Per 1 januari 2009 is de nieuwe Wet op het overleg huurders verhuurder in werking getreden. Sindsdien zijn er een aantal interessante ontwikkelingen in wetgeving en jurisprudentie te melden.
Op de eerste plaats wordt de Overlegwet binnenkort weer gewijzigd om beslechting van Overlegwet-geschillen door de huurcommissie mogelijk te maken. Een daartoe strekkend wetsvoorstel is op 27 december 2010 bij de Tweede Kamer ingediend.
Sinds begin 2009 kunnen geschillen over de Overlegwet door middel van een verzoekschriftenprocedure bij de kantonrechter aanhangig worden gemaakt. De beslechting van deze geschillen door de huurcommissie zal hierop een aanvulling vormen. De huurcommissie wordt echter geen verplicht voorportaal voor de kantonrechter.
De uitspraakmogelijkheden van de huurcommissie zijn bovendien beperkt in vergelijking met de uitspraakmogelijkheden van de kantonrechter. De huurcommissie kan slechts constateringen uitspreken, zoals de constatering dat de verhuurder niet heeft voldaan aan zijn verplichting tot overleg. Met de term constatering wordt aangegeven, dat de huurcommissie, in tegenstelling tot de kantonrechter, de door haar geconstateerde schending niet eenzijdig tussen partijen kan vaststellen. In plaats daarvan worden partijen geacht het geconstateerde te zijn overeengekomen, tenzij een van de partijen binnen acht weken een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd.
Het aantal geschillen dat tot op heden aan de kantonrechter is voorgelegd is beperkt. Uit die weinige uitspraken zijn wel een paar aardige conclusies te trekken:
- de verhuurder hoeft geen bijdrage te leveren in de loonkosten van een directeur van een huurdersorganisatie;
- de verhuurder hoeft geen overleg te voeren met een huurdersorganisatie, waarvan (een deel van) het bestuur onacceptabel gedrag vertoont jegens de verhuurder of zijn medewerkers;
- in bijzondere omstandigheden kan het overleg met de huurdersorganisatie ook schriftelijk worden gevoerd;
- de kantonrechter toetst het beleid van de verhuurder marginaal. Hij treedt niet in de beoordeling van de doeltreffendheid of doelmatigheid van het door de verhuurder voorgestane beleid;
- als er geen sprake is van een wijziging van het beleid, kan de kantonrechter niet bepalen dat de verhuurder zijn beleid niet mag uitvoeren.
Jan Sengers
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.