De tweede kans overeenkomst na ontbinding van de huurovereenkomst

Het bieden van een tweede kans aan een huurder na ontbinding van de huurovereenkomst, hoe pak je dat aan? 


shutterstock-758561596.jpg

Inleiding

Geregeld krijg ik de vraag van verhuurders hoe om te gaan met huurders tegen wie zij reeds een ontbindings- en ontruimingsvonnis hebben behaald, maar deze alsnog een tweede kans willen bieden. De gedachte gaat dan al snel naar een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 en de daarop gebaseerde Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (RTIV 2015), op grond waarvan de corporatie een tijdelijke huurovereenkomst mag sluiten met een huurder aan wie een tweede of laatste kans wordt geboden. Echter, het gaat hier om twee verschillende zaken. Immers, indien met de huurder met wie de huurovereenkomst is ontbonden, een tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten, dan heeft het vonnis geen waarde meer. Dat is niet de bedoeling van de verhuurder. Deze wil immers met de (ex-)huurder afspreken dat vooralsnog geen gebruik wordt gemaakt van het vonnis indien en zolang de huurder zich aan strikte voorwaarden houdt. Het vonnis fungeert daarbij als stok achter de deur. Als de voorwaarden op papier worden gezet, dan wordt dit aangemerkt als een tweede kans overeenkomst.

Toelichting

Uit de rechtspraak blijkt dat een verhuurder na een ontbindings- en ontruimingsvonnis met de huurder de afspraak kan maken dat het vonnis vooralsnog niet ten uitvoer wordt gelegd indien en zolang de huurder bepaalde voorwaarden nakomt. Deze mogelijkheid is bevestigd in twee arresten van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (zie ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ0899 en ECLI:NL:GHSHE:2015:1359) en onlangs weer in een uitspraak van de rechtbank Gelderland van 26 februari 2018. Deze rechter wijst er terecht op dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat de wetgever bewust de mogelijkheid heeft willen openhouden om een huurder na ontbinding niet gelijk te ontruimen (en dus dakloos te maken) zolang de verhuurder zich het recht op tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis voorbehoudt.

Uit voormelde arresten van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch blijkt bovendien dat ook afspraken kunnen worden gemaakt die geen betrekking hebben op de wanprestatie(s) die ten grondslag lag(en) aan de ontbinding van de huurovereenkomst. Het is dus mogelijk om na een ontbinding van de huurovereenkomst wegens een huurachterstand, in de tweede kans overeenkomst op te nemen dat de huurder geen overlast mag veroorzaken. Spreken partijen af dat het gebruik van de woning komt te vervallen indien de huurder zich ‘op welke wijze dan ook’ niet houdt aan de gemaakte afspraken, dan kan de verhuurder het vonnis dus ook bij overlast door de huurder alsnog ten uitvoer leggen. Dit is expliciet bevestigd door het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

De tweede kans overeenkomst mag niet van onbeperkte duur zijn, zo oordeelde het gerechtshof ’s-Hertogenbosch in haar arrest van 5 februari 2013. In dat arrest vond het Hof de afgesproken termijn van één jaar niet onredelijk.

Tips

Let erop dat voorkomen moet worden dat de tweede kans overeenkomst juridisch gezien alsnog als een huurovereenkomst wordt beschouwd. Het is daarom onder meer van belang dat in de tweede kans overeenkomst geen gebruik wordt gemaakt van termen als ‘verhuurder’, ‘huurder’, ‘huur’ etc., maar bijvoorbeeld van termen als ‘eigenaar’, ‘gebruiker’ en ‘gebruiksvergoeding gelijk aan de voorheen geldende totale huurprijs’. Bovendien is het raadzaam om in de tweede kans overeenkomst uitdrukkelijk te vermelden wat de bedoeling van partijen is en dat het niet de bedoeling is om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten.

Conclusie

Kortom, indien u reeds een ontbindings- en ontruimingsvonnis heeft tegen een huurder maar u wilt deze huurder toch nog een tweede kans bieden, dan is het raadzaam om geen nieuwe huurovereenkomst te sluiten, maar om goede schriftelijke afspraken te maken met deze huurder. Dergelijke afspraken blijven evenwel maatwerk.

Wilt u hierover nader advies, dan kunt u contact opnemen met Wouter Kempe.

Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten