Op onze website zijn al verschillende artikelen van mij en collega’s verschenen over de Wet Doorstroming Huurmarkt, met name toegespitst op de uitbreiding van de mogelijkheden van tijdelijke verhuur. Onderdeel van de Wet Doorstroming Huurmarkt zijn ook de huursombenadering en (gewijzigde) inkomensafhankelijke huurverhoging.
De huursombenadering en inkomensafhankelijke huurverhoging 2017
De huursombenadering
De huursombenadering wil zeggen dat de gemiddelde huurprijs van zelfstandige woningen van een toegelaten instelling op 1 januari 2018 niet hoger mag zijn dan de gemiddelde huurprijs van de zelfstandige woningen van een toegelaten instelling op 1 januari 2017, vermeerderd met inflatie + 1% (de maximale huursomstijging). De huursombenadering geldt alleen voor toegelaten instellingen. Bij de berekening van de gemiddelde huurprijs tellen niet mee:
- Woningen die op 1 januari 2017 met een geliberaliseerd huurcontract worden verhuurd;
- Woningen die in de periode 1 januari 2017 – 1 januari 2018 voor het eerst of laatst zijn verhuurd;
- Woningen waarvan de huurprijs tussen 1 januari 2017 – en 1 januari 2018 is verhoogd als gevolg van een woningverbetering én die woningverbetering maximaal één jaar voor de huurverhoging is gerealiseerd;
- Woningen waarvan de huurprijs in dat jaar is verhoogd met een inkomens afhankelijke huurverhoging, mits in prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en huurorganisaties is afgesproken dat de extra huurinkomsten worden ingezet voor investeringen;
- Onzelfstandige woonruimte.
Doordat huurharmonisatie wel meetelt zal de toegelaten instelling met het doorvoeren van de (eventueel inkomensafhankelijke) huurverhoging per 1 juli 2017 een inschatting moeten maken van het aantal mutaties dat het laatste half jaar van 2017 nog zal volgen.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Voorts hebben verhuurders met de inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt nog steeds de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren, met dien verstande dat de ‘inkomensverklaring’ vanaf 1 januari 2017 een ‘huishoudverklaring’ heet en er geen drie categorieën meer zijn waar een huurder qua inkomen in kan vallen, maar slechts twee. Indien het huishoudinkomen hoger is dan het bedrag genoemd in artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte jo. artikel 48 lid 1 van de Woningwet jo. artikel 16 van het Besluit toegelaten instellingen (€ 39.874 prijspeil 2016), dan mag de verhuurder in beginsel een (inkomensafhankelijke) verhoging van inflatie + 4% doorvoeren. Ligt het huishoudinkomen daaronder, dan mag slechts het basishuurverhogingspercentage worden doorgevoerd, te weten: inflatie + 2,5%. Let wel: een inkomensafhankelijke huurverhoging is niet mogelijk bij huishoudens waarvan één of meerdere leden de pensioengerechtigde leeftijd heeft/hebben bereikt en bij huishoudens bestaande uit vier of meer personen. Deze uitzonderingen vullen de doelgroep aan die reeds de mogelijkheid heeft om bezwaar te maken tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging (zie artikel 7:252a lid 6 BW jo. 10 Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte).
Voor vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met mr. Tanja de Nijs.