Steeds meer corporaties investeren in zonnepanelen of overwegen dat te doen. Deze investeringen kunnen alleen worden gedaan als de huurders daarvoor betalen. In deze bijdrage wordt ingegaan op de vraag of het juridisch mogelijk is om de kapitaalslasten van zonnepanelen via de servicekosten door te berekenen. Andere doorberekeningsmogelijkheden worden buiten beschouwing gelaten.
Zonnepanelen roerend of onroerend?
De eerste vraag die rijst is of zonnepanelen (inclusief bijbehorende technische installaties) als roerende dan wel als onroerende zaak dienen te worden aangemerkt. In het eerste geval is doorberekening via de servicekosten toegestaan, in het tweede geval niet. De vergoeding voor onroerende zaken worden immers geacht onderdeel uit te maken van de (kale) huurprijs.
Zonnepanelen (inclusief bijbehorende technische installaties) zijn op zichzelf roerende zaken. Roerende zaken kunnen echter door verbinding met een onroerende hoofdzaak, zoals een woongebouw, onroerend worden.
Dat gevolg kan intreden indien:
a) tussen de roerende en de onroerende zaak een onverbrekelijke verbinding is tot stand gekomen, of
b) de roerende zaak, hoewel niet onverbrekelijk met de hoofdzaak verbonden, daarmee volgens verkeersopvattingen als een geheel wordt aangemerkt.
Ad a) Van een ‘onverbrekelijke verbinding’ is sprake als deze niet kan worden verbroken zonder substantiële beschadiging van de hoofdzaak (het woongebouw) of de zonnepanelen(installatie).
Ad b) Ondanks het ontbreken van een ‘onverbrekelijke verbinding’ zouden de zonnepanelen juridisch toch als onroerend kunnen worden aangemerkt op grond van de verkeersopvatting. Dat zou het geval zijn indien de zonnepanelen(installatie) een zo essentieel onderdeel van het gebouw uitmaken, dat het gebouw daardoor gecompleteerd wordt. Met andere woorden, dat het gebouw zonder de zonnepanelen als incompleet moet worden beschouwd en niet aan haar economische of maatschappelijke bestemming kan beantwoorden.
Volgens de Hoge Raad gelden met betrekking tot de vraag, of apparatuur en een gebouw naar verkeersopvatting tezamen als één zaak moeten worden gezien, de volgende aanwijzingen:
1) zijn het gebouw en de apparatuur in constructief opzicht op elkaar afgestemd?
2) moet het gebouw uit een oogpunt van geschiktheid als (in dit voorbeeld) woongebouw zonder de zonnepanelen als onvoltooid worden beschouwd?
Kijkend naar deze criteria is niet in het algemeen één sluitend antwoord te geven op de vraag of zonnepanelen in een concreet geval al roerend dan wel als onroerend moeten worden aangemerkt. Zo zal in veel gevallen waarschijnlijk geen sprake zijn van een onverbrekelijke verbinding tussen een woongebouw en zonnepanelen. Dat kan echter weer anders zijn indien de zonnepanelen van meet af aan zijn bedoeld als integraal onderdeel van het complex, waarmee bij de ontwerpfase al rekening is gehouden. In dit laatste geval zal ook gezegd kunnen worden dat het gebouw en de zonnepanelen in constructief opzicht op elkaar zijn afgestemd, en zal eerder gezegd kunnen worden dat het woongebouw als incompleet moet worden beschouwd zónder de zonnepanelen. Daarentegen zal dit weer niet zo snel gelden voor woongebouwen waarop pas later de zonnepanelen zijn aangebracht. Kortom: de vraag of in een specifiek geval zonnepanelen als roerend dan wel als onroerend moeten worden beschouwd zal afhangen van de omstandigheden van het geval.
Vergoeding zonnepanelen als roerende zaak in de servicekosten
Ervan uitgaande dat in een specifiek geval de zonnepanelen als roerend kunnen worden aangemerkt, kan de verhuurder de kosten hiervan via de servicekosten aan de huurders in rekening brengen. De Huurcommissie merkt in haar Servicekostenbeleid op, dat indien de verkeersopvatting ten aanzien van de vraag of zaken roerend of onroerend zijn niet duidelijk is, (mede)bepalend is hetgeen partijen zijn overeengekomen. Gelet daarop, en het bovenstaande, is het raadzaam om de zonnepanelen in de servicekosten op te nemen als mee verhuurde roerende zaak. Het is overigens niet duidelijk hoe de Huurcommissie met een dergelijk geval om zal gaan.
Ervan uitgaande dat zonnepanelen in een specifiek geval als roerende zaak worden aangemerkt en de vergoeding daarvoor via de servicekosten mag worden doorberekend, rijst de vraag hoe die vergoeding moet worden berekend. De Huurcommissie geeft in haar servicekostenbeleid onder meer aan hoe zij omgaat met de in rekening gebrachte vergoeding voor roerende zaken1. Uitgangspunt is dat uitgegaan wordt van voorhanden zijnde nota’s ter bepaling van de door te berekenen kosten. De Huurcommissie hanteert vervolgens een percentage van de aankoopwaarde die als gebruiksvergoeding jaarlijks aan huurders in rekening mag worden gebracht. Voor meer duurzame zaken zoals kachels, boilers en geisers e.d. past de Huurcommissie een termijn van 10 jaren toe en mag dus jaarlijks in beginsel een percentage van 10% van de aankoopwaarde in rekening worden gebracht. Het lijkt aannemelijk dat dit ook voor zonnepanelen geldt, en dat misschien wel een langere termijn mag worden gehanteerd. De Huurcommissie kan namelijk afhankelijk van de omstandigheden van het geval ook een andere gebruiksvergoeding redelijk achten. De verhuurder dient voor de bepaling van het door te berekenen bedrag vast te stellen wat de aanschafprijs van de zonnepanelen (inclusief bijbehorende installaties) is, vermeerderd met het toepasselijke rentepercentage2 en inclusief de te verwachten onderhoudskosten gedurende de afschrijvingstermijn.
Conclusie
De vraag of de verhuurder de kosten van zonnepanelen via de servicekosten aan de huurders mag doorberekenen zal afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval. Daardoor blijft het investeren in zonnepanelen niet zonder risico’s.
mr. Paul Roks
1 De Huurcommissie spreekt van ‘ter beschikking gestelde roerende zaken in het woonruimtegedeelte van het gehuurde dan wel in de gemeenschappelijke gedeelten’. De zonnepanelen bevinden zich echter niet in het woonruimtegedeelte en evenmin in de gemeenschappelijke gedeelten, maar op het dak van het complex. De zonnepanelen worden dan ook niet ‘ter beschikking gesteld’ aan de huurder. De door die zonnepanelen opgewekte stroom wel. Hoe de Huurcommissie hiermee om zal gaan, is eveneens een onzekere factor.
2 Er dient rekening mee te worden gehouden dat de Huurcommissie bij de berekening van de maandelijkse lasten uit zal gaan van een hypothecaire lening op basis van annuïteit, zijnde (onderdeel van) de berekening die de Huurcommissie ook hanteert in haar “Beleid huurverhoging na woningverbetering”, te vinden op www.huurcommissie.nl. De Huurcommissie gaat daar uit van het gemiddelde rentepercentage van het lopende kalenderjaar op de datum dat de werkzaamheden voor woningverbetering zijn gestart. Onder kalenderjaar wordt verstaan de periode van 1 januari t/m 31 december. De Huurcommissie gebruikt hiervoor doorgaans het percentage van de Obvion Basis hypotheek zonder NHG met een rentevast periode van 10 jaar.
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar www.vbtm.nl de button voor aanmelden nieuwsbrief aan te klikken. Een kopie van het gedrukte exemplaar van dit artikel kunt u hier inzien.