Enige tijd geleden schreef ik in dit weblog over het grijze gebied waar overlast overgaat in burenruzie. Voor een verhuurder maakt het onderscheid een groot verschil: tegen overlast van zijn huurders dient hij op te treden omdat nalaten een gebrek kan vormen. Een burenruzie is erg vervelend, maar daar kunnen de betrokken partijen zich niet op het standpunt stellen dat de ‘overlast’ van de andere ruziemaker een gebrek vormt. Deze ‘overlast’ is in het geval van een burenruzie, waar beide partijen schuld aan hebben, immers een aan de huurder toerekenbare omstandigheid, zoals dat juridisch zo mooi heet. Heel kort door de bocht geldt in het geval van burenruzie: ‘eigen schuld, dikke bult’.
In mijn vorige artikel over dit onderwerp wees ik aan de hand van een uitspraak van de voorzieningenrechter te Den Bosch op het belang van het doen van eigen onderzoek door de verhuurder. De verhuurder zal zo veel mogelijk informatie boven water moeten krijgen om zo een gedegen oordeel te kunnen vellen over de vraag of er sprake is van overlast of een burenruzie. Recent is dat ook nog weer eens aan de orde gekomen bij de kantonrechter te Haarlem.
In de Haarlemse zaak stelde een verhuurder zich op het standpunt dat er in een bepaald geval sprake was van een burenruzie en dat zij zich daarin terughoudend op stelt. Verder dan het aanbieden van bemiddeling gaat het dan niet. Eén van de betrokken huurders was het daarmee niet eens; hij stelde overlast van een andere huurder te ervaren. Omdat de verhuurder niet optrad tegen die vermeende overlastveroorzaker stapte hij naar de rechter. Daar vorderde hij dat de verhuurder veroordeeld zou worden om juridische stappen te zetten tegen de overlastveroorzaker.
De Haarlemse kantonrechter oordeelde dat de verhuurder te snel had geoordeeld dat er sprake was van een burenruzie. Hoewel dat niet duidelijk uit de uitspraak blijkt, was er kennelijk door de verhuurder onvoldoende aangevoerd waaruit bleek dat ook de klager schuld had aan de situatie. De kantonrechter komt in deze zaak tot de slotsom dat de verhuurder alsnog vast zal moeten stellen of er nu sprake is van overlast of burenruzie, en wel door een procedure tot ontbinding en ontruiming te starten tegen de vermeende overlastveroorzaker.
De kantonrechter stelt zelfs dat het instellen van een ontbindingsvordering de enige wijze is om vast te stellen of er sprake is van overlast. Daar is nogal wat op af te dingen, want gedegen onderzoek en goede dossiervorming geven vaak al voldoende uitsluitsel. Er kunnen zich echter situaties voordoen waarin de uitkomst van onderzoek niet eenduidig is.
Als de keuze dan gaat tussen het afwenden van het hoofd en het opstarten van een niet geheel zekere procedure, dan kan betoogd worden dat een goed verhuurder toch zal moeten procederen. Elke overlastsituatie is echter uniek, dus algemene regels zijn lastig te geven.
Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Rogier Goeman.