Fiscaal zit er een groot verschil tussen de verkoop van bebouwde grond en de verkoop van onbebouwde grond als bouwterrein. De verkoop van bebouwde grond is in principe belast met 6% overdrachtsbelasting. De verkoop van onbebouwde grond als bouwterrein is belast met 19% BTW. Maar hoe zit het nu met verkoop van grond met een gedeeltelijk gesloopt gebouw?
De aanleiding
Een voormalig schoolgebouw wordt verkocht aan Don Bosco BV. Op het moment van de verkoop is het al gedeeltelijk gesloopt. Als ook de rest is gesloopt, laat de koper op de vrijgekomen grond een nieuw kantoorgebouw neerzetten.
Het geschil
Volgens de belastingdienst is de verkoop van het gedeeltelijk gesloopte gebouw vrijgesteld van BTW (en onderworpen aan overdrachtsbelasting) omdat het om bebouwde grond gaat. De koper is het daarmee niet eens.
De uitspraak
Er volgt een lange procedure waar zelfs het Europese Hof van Justitie aan te pas komt. Het Hof komt tot een verrassende conclusie. De verkoop van een terrein met een ten behoeve van nieuwbouw gedeeltelijk gesloopt gebouw moet voor de BTW worden beschouwd als een onbebouwd terrein (ongeacht hoever de sloop is gevorderd). De Hoge Raad moet vervolgens bepalen of de verkoop van dat onbebouwde terrein is aan te merken als de verkoop van ‘bouwterrein’. De advocaat-generaal van de Hoge Raad is inmiddels al tot de conclusie gekomen dat de verkoop van het gedeeltelijk gesloopte schoolgebouw inderdaad moet worden gezien als de – met BTW belaste – verkoop van ‘bouwterrein’. Het wachten is nu op de einduitspraak door de Hoge Raad.
Het gevolg
Tot nu toe werd er van uitgegaan dat de verkoop van een grotendeels gesloopt gebouw is vrijgesteld van BTW. Uit de uitspraak van het Europese Hof blijkt echter dat het starten met slopen wel degelijk gevolgen kan hebben voor de BTW. Als het de bedoeling is om grond met opstallen BTW-vrijgesteld te verkopen, is het dus raadzaam om vóór de verkoop niet te beginnen met sloop. Anders is de kans groot dat de verkoop van de grond met dat gedeeltelijk gesloopte gebouw niet is onderworpen aan 6% overdrachtsbelasting, maar aan 19% BTW.
Hof van Justitie van de EU, 19 november 2009, nr. C-461/08
Conclusie van de A-G van de Hoge Raad , 16 juni 2010, CPG 41510bis
Hans van Doesburg
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 23/2010.