Het maximale huurverhogingspercentage is jarenlang gekoppeld geweest aan het inflatiepercentage van het laatst verstreken kalenderjaar. Sinds vorig jaar zijn de percentages voor de maximale huurverhoging hoger dan de inflatie. De verhuurder heeft vanaf 1 juli 2013 de mogelijkheid om al naar gelang de hoogte van het inkomen van de huurder de huur te verhogen met een toeslag van 1,5 tot 4,0% bovenop de inflatie.
In juni 2013 oordeelde de kantonrechter in Roermond, dat sprake is van een wijziging van het huurbeleid indien de verhuurder gebruik maakt van de nieuwe mogelijkheid om de huur met extra toeslag te verhogen. Op grond van de Overlegwet had de verhuurder in kwestie de huurdersorganisatie over deze beleidswijziging moeten informeren en haar de gelegenheid moeten bieden om over dit voornemen een advies uit te brengen.
Zowel de verhuurder als de huurdersorganisatie hebben tegen de uitspraak van de kantonrechter hoger beroep ingesteld. Op 13 maart 2014 heeft het gerechtshof in ’s-Hertogenbosch uitspraak gedaan.
Het gerechtshof stelt voorop dat mede gelet op de achtergrond en het doel van de Overlegwet het begrip “wijziging van beleid” ruim moet worden geïnterpreteerd. Het gerechtshof stelt vervolgens vast dat de wettelijke mogelijkheid om met ingang van 1 juli 2013 een differentiatie op basis van het inkomen van de huurder te maken eerder niet bestond. Dat betekent volgens het gerechtshof dat de verhuurder door deze wetswijziging een keuze moest maken of hij al dan niet van deze mogelijkheid gebruik zou willen maken. Die noodzakelijk te maken keuze betekent volgens het gerechtshof per definitie een wijziging van beleid. En dat geldt dus ook voor het geval dat de verhuurder zou besluiten om zijn beleid niet te wijzigen en zou volstaan met een huurverhoging enkel op basis van het inflatiepercentage.
Omdat het om een wijziging van beleid gaat moet de verhuurder zijn huurdersorganisatie daarover informeren en haar in staat stellen om daarover advies uit te brengen. Wanneer de verhuurder deze verplichting schendt, kan de rechter de uitvoering van het door de verhuurder voorgenomen beleid opschorten totdat hij zijn verzuim heeft hersteld. Die opschorting treft overigens alleen de ‘extra’ huurverhoging, en niet de huurverhoging met het inflatiepercentage. Dat laatste is immers staand beleid. Dat betekent, dat de huurcommissie of de kantonrechter niet de uitvoering van de gehele huurverhoging kan opschorten.
De conclusie is dat verhuurders er verstandig aan doen om hun huurdersorganisatie tijdig te informeren in alle gevallen waarin de minste twijfel mocht bestaan of sprake is van een beleidswijziging op welk onderwerp van overleg dan ook.
Indien u vragen over dit onderwerp heeft kunt u contact opnemen met Jan Sengers.