Zowel flats als appartementencomplexen beschikken over gemeenschappelijke ruimten. Bij verhuur van een woning in zo’n complex komen partijen gebruikelijk overeen dat daarvan onderdeel uitmaakt ‘ .. en het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten’. Wat partijen daarbij onder ‘gemeenschappelijke ruimten’ verstaan, staat veelal (niet uitputtend) in de huurovereenkomst vermeld. Gebruikelijk zijn opgenomen: ruimten zoals trappenhuizen, liften, galerijen, tuinen en binnenplaatsen. Gebruik van die ruimten dient overeenkomstig de bestemming plaats te vinden. Behoren deze gemeenschappelijke ruimten nu tot het gehuurde? Kunnen huurders naar eigen inzicht daarover beschikken voor feestjes of andere activiteiten, zonder toestemming van verhuurder? Ongeacht eventuele hinder voor andere huurders? Recentelijk stond ik een verhuurder bij in het volgende geschil.
In een seniorencomplex bevindt zich op de tweede verdieping een binnenplaats ook wel vide genoemd. Deze ruimte geeft toegang geeft tot een aantal woningen en tot een drietal gangen, waaraan eveneens diverse woningen gelegen zijn. Voorts liggen het trappenhuis, de lift en een technische ruimte aan de binnenplaats. Dat de binnenplaats een gemeenschappelijke ruimte is, is tussen partijen niet in geschil. De bestemming van die ruimte is wel een twistpunt.
Verhuurder is van mening, dat het hier een verkeersruimte betreft om te komen en te gaan naar de woning. Andere activiteiten zijn aldaar niet toegestaan, tenzij met toestemming. Een aantal huurders in het complex is echter van mening, dat de gemeenschappelijke ruimten - waaronder de binnenplaats - onderdeel uitmaken van de gehuurde woonruimte, dat de binnenplaats gezien de omvang daarvan zelfs als recreatieruimte bedoeld is, en datzulks bij aanvang van de huur is toegezegd. In hun visie brengt dat met zich mee dat de huurders gezamenlijk aldaar activiteiten kunnen organiseren. De verhuurder behoeft daarvan hooguit in kennis te worden gesteld.
Andere huurders ervaren (over)last van de activiteiten. Na wederom een illegale activiteit - het gebruik van de binnenplaats als feestzaal voor een 3-gangen diner - besluit verhuurder in rechte een verbod jegens de organiserende huurders(vereniging) te vorderen.
Op grond van de inhoud van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden oordeelt de rechter dat de binnenplaats wel tot het gehuurde behoort. Galerijen en trappenhuizen zijn evident bestemd als verkeersruimte. Dat geldt volgens de rechter ook voor de binnenplaats; ook al staat deze ruimte niet afzonderlijk genoemd. Gezien de inrichting van het complex fungeert de binnenplaats als een belangrijke verkeersruimte. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat de bestemming van de binnenplaats in beginsel die van verkeersruimte is. Gelet op de centrale ligging en het feit dat daarop gangen, lift en trappenhuis uitkomen, kan de binnenplaats niet exclusief bedoeld zijn als recreatieruimte. Hulpdiensten moeten, indien nodig, toegang hebben tot deze centrale ruimte.
Over de gestelde (betwiste) toezeggingen van verhuurder omtrent het gebruik van die ruimte oordeelt de rechter als volgt: deze uitlatingen kunnen redelijkerwijs niet anders begrepen worden dan dat de verhuurder oog heeft voor de oppervlakte van de binnenruimte en er voor open staat dat daar met haar toestemming activiteiten voor de bewoners georganiseerd gaan worden. Dat betekent echter niet, aldus de rechter, dat de verhuurder de primaire bestemming daarvan - verkeersruimte - heeft laten varen, althans dat de huurders(vereniging) naar eigen inzicht en zonder voorafgaand overleg aldaar activiteiten kan organiseren. Volgt een verbod aan huurders(vereniging) de binnenplaats anders te gebruiken dan als hal annex verkeersruimte op straffe van een dwangsom.
Mochten huurder(s) gemeenschappelijke ruimten voor andere activiteiten gaan benutten, dan is tijdig actie gewenst. Dat voorkomt dat andere (niet deelnemende) huurders in hun woongenot worden geschaad en uit dien hoofde jegens de verhuurder actie zouden kunnen ondernemen. Daarnaast voorkomt tijdig ingrijpen dat er ‘twee kampen’ binnen een complex ontstaan: die van deelnemende huurders en die van de huurders die de activiteiten als (over)last ervaren.
Jos van den Mosselaar
Rechtbank Limburg 13 november 2013 (ongepubliceerd)