Wie is er verantwoordelijk voor dat verhuurde bedrijfsruimte geschikt is voor het voorgenomen gebruik? De huurder of de verhuurder?
De aanleiding
Een exploitant van een sportschool vindt een nieuwe bedrijfsruimte. Op grond van de huurovereenkomst huurt zij het pand ‘casco’ met de bestemming ‘sport- en bodycentrum’. Ondanks de overeengekomen cascohuur neemt de verhuurder het initiatief tot een verbouwing van het pand ten behoeve van het gebruik als sportschool. De verhuurder vraagt ook de daarvoor benodigde vergunning aan. Vervolgens blijkt dat de gemeente de vergunning niet wil afgeven omdat het pand geen mindervalidentoilet en invalidenlift heeft, zoals voorgeschreven in het Bouwbesluit. De gemeente dreigt dan de inmiddels in gebruik genomen sportschool te sluiten.
Het geschil
De huurder vordert dat de verhuurder alsnog het mindervalidentoilet en de invalidenlift aanlegt. Zij vindt dat zij op basis van de huurovereenkomst mocht verwachten dat het pand geschikt is voor het gebruik als sportschool. De verhuurder wijst op de overeengekomen algemene bepalingen in de huurovereenkomst waarin staat dat de huurder zelf moet onderzoeken of de bedrijfsruimte geschikt is voor het voorgenomen gebruik.
De uitspraak
De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder zich niet kan beroepen op de algemene voorwaarden en de kosten moet dragen van het aanleggen van beide voorzieningen. Maar het enkele feit dat de ruimte wordt verhuurd met de bestemming ‘sport- en bodycentrum’ betekent volgens de kantonrechter nog niet dat de huurder er vanuit mag gaan dat het gehuurde als sportschool is ingericht en voldoet aan alle overheidsvoorschriften. Het zijn de feitelijke omstandigheden dat de verhuurder in deze zaak zelf het initiatief nam tot het uitvoeren van de werkzaamheden en het aanvragen van de vergunning die volgens de kantonrechter zorgen dat de huurder dit in dit geval wel mocht verwachten.
Het gevolg
Een verhuurder kan zich volgens deze uitspraak niet altijd beroepen op specifieke bepalingen uit overeengekomen algemene voorwaarden. Een verhuurder loopt daarmee het risico op te draaien voor de kosten om een pand geschikt te maken voor gebruik conform de door de huurder gewenste en overeengekomen bestemming. Deze kosten kunnen behoorlijk oplopen. Het is daarom belangrijk om de afspraken hierover goed vast te leggen in de huurovereenkomst en niet zomaar uit te gaan van een standaardmodel algemene voorwaarden. Eventuele gedragingen van de verhuurder spelen ook een belangrijke rol.
Kantonrechter Utrecht, 27 januari 2010, (nog) niet gepubliceerd
Floris Mollema
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 22/2010.