Net als in andere sectoren wordt in de bouw veel gewerkt met garanties. Soms worden deze door leveranciers van bouwmaterialen aangeboden doch vaker wordt daarom door opdrachtgevers uitdrukkelijk verzocht. Je zou verwachten dat een garantie de gevolgen van een gebrekkig product of gebrekkige uitvoering op de (onder)aannemer verlegt, maar in de praktijk blijkt dikwijls dat de gegeven garantie de schade tengevolge van gebreken niet altijd dekt.
De waarde van een garantie
Een garantie is alleen maar van waarde wanneer de garantie de opdrachtgever meer rechten geeft op vergoeding van schade of herstel dan dat de opdrachtgever reeds op grond van de wet heeft. En dat is niet altijd het geval.
De wet bepaalt dat de aannemer ná oplevering van het werk ontslagen is van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Voor alle andere – ‘verborgen’ – gebreken geldt dat de aannemer ook ná oplevering aansprakelijk blijft. De opdrachtgever heeft altijd het recht om herstel te vragen en/of schadevergoeding te verlangen. Maar men mag van de wet afwijkende afspraken maken. In de UAV’89 bijvoorbeeld wordt de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken beperkt tot 5 jaar na afloop van de onderhoudstermijn.
Een garantie die instaat voor de deugdelijkheid van een onderdeel heeft dus geen toegevoegde waarde ten opzichte van de UAV’89, tenzij het gebrek bij de uitvoering of oplevering reeds ontdekt had kunnen worden, of het gebrek pas na afloop van 5 jaar wordt ontdekt. Voor de meeste gebreken geldt dat zij ontdekt worden na oplevering en binnen een termijn van 5 jaar.
Exoneratieclausules
Waarom bieden veel leveranciers dan toch een garantie? Omdat in de garantievoorwaarden vaak de gevolgschade wordt uitgesloten of de garantie in tijd beperkt wordt. Ook worden dikwijls vormvereisten gesteld voor het kunnen inroepen van de garantie. De garantie dient er dan voor om juist de aansprakelijkheid van de leverancier te beperken in plaats van uit te breiden.
Voorts worden garantieverklaringen gebruikt om strenge gebruiks- en onderhoudseisen te stellen op straffe van verval van garantie. Er wordt bijvoorbeeld nimmer herstel of vergoeding geboden bij onoordeelkundig gebruik of wanneer geen of ontijdig onderhoudsinspecties zijn uitgevoerd. Soms gaan de onderhoudsvoorschriften heel ver. In bestekken worden vaak geen voorwaarden gesteld aan de garantievoorwaarden. Ten onrechte meent de opdrachtgever dat een algemeen geformuleerde garantie in het contract of bestek voldoende is. Toch is er geen dakdekker of verfleverancier die garantie geeft zonder garantievoorwaarden. De opdrachtgever mag in redelijkheid niet verwachten dat er geen aanvullende garantievoorwaarden gelden.
Garanties van derden
Een opdrachtgever moet er rekening mee houden dat wanneer hij rechtstreekse garanties van de onderaannemer of de leverancier verlangt, hij zich soms zal moeten conformeren aan de garantievoorwaarden van de (voorgeschreven) onderaannemer en/of leverancier. Hij heeft immers geen rechtstreekse rechtsverhouding met die onderaannemer of leverancier. Het is de (hoofd)aannemer die met hen contracteert. De onderaannemer en leverancier hanteren dikwijls hun eigen voorwaarden. Voorts moet de opdrachtgever er op letten dat de garantie op naam van de opdrachtgever wordt gesteld en niet op naam van de aannemer, of in de garantieverklaring moet uitdrukkelijk vermeld staan dat de garantie overdraagbaar is aan de eigenaar van het gebouw.
Bewijslast
‘Wie stelt moet bewijzen!” Dat is echter strijdig met het idee van een garantie. Als het lekt wil je als opdrachtgever kunnen volstaan met de mededeling aan de aannemer dat het lekt en dat de aannemer voorts direct komt om op eigen kosten de lekkage te verhelpen. Het systeem van de UAV’89 gaat er echter van uit dat de opdrachtgever eerst moet aantonen dat het gebrek ‘met grote mate van waarschijnlijkheid is toe te schrijven aan een minder goede hoedanigheid of gebrekkige uitvoering’; een verlichte bewijsplicht dus! Wil de opdrachtgever dat de aannemer zondermeer verplicht is te herstellen tenzij hij aantoont dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen ( een omgekeerde bewijslast), dan moet de opdrachtgever bij het aangaan van de aannemingsovereenkomst dat uitdrukkelijk met de aannemer overeen komen.
Controleren garantiecertificaten
De aannemer mag pas het werk formeel pas uitbesteden aan derden nadat hij goedkeuring heeft gekregen van de opdrachtgever. Dat is ook het moment waarop de concept garantieverklaringen aan de opdrachtgever moeten worden verstrekt. Het is voor de opdrachtgever zaak om dan goed naar de garantievoorwaarden te kijken en direct te bepalen of de verkregen garantie aan de doelstellingen uit het bestek voldoet. Als de opdrachtgever op dat moment genoegen neemt met garantieverklaringen waarin vergaande beperkingen van de aansprakelijkheid van de leveranciers staan opgenomen, kan het zijn dat een beroep achteraf op de in het bestek opgenomen algemene garantie niet meer opgaat. Om afwijkingen tussen de gevraagde garantie en de ontvangen garantie te voorkomen is het voor de opdrachtgever verstandig een vast model garantieverklaring voor te schrijven en bij ontvangst van de conceptverklaringen die daadwerkelijk te controleren.
Bart de Jonge
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naarhierinzien.