Verboden onderhuur doorkruist het woonruimte-verdeelsysteem en kan een nadelig effect hebben op de leefbaarheid in buurten. Woningcorporaties hebben daarom een instrument nodig om deze onderhuur tegen te gaan. Een forse boete in de algemene voorwaarden is in dat kader geen oneerlijk beding en is evenmin onredelijk bezwarend. Zo oordeelt het Gerechtshof Amsterdam in lijn met haar eerdere rechtspraak.
Casus arrest
De huurder heeft over de periode tussen 7 juni 2004 en 10 augustus 2011 een woning gehuurd. Voor de kantonrechter en het hof is vast komen te staan dat de huurder die woning vanaf 11 september 2006 niet zelf bewoonde, maar (onder)verhuurde aan een derde. De verhuurder heeft overeenkomstig haar algemene voorwaarden niet alleen ontbinding en ontruiming van de woning gevorderd, maar tevens toepassing van het contractuele boetebeding. De boete van € 4.500 is door zowel de kantonrechter als het hof toegewezen.
Hof: boetebeding begrijpelijk instrument ter preventie ongeoorloofde onderverhuur
De huurder voerde aan dat het boetebeding oneerlijk en onredelijk bezwarend is, omdat het zou gaan om een beding dat beoogt de consument een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Het hof oordeelt, in lijn met haar eerdere arrest (LJN: BV6647), dat zulks niet het geval is. Het hof begrijpt dat er, omwille van de leefbaarheid, behoefte bestaat aan een instrument om verboden onderverhuur te bestrijden. Vergoeding van de schade is dus niet het primaire doel. Het hof is het daarom met de verhuurder eens dat de boete hoog genoeg dient te zijn om de preventieve werking te bewerkstelligen. Een vaste boete van € 4.500 is volgens het hof niet onredelijk hoog. Daarbij is van belang dat de verhuurder in bijzondere situaties wel toestemming geeft voor tijdelijk gebruik van haar woningen door derden en dat in andere gevallen het motief om een woning onder te verhuren veelal van (louter) financiële aard zal zijn.
Geen matiging boete
Op het verzoek van de huurder om de boete te matigen overweegt het hof dat zij die bevoegdheid, volgens vaste rechtspraak, met terughoudendheid dient te hanteren. Het hof motiveert op drie punten dat matiging hier niet aan de orde kan zijn. Ten eerste is het enkele uiteenlopen van schade en boete volgens het hof onvoldoende grond voor matiging. Ten tweede acht het hof het belang van de leefbaarheid van voldoende gewicht om de boete van € 4.500 te rechtvaardigen. En ten derde merkt het hof het lage inkomen van de huurder als onvoldoende zwaarwegend aan. Matiging van de boete om die reden zou de preventieve werking van het beding verminderen in juist die gevallen waarin verleiding om onder te verhuren het grootst is.
Neem een boetebeding op in de algemene voorwaarden
Een boetebeding dat ten doel heeft ongeoorloofde onderverhuur te voorkomen is niet oneerlijk en niet onredelijk bezwarend. Daarnaast wordt de bevoegdheid van de rechter om de boete te matigen terughoudend gehanteerd. Op basis van dit arrest zou iedere woningcorporatie er daarom goed aan doen om een boetebeding in haar algemene voorwaarden op te nemen. Aangezien de boete vrij fors mag zijn is die voor de verhuurder een goede stok achter de deur en zal een huurder tweemaal denken alvorens hij tot onbevoegde onderverhuur over gaat.
Gerechtshof Amsterdam 20 november 2012, LJN: BY6370.
Paul Roks