?
Wat als dit allemaal niets oplevert, met uitzondering van wellicht enkele verwerpingen? Wie gaat dan de woning leeg aan de verhuurder opleveren? Dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt betekent natuurlijk weinig als je de beschikking niet hebt over de woning.
In de praktijk wordt hier vaak pragmatisch mee om gegaan. De verhuurder wacht het eind van de tweede maand af, gaat dan de woning binnen, al dan niet vergezeld door een gerechtsdeurwaarder die de aanwezige inboedel en de staat daarvan vastlegt in een akte, en verwijdert deze inboedel zelf. Na een eventuele periode waarin de inboedel opgeslagen wordt, laat de verhuurder deze uiteindelijk vernietigen. Dit kan worden gelegitimeerd met een beroep op de algemene huurvoorwaarden, waarin vaak een bepaling opgenomen is waarin staat dat de verhuurder gerechtigd is om zaken die bij het einde van de huurovereenkomst in de woning achterblijven, te verwijderen en vernietigen.
De modelvoorwaarden van zowel Aedes (artikel 11.5) als de ROZ (artikel 2.8) bevatten een bepaling met deze strekking. Ook wordt in dit kader regelmatig een beroep gedaan op zaakwaarneming (art. 6:198 BW). Dit houdt in dat de verhuurder, zonder dat daar een overeenkomst of wettelijke regeling aan ten grondslag ligt, de zaken van de erfgenamen behartigt. Dat belang zou er in iedere geval uit bestaan om de woning zo snel mogelijk weer aan de verhuurder op te leveren, nu het niet voldoen aan de opleveringsplicht tot gevolg heeft dat de nalatenschap iedere maand belast wordt met een vergoeding gelijk aan de huurprijs (art. 7:225 BW). Zaakwaarneming brengt echter wel een zorgplicht met zich mee: de zaakwaarnemer dient de nodige zorg te betrachten die van hem gevergd kan worden. Dat verhoudt zich slecht met (onmiddellijke) vernietiging. Toch levert deze pragmatische aanpak in de praktijk zelden problemen op, bijvoorbeeld als zich alsnog erfgenamen melden die een vergoeding voor de vernietigde inboedel eisen.
Wat de Hoge Raad voorschrijft
Het zomaar, zonder vonnis, binnentreden van een woning en afvoeren van goederen waarop mogelijk nog aanspraak kan worden gemaakt door erfgenamen die zich niet gemeld hebben, is juridisch echter nogal discutabel en dit is ook niet hoe dit volgens de Hoge Raad dient te geschieden. In een uitspraak van 5 april 20131 – die ging over de wijze waarop een verhuurder de onbekende erfgenamen kon dagvaarden – heeft de Hoge Raad de formeel juiste weg geschetst waarop de verhuurder de woning weer leeg tot zijn beschikking kan krijgen. Dat is nogal een bewerkelijke en tijdrovende weg.
Het uitgangspunt daarbij is dat de verhuurder moet beschikken over een ontruimingsvonnis om de woning leeg te kunnen halen. De ontruimingsvordering moet worden ingesteld tegen de onbekende erfgenamen. Omdat noch de naam, noch het adres van deze erfgenamen bekend zijn, kunnen zij echter niet zomaar gedagvaard worden.
Daarom wijst de Hoge Raad op artikel 4:204 BW, waarin bepaald is dat de rechtbank op verzoek van een belanghebbende een vereffenaar van de nalatenschap kan benoemen. Zodra deze vereffenaar benoemd is, kan de verhuurder de dagvaarding gericht aan de onbekende erfgenamen betekenen aan het adres van de vereffenaar. Dat zijn dus twee procedures die beiden met de nodige tijd en kosten
gepaard gaan, en al die tijd loopt de huurderving maar op. Het is niet vreemd dat veel verhuurders een praktischer aanpak verkiezen, ook al is die methode niet geheel zuiver.
Conclusie
Het na het overlijden van de huurder weer vrij kunnen beschikken over de woning kan de nodige kopzorgen opleveren. Indien de erfgenamen niet bekend zijn staat de verhuurder voor de lastige keuze tussen een pragmatische oplossing – de wellicht juridisch aan te vechten is – en een zuivere oplossing – die sowieso tijd en geld zal kosten.
Omdat de pragmatische weg in de praktijk eigenlijk nooit tot problemen leidt, kiezen de meeste verhuurders daarvoor, en dat is heel begrijpelijk.
mr. Rogier Goeman
1 Hoge Raad, 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY9084
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.