De Huisvestingswet herschreven
Al vanaf 2007 wordt er gewerkt aan een nieuwe Huisvestingswet, thans onder de naam Huisvestingswet 2014. Nadat de Tweede Kamer op 11 maart 2014 met grote meerderheid akkoord ging met het wetsvoorstel, is het nu in behandeling bij de Eerste Kamer. De verwachting is dat het voorstel ook daar binnenkort wordt aangenomen.
Wat voor wijzigingen brengt de Huisvestingswet 2014 voor de woonruimteverdeling met zich mee, en welke praktische gevolgen zijn te voorzien?
Uitgangspunt
De nieuwe Huisvestingswet heeft als centraal uitgangspunt de vestigingsvrijheid. Vestigingsvrijheid is een grondrecht (art. 2.1 van het Vierde Protocol bij het EVRM) dat iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft het recht geeft zijn eigen verblijfsplaats te kiezen. Dit recht kan slechts beperkt worden als dat noodzakelijk is in het belang van de samenleving.
De uitgangspunt brengt met zich mee dat een gemeente dus niet mag ingrijpen in de woonruimteverdeling, tenzij dat noodzakelijk is.
Strikter kader
De Huisvestingswet 2014 geeft in artikel 2 aan wanneer dat kan: een gemeenteraad kan zijn bevoegdheden uit de Huisvestingswet 2014 slechts gebruiken als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Een strikt kader dus. Wanneer er geen negatieve effecten van schaarste zijn, dan dient de gemeente de woonruimteverdeling over te laten aan de markt. Dit legt ook een motiveringsplicht bij de gemeenteraad: de gemeenteraad zal moeten motiveren dat er sprake is van negatieve effecten door schaarste, én dat de voorgestelde maatregelen noodzakelijk en geschikt zijn voor de bestrijding van die negatieve effecten van schaarste.
Huisvestingsverordening als basis
Het middel waarvan de gemeente gebruik dient te maken is de huisvestingsverordening. Onder de Huisvestingswet 2014 kan de gemeenteraad uitsluitend bij verordening regels geven met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte. Sturing per convenant, zoals nu nog veel gebeurt, is dus niet langer mogelijk. Gemeenten en woningeigenaren mogen nog wel convenanten sluiten en daarin werkafspraken vastleggen, maar er mogen geen afspraken over de woonruimteverdeling worden opgenomen. De Huisvestingswet 2014 bepaalt overigens wel dat gemeenten verplicht zijn om de plaatselijke woningcorporaties te betrekken bij de voorbereiding van een huisvestingsverordening.
Bij dit alles is van belang dat in de Huisvestingswet 2014 is opgenomen dat een huisvestingsverordening maximaal 4 jaar geldig is. Het overleg over de huisvestingsverordening zal dus in ieder geval eens per vier jaar moeten plaats vinden. Bij de vaststelling van een nieuwe verordening zal ook iedere keer weer moeten worden gemotiveerd of en waarom een verordening noodzakelijk is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste te bestrijden.
Sturing met huisvestingsvergunning
Het centrale instrument waarmee de gemeente op basis van de Huisvestingswet 2014 de woonruimteverdeling kan sturen is de huisvestingsvergunning. De gemeenteraad kan categorieën goedkope woningen aanwijzen die niet zonder huisvestingsvergunning in gebruik mogen worden genomen. Het is dus de gemeenteraad die bepaalt wat een ‘goedkope woning’ is. De Huisvestingswet 2014 laat dit bewust open omdat dit kan afhangen van de plaatselijke situatie. Wel ligt het volgens de minister voor de hand om aansluiting te zoeken bij de huurtoeslaggrens.
De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening criteria opnemen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Hierbij kunnen ook passendheidscriteria horen. Daarnaast kan de gemeenteraad urgentiecategorieën benoemen waarbij voorziening in de woonbehoefte dringend noodzakelijk is. Tenslotte is er ook ruimte voor lokaal maatwerk: de gemeenteraad kan bepalen dat voor ten hoogste 50% van de aangewezen categorieën woonruimte voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding met de woningmarktregio, waarvan weer de helft (25% van het totaal) met een in de gemeente liggende kern.
Het verlenen dan wel afwijzen van een huisvestingsvergunning is een besluit waartegen bezwaar en beroep open staan, ook als de feitelijke uitvoering gemandateerd is aan bijvoorbeeld een woningcorporatie.
Praktisch: wat nu?
Allereerst zullen gemeenten die van mening zijn dat sturen in de woonruimteverdeling noodzakelijk is snel aan de bak moeten: alle bestaande huisvestingsverordeningen die op de huidige Huisvestingswet gebaseerd zijn vervallen 6 maanden na de inwerkingtreden van de Huisvestingswet 2014, voorzien per 1 januari 2015. Daarnaast zullen alle afspraken over de woonruimteverdeling die nu in convenanten zijn vastgelegd op een andere wijze vorm moeten krijgen, en dat zal niet altijd in een verordening kunnen. Dat betekent dat ook woningcorporaties aan de bak moeten: de convenanten moeten op de schop en bij de vaststelling van een verordening zijn zij gesprekspartner van de gemeente.
Het is te verwachten dat het striktere kader van de Huisvestingswet 2014 tot gevolg heeft dat bestaande huisvestingsverordeningen van de nodige opsmuk ontdaan moeten worden: minder regeltjes. Dat is ook de bedoeling van de wetgever. De overheid dient zo min mogelijk inbreuk te maken op de vestigingsvrijheid van de burger.
Naast die vestigingsvrijheid staat de contractsvrijheid van de verhuurder. Indien er geen huisvestingsverordening is vastgesteld, of indien deze op een bepaalde woning niet van toepassing is, mag de verhuurder in beginsel verhuren aan wie hij wil, en daarbij zijn eigen eisen stellen. Het stellen van eigen eisen mag ook náást een huisvestingsverordening, zolang die eisen daarmee maar niet in strijd zijn. Overigens moet daarbij wel bedacht worden dat woningcorporaties met nog wel meer regels te maken hebben die hun contractsvrijheid inperken - niet in de laatste plaats de verplichting om 90% van hun sociale huurwoningen te verhuren aan huurders met een inkomen onder de € 34.678,00. Het is verstandig om beleid te ontwikkelen om dat hiervoor een kader geeft, rekening houdend met alle kaders.
Indien u hierover vragen heeft kunt u contact opnemen met Rogier Goeman van VBTM Advocaten.