Woningcorporaties kunnen vanaf 1 oktober 2013 gemakkelijker duurdere huurwoningen verkopen aan institutionele beleggers zoals pensioenfondsen. Zo hoeft de corporatie de woning niet meer eerst aan te bieden aan een huurder of een andere corporatie. Ook mag zij de verkoopwaarde baseren op de in de vastgoedwereld gebruikelijke actuele marktwaarde in plaats van de waarde in onverhuurde staat. Dat vergemakkelijkt de taxatie van wooncomplexen.
De in het Woonakkoord afgesproken versoepeling van de verkoopregels geldt alleen voor corporatiewoningen die geliberaliseerd zijn of woningen die een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens hebben. De nieuwe regels zijn vastgesteld na uitgebreide raadpleging van vertegenwoordigers uit de huur- en koopsector, gemeenten en beleggers.
Corporaties die met meer dan 10 procent korting aan eigenaar-bewoners verkopen, moeten afspraken blijven maken over het terugbetalen van korting en waardedeling bij doorverkoop van de woning. Wel vervallen vanaf 1 oktober deze eisen gedeeltelijk bij verkoop aan lagere middeninkomens.
De aangepaste voorwaarden zijn op 25 september 2013 gepubliceerd in een nieuwe MG 2013-02, die de huidige MG 2011-04 vervangt. De aanleiding voor de nieuwe MG is de wens van het kabinet om de voorwaarden voor de verkoop van corporatiewoningen te versoepelen, zowel voor de verkoop van geliberaliseerde of mogelijk te liberaliseren woningen aan beleggers als voor de verkoop van woningen met meer dan 10% korting aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Voor wat betreft deze laatste categorie treedt per 1 oktober 2013 ook een gewijzigde Regeling vervreemdingen woongelegenheden in werking.
De Minister gaat er van uit, dat gemeenten en corporaties met elkaar afspraken zullen maken over de verkoopplannen en dat zij daarbij in het oog houden, dat de samenstelling van de voorraad huurwoningen aan blijft sluiten bij de behoefte aan huurwoningen in de diverse prijs- en kwaliteitssegmenten.
Verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning
Corporaties mogen zonder toestemming van de Minister woningen verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning tegen minimaal 90% van de waarde vrij van huur en gebruik.
In de Regeling vervreemdingen woongelegenheden is neergelegd onder welke voorwaarden corporaties woningen mogen verkopen met meer dan 10% korting zonder toestemming van de Minister. Dat is alleen toegestaan als aan de in deze regeling genoemde voorwaarden wordt voldaan (zoals terugbetaling van verleende kortingen bij doorverkoop binnen 10 jaar en verplichte deling van waardeontwikkeling bij doorverkoop binnen 10 jaar bij een inkomen van meer dan € 38.000). De voorwaarden dienen in de koopakte te worden vastgelegd.
Als een corporatie een woning wil verkopen aan een natuurlijke persoon voor eigen bewoning met van de regeling afwijkende voorwaarden, dan is daarvoor altijd toestemming van de Minister nodig.
Meldingsprocedure bij verkoop aan derden
Het is corporaties niet toegestaan om woningen te verkopen aan derden zonder toestemming van de Minister. Voor verkopen aan andere corporaties, inclusief het WIF, is geen toestemming nodig.
Verkoop aan derden moet plaatsvinden op basis van openbare aanbesteding door bijvoorbeeld een advertentie in een landelijk dagblad of in een vakblad voor beleggers of via een landelijke website zoals Funda (bij meer dan 5 woningen).
Bij verkoop van woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens geldt als aanvullende voorwaarde, dat de corporatie de woningen eerst te koop moet aanbieden aan de zittende huurders tegen maximaal de taxatiewaarde vrij van huur en gebruik. Als de zittende huurders geen belangstelling tonen dienen de woningen te koop aangeboden worden aan in ieder geval een toegelaten instelling die werkzaam is in het gebied waar de woningen staan en aan het WIF. Het simultaan te koop aanbieden aan andere corporaties (inclusief het WIF) en derden door middelen van tenderen is toegestaan.
Bij verkoop van woningen met een maximale huur boven de liberalisatiegrens geldt als aanvullende voorwaarde, dat toestemming in principe alleen wordt gegeven als de woningen voor minstens de marktwaarde worden verkocht.
Jan Sengers