De levering van een terrein met een gedeeltelijk gesloopt gebouw

De levering van vastgoed is in beginsel vrijgesteld van BTW. Op deze hoofdregel bestaan twee uitzonderingen: wél onderworpen aan BTW is:

  • de levering van nieuw vervaardigd vastgoed (d.w.z. een gebouw vóór, op of uiterlijk twee jaar na de eerst ingebruikneming) en de levering van “bouwterrein”;
  • de levering van ‘oud’ vastgoed waarbij verkoper en koper verzoeken om een levering met BTW (het zogenaamde opteren voor BTW).

Op 19 november 2009 heeft het Europese Hof van Justitie een belangrijk arrest gewezen aangaande de vraag wanneer er sprake is van de levering van een bouwterrein in de zin van de Wet op Omzetbelasting. In dit artikel wordt ingegaan op die vraag.

Bouwterrein
De levering van een fiscaal “bouwterrein” is van rechtswege onderworpen aan BTW. Onder “bouwterrein” wordt verstaan: onbebouwde grond:

  • die is/wordt bewerkt;
  • waaraan voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond;
  • in de omgeving waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen; of
  • waarvoor een bouwvergunning is verleend, met het oog op de bebouwing van de grond.

Met bewerkingen aan de grond moet worden gedacht aan het egaliseren, rooien van begroeiing, afvoer van puin, afval en dergelijke. Met voorzieningen worden bijvoorbeeld bedoeld de aanleg van riolering of bijvoorbeeld het aanleggen van de gas- en waterleidingen. Als een bouwvergunning in twee fasen wordt aangevraagd, is er voor de BTW pas sprake van een verleende bouwvergunning als de bouwvergunning tweede fase is verleend.


Om van bouwterrein in de zin van de Wet op de omzetbelasting te kunnen spreken moet er dus altijd aan twee vereisten zijn voldaan. Er moet allereerst sprake zijn van onbebouwde grond en voorts moet er voldaan zijn aan minimaal één van de (vier) voorwaarden als hiervoor omschreven.

Tot voor kort werd zonder meer aangenomen dat de levering van een terrein met daarop een gedeeltelijk gesloopt gebouw, geen bouwterrein was in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. De levering van een perceel grond met daarop een gedeeltelijk gesloopt pand (bijvoorbeeld gesloopt tot aan de fundering) had dus niet tot gevolg dat er sprake was van een levering belast met BTW. In de praktijk komt het dan ook vaak voor dat de verkoper, alvorens tot levering van het perceel over te gaan, de op dat perceel nog aanwezige opstallen tot aan de fundering sloopt: er is dat nog altijd sprake is van enige bebouwing (namelijk de fundering), zodat er formeel geen sprake is van “bouwterrein”. Dit uiteraard van belang in het geval partijen een levering met overdrachtsbelasting beogen.

Don Bosco arrest

Het Europese Hof van Justitie heeft eind 2009 een uitspraak gedaan over de fiscale gevolgen van de levering van een gedeeltelijk gesloopt gebouw. Het Hof van Justitie concludeert dat de levering van een terrein met een (met het oog op nieuwbouw) gedeeltelijk gesloopt gebouw, voor de BTW moet worden beschouwd als de levering van een onbebouwd terrein. Daar voegt het Hof van Justitie nog aan toe dat de vraag hoever de sloop van het oude gebouw op het moment van de daadwerkelijke levering van het terrein is gevorderd, niet relevant is. Het Hof van Justitie geeft aan dat de vraag of er sprake is van “bouwterrein”, beoordeeld moet worden aan de hand van nationale regels daaromtrent.

De Hoge Raad zal zich dus nu moeten uitlaten over de vraag of een perceel grond, met daarop een gedeeltelijk gesloopt gebouw, moet worden aangemerkt als een “bouwterrein”, waarvan de levering van rechtswege belast is met BTW. Het Hof van Justitie heeft trouwens wel aangegeven dat door de nationale rechter rekening gehouden moet worden met de doelstelling van de vrijstelling in de BTW-richtlijn. Deze bedoeling houdt in dat alleen leveringen van onbebouwde terreinen die niet als ondergrond voor een opstal bestemd zijn, vrijgesteld zijn van BTW.

Gelet op deze uitspraak is de kans dus groot, dat de Hoge Raad de levering van een perceel grond, met een restant van oude bebouwing (en welk perceel zal worden gebruikt voor nieuwbouw) zal gaan aanmerken als een BTW-belaste levering.

Conclusie

Tot voor kort werd ervan uitgegaan dat het grotendeels slopen van een oud gebouw geen BTW-gevolgen had. Maar wie een perceel met slooppanden wil (ver)kopen en er verzekerd van wil zijn dat die transactie in de overdrachtsbelasting-sfeer kan plaatsvinden, zal ervoor moeten zorgen dat er vóór de transactie niet wordt begonnen met de sloop. Als de bestaande opstallen wél reeds gedeeltelijk worden gesloopt voordat wordt geleverd, is immers de kans is groot dat er, gelet op de uitspraak van het Hof van Justitie, dan sprake zal zijn van “bouwterrein”, welke levering van rechtswege belast is met BTW.

Hans van Doesburg

Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.

Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten