Brandstichting, kortsluiting of een huurder die op de bank in slaap valt met een brandende sigaret, kan een woning in lichter laaie zetten met alle gevolgen van dien. Zo kan er sprake zijn van lichamelijk letsel bij de huurder of omwonenden, maar ook van materiële schade. Daarnaast wordt de verhuurder geconfronteerd met een geheel of gedeeltelijk zwartgeblakerde woning. De schade zal hersteld moeten worden, en mogelijk moet de huurder tijdelijk zijn woning verlaten. Soms is terugkeer van de huurder zelfs niet langer mogelijk. Een en ander roept diverse juridische vragen op, die ik in dit artikel zal behandelen.
Wie is aansprakelijk voor brandschade aan het gehuurde: huurder of verhuurder?
Daar valt geen eensluidend antwoord op te geven. Het hangt af van de situatie en de oorzaak van de brand. In de wet is een regeling met betrekking tot schade aan het gehuurde opgenomen1. Kortgezegd houdt deze regeling in dat als er schade aan het gehuurde is ontstaan die de huurder toe te rekenen valt, deze schade voor rekening van de huurder komt. Meent de huurder dat dit niet voor zijn rekening komt, dan zal hij dit moeten bewijzen. De bewijslast bij schade aan het gehuurde ligt dus bij de huurder. Bij brandschade is de bewijslast echter omgedraaid: de verhuurder zal moeten bewijzen dat de schade ontstaan is door de huurder en dat deze aansprakelijk is voor de schade. Dit bewijs kan bijvoorbeeld worden geleverd door een rapport van de brandweer over de oorzaak van de brand of door een strafrechtelijke veroordeling van de huurder voor brandstichting. Ook als de brand per ongeluk is ontstaan, kan een huurder aansprakelijk zijn voor de schade. Dit is het geval als de huurder onvoorzichtig of roekeloos gedrag verweten kan worden, bijvoorbeeld door met een sigaret in de hand op de bank in slaap te vallen. Is de oorzaak van de brand onbekend of te wijten aan een bouwkundig probleem, dan draait de verhuurder op voor de schade aan het gehuurde.
Kortom, als de verhuurder niet kan bewijzen dat de huurder een verwijt kan worden gemaakt ten aanzien van het ontstaan van de brand, dan is de verhuurder verplicht de schade aan het gehuurde op eigen kosten te herstellen.
Is een verhuurder verplicht vervangende woonruimte aan te bieden bij herstel van brandschade?
Nee. Als het herstel bestaat uit het reinigen van de woning kan dit over het algemeen in bewoonde staat en is vervangende huisvesting sowieso niet aan de orde. Ook als herstel bestaat uit meer omvangrijke werkzaamheden waardoor de woning tijdelijk onbewoonbaar is, hoeft een verhuurder geen vervangende huisvesting aan te bieden. Daarvoor bestaat geen wettelijke plicht. In de praktijk
regelen verhuurders vaak wel vervangende huisvesting of een hotelovernachting uit coulance richting de huurder.
Heeft een huurder tijdens herstelwerkzaamheden recht op huurprijsvermindering?
Niet zonder meer. Indien de brand is ontstaan door toedoen van de huurder, heeft de huurder sowieso geen recht op huurprijsvermindering. Indien de huurder daarentegen geen enkel verwijt kan worden gemaakt ten aanzien van het ontstaan van de brand, kan een huurder recht hebben op huurprijsvermindering als de huurder als gevolg van de herstelwerkzaamheden ernstig in zijn woongenot geschaad wordt. Dit zal bij lichte schade (in een gedeelte van de woning) niet snel het geval zijn. Als de woning door de brandschade tijdelijk onbewoonbaar is, dan is er helemaal geen woongenot meer en vervalt de huurbetalingsverplichting uiteraard volledig.
Slaagt een vordering bij de rechter tot ontbinding van de huurovereenkomst na brand in de huurwoning?
Ja, als de oorzaak van de brand de huurder kan worden verweten (bijvoorbeeld bij brandstichting of roekeloos gedrag) heeft een vordering van de verhuurder bij de rechter tot ontbinding van de huurovereenkomst zeker kans van slagen. Ook het laten ontstaan van brandgevaarlijke situaties kan een tekortkoming opleveren die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
De Rechtbank Gelderland2 moest zich onlangs buigen over een zaak waarbij een huurder onder invloed van alcohol in slaap was gevallen, terwijl hij een sigaret rookte. Er ontstond daardoor brand, hetgeen ruim € 13.000,00 schade opleverde. Nadien deed zich opnieuw een incident voor, waarbij de huurder - wederom onder invloed van alcohol - het gas van het fornuis had opengedraaid en de buurvrouw vertelde dat hij de boel wilde laten ontploffen. Politie en brandweer zijn gekomen en het liep gelukkig goed af. De verhuurder was echter klaar met deze huurder en vorderde bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst. Het feit dat de huurder twee keer een gevaarlijke situatie had laten ontstaan met alle risico’s van dien, vond de rechter een tekortkoming die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en hij wees de vordering toe.
In een andere kwestie ontbond het Hof Den Bosch3 de huurovereenkomst van een blinde huurder, waarbij de verhuurder - nadat al een keer brand was geweest in het gehuurde - bij een huisbezoek op het fornuis aangekoekte pannen had aangetroffen en een stoel met daarop een asbak en brandgaten in de zitting. Juist vanwege zijn visuele handicap had de huurder volgens het Hof meer voorzichtigheid dan een niet visueel gehandicapte huurder in acht moeten nemen en door dat niet te doen heeft de huurder zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde niet als goed huurder gedragen, aldus het hof.
Kunnen huurder en verhuurder de huurovereenkomst ook zelf ontbinden na brand in de woning?
Soms wel. De hoofdregel is dat alleen de rechter een huurovereenkomst voor woonruimte kan ontbinden. Maar hierop geldt een uitzondering als er sprake is geweest van brand waardoor de woning onbewoonbaar is geworden en herstel onmogelijk4 is of onredelijk hoge uitgaven vergt. In zo’n geval kan de huurovereenkomst buitengerechtelijk, dat wil zeggen zonder tussenkomst van een rechter, door zowel de huurder als de verhuurder worden ontbonden. De huurovereenkomst eindigt daarmee. De ontbindingsverklaring is vormvrij en kan in de vorm van een brief. Het scheelt een gang naar de rechter als de wederpartij zich tenminste niet (in rechte) verzet tegen de ontbindingsverklaring. Let echter op: als de brand is ontstaan door toedoen van de huurder, gaat deze uitzondering niet op. Dan blijft de hoofdregel gelden en zal de verhuurder een procedure bij de rechter moeten starten om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen, zoals hiervoor omschreven.
Als afsluiter wil ik meegeven dat het dus belangrijk is de oorzaak van de brand te achterhalen. Daarnaast is het raadzaam om indien mogelijk foto’s van het gehuurde te maken.
Indien u vragen heeft over dit artikel of juridische maatregelen wilt treffen tegen een huurder die een brand (gevaarlijke situatie) heeft veroorzaakt in zijn woning, kunt u contact opnemen met de schrijfster van dit artikel.
Tanja de Nijs
Advocaat te Woerden
1 Artikel 7:218 Burgerlijk Wetboek (BW).
2 Rechtbank Gelderland, 6 maart 2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:3041.
3 Hof Den Bosch, 10 maart 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:850.
4 Uit rechtspraak volgt dat herstel van een gebrek niet meer mogelijk is als blijkt dat
het gehuurde geheel of voor een substantieel deel door de brand is verwoest
en herstel zou bestaan uit het opnieuw bouwen van het gehuurde.
Dit artikel is verschenen in de speciale editie van Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar www.vbtm.nl de button voor aanmelden nieuwsbrief aan te klikken. Een kopie van het gedrukte exemplaar van dit artikel kunt u hier inzien.