Bij de verhuur van woningen zijn woningcorporaties vanaf 1 januari 2009 verplicht aan de huurder een afschrift van het energieprestatiecertificaat te verstrekken. In de woningwaardering wordt tot op heden geen rekening gehouden met dit certificaat. Daar gaat per 1 juli 2010 verandering in komen. De overheid probeert met die wijziging te stimuleren dat verhuurders energie(besparende) maatregelen treffen in de bestaande woningvoorraad, waardoor zowel de kosten van verwarming worden gedrukt als de CO² uitstoot wordt verminderd.
Vanaf 1 januari 2008 zijn verhuurders verplicht aan de huurder van een woning een afschrift te verstrekken van het energieprestatiecertificaat (het energielabel). Voor woningcorporaties geldt die verplichting vanaf 1 januari 2009. Op dit moment houdt men bij de berekening van de woningwaardering nog geen rekening met het energielabel. Per 1 juli 2010 komt daar voor zelfstandige woonruimten verandering in. Vanaf dat moment is het energielabel medebepalend voor het aantal punten dat aan een woning mag worden toegerekend. Voor verhuurders is het van belang tijdig te anticiperen op deze wetswijziging. De aanzegging voor de huurverhoging dient immers voor 1 mei 2010 plaats te vinden.
Concreet betekent de wijziging dat bij de onderdelen ‘verwarming’ en ‘isolatie’ een wijziging optreedt. Het energielabel komt daarvoor in de plaats; alleen voor verwarmde vertrekken en – ruimten blijft de huidige waardering gehandhaafd. Daardoor vervallen er maximaal 23 punten. Afhankelijk van het energielabel komen daar in het gunstigste geval in het nieuwe systeem bij een eengezinswoning maximaal 44 punten voor terug (energielabel A++) en bij een meergezinswoning maximaal 40 punten. In het ongunstigste geval 0 punten.
Heeft een eengezinswoning een G-label dan zijn dat 0 punten, een E-label 8 punten, een C-label 22 punten en een A-label 36 punten. Voor een meergezinswoning liggen die punten voor een G-label op 0 punten, voor een E-label op 5 punten, voor een C-label op 15 punten en voor een A-label op 32 punten.
Voor woningen met label die vanaf 1 juli 2010 worden verhuurd, geldt onmiddellijk de nieuwe woningwaardering. Voor woningen met label waarvan de huurovereenkomst voor 1 juli 2010 is ingegaan geldt ook de nieuwe woningwaardering. Er geldt echter een overgangsregeling voor wat betreft de verschuldigde huurprijs in relatie tot de nieuwe waardering. In de praktijk zal de invoering van het energielabel voor lopende huurovereenkomsten tot gevolg hebben, dat met name woningen met een F- en G-label er in woningwaardering op achteruit gaan per 1 juli 2010.
Een voorbeeld: stel dat een woning nu 100 punten telt, waarvan 10 punten voor warmte-isolatie. De woning heeft energielabel G. In dat geval zakt de woningwaardering per 1 juli 2010 naar 90 punten. Nu doet een woning van 100 punten een maximaal redelijke huurprijs van € 445,81; per 1 juli 2010 bedraagt – bij 90 punten – de maximaal redelijke huurprijs € 402,60. Ligt de huidige huurprijs onder laatstgenoemd bedrag dat zal per 1 juli nog een huurverhoging tot dat bedrag (€ 402,60) mogelijk zijn. Ligt de huidige huurprijs daarboven dan is elk geval geen huurverhoging mogelijk; de huurprijs wordt dan bevroren op het niveau van 30 juni 2010.
Volgens de parlementaire toelichting zal per 1 juli 2010 bij ongeveer 100.000 woningen zich de situatie voordoen, dat de verschuldigde huurprijs uitgaat boven de maximaal redelijke huurprijs op grond van het gewijzigde woningwaarderingsstelsel. Zou de nieuwe regeling meteen voor lopende huurovereenkomsten gaan gelden, dan zouden al die woningen per 1 juli 2010 in prijs moeten worden verlaagd. In verband daarmee geldt een overgangsregeling tot 1 januari 2012. Komt de maximaal redelijke huurprijs van een woning – ten gevolge van de invoering van het energielabel per 1 juli 2010 – te liggen onder het niveau van de geldende huurprijs, dan wordt de huurprijs bevroren op het niveau van 30 juni 2010. De huurder kan op dat moment dus geen aanspraak maken op huurprijsverlaging, ook al betaalt hij op grond van het gewijzigde woningwaarderingsstelsel teveel!
De huurprijsbevriezing geldt tot 1 januari 2012. Daarmee hoopt de overheid verhuurders te stimuleren voor die datum energie(besparende) maatregelen te treffen, zodanig dat die woningen alsnog voor 1 januari 2012 een hoger energielabel krijgen. Indien op 1 januari 2012 de maximaal redelijke huurprijs behorend bij de kwaliteit van de woonruimte onder het niveau van de geldende huurprijs ligt, dan kan de huurder aanspraak maken op een huurprijsverlaging. De verlaging van de huurprijs gaat niet automatisch. De huurder zal zelf een verzoek tot huurprijsverlaging aan de verhuurder moeten doen en zonodig nadien de huurcommissie moeten benaderen.
Alhoewel de wetgever er vanuit gaat, dat de wetswijziging per 1 juli a.s. in werking treedt is dat nog allerminst zeker. De wetgeving waarin de wetswijziging is opgenomen is op dit moment nog bij het parlement aanhangig. De kans is dan ook groot, dat de wetswijziging pas kort voor 1 juli 2010 bekend wordt gemaakt. In elk geval op een moment dat het tijdstip van aanzegging van de huurverhoging (aanzegging dient voor 1 mei 2010 plaats te vinden) al gepasseerd is. Vandaar dat het aanbeveling verdient in de huurverhogingsbrief een voorbehoud te maken, onder verwijzing naar de parlementaire goedkeuringsprocedure.
Daarnaast is het aan te raden dat elke verhuurder op korte termijn een puntenberekening van zijn zelfstandige woonruimte maakt volgens het nieuwe systeem. Zodoende bestaat er inzicht in de gevolgen van de invoering van het energielabel in het woningwaarderingsstelsel en weet men aan welke woningen men maatregelen moet treffen om een eventuele huurverlaging per 1 januari 2012 te voorkomen.
Voor woningen jonger dan 10 jaar is een energielabel niet verplicht. De EPC-berekening – zoals voorgeschreven in het Bouwbesluit – vormt dan het uitgangspunt voor de wetgever voor de vaststelling van het label. Dat zal het A-label zijn (of hoger).
Jos van den Mosselaar
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.