Indien een huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt, kan een verhuurder kiezen welke weg hij wil bewandelen om van deze huurder af te komen. Niet handelen zoals een goed huurder betaamt is één van de limitatief in de wet genoemde opzeggingsgronden, maar vormt daarnaast ook een tekortkoming van de huurder die grond voor ontbinding kan vormen.
Dit lijkt een juridische discussie van een hoog theoretisch gehalte, maar de praktische gevolgen kunnen groot zijn, zo ondervond onlangs een verhuurder die er voor koos om de huurovereenkomst van een overlast gevende huurder op te zeggen. De rechter bepaalde op vordering van de verhuurder weliswaar dat de opzegging terecht was en stelde de beëindigingsdatum vast, maar wees een vordering om die uitspraak uitvoerbaar bij voorraad te verklaren af. De wet, in artikel 7:272 lid 1 BW, bepaalt namelijk dat een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft totdat op de vordering van de verhuurder onherroepelijk is beslist door de rechter. Dat wil zeggen: totdat een eventueel hoger beroep is afgerond.
Dat was vervelend voor deze verhuurder, want hoewel de huurder door bleef gaan met het veroorzaken van overlast, kon de verhuurder niets met het beëindigingsvonnis omdat de huurder hiertegen in appel was gegaan. Omdat de overlast kennelijk ernstige vormen aannam lopende het hoger beroep, was de verhuurder genoodzaakt om in een separate kort geding procedure ontruiming van de huurder te vorderen.
Dat werd door de kort geding rechter toegewezen, maar die extra procedure was niet nodig geweest als de verhuurder niet voor opzegging maar voor ontbinding gekozen had. Een vonnis waarin de rechter ontbinding van de huurovereenkomst toewijst, kan wel uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden, en kan dan ook ten uitvoer gelegd worden als de huurder in hoger beroep gaat.
Als u een huurder die zich niet als goed huurder gedraagt liever kwijt dan rijk bent, is het verstandig om eerst overleg te voeren over de te voeren procedure.
Voor vragen kunt u contact opnemen met Rogier Goeman
Kantonrechter Maastricht 30 mei 2013, LJN: CA3299