Verhuurders starten regelmatig een procedure bij de rechter tot ontruiming van een woning. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een huurder die ernstige overlast veroorzaakt of aan een persoon die onrechtmatig in een woning verblijft. Indien de vordering tot ontruiming wordt toegewezen zal de verhuurder in de meeste gevallen direct tot ontruiming van de woning overgaan. Dit brengt wel een risico met zich mee. De door de ontruiming getroffen huurder/bewoner kan immers hoger beroep instellen tegen het ontruimingsvonnis. Wat nu, als het Gerechtshof in hoger beroep oordeelt dat de verhuurder niet tot ontruiming had mogen overgaan? En wat betekent dit voor de verhuurder die de woning inmiddels al heeft doorverhuurd aan iemand anders? Is deze verhuurder verplicht de woning alsnog ter beschikking te stellen aan de voormalige huurder/bewoner?
Onrechtmatige ontruiming
In de hierboven genoemde voorbeelden zal de rechter - als hij de vordering tot ontruiming toewijst - het vonnis bijna altijd ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaren. Dit betekent dat de verhuurder niet hoeft te wachten met het ontruimen van de woning totdat er in hoger beroep op de vordering is beslist. De verhuurder mag gewoon tot ontruiming overgaan en daarna de woning doorverhuren aan iemand anders. Het ontruimingsvonnis is op dat moment echter nog niet definitief. Het Gerechtshof kan het ontruimingsvonnis alsnog vernietigen. Dit heeft tot gevolg, dat de verhuurder achteraf niet tot ontruiming van de woning had mogen overgaan en dus onrechtmatig jegens de ontruimde huurder/bewoner heeft gehandeld.
Beschikbaarstelling woning
De verhuurder moet de woning vervolgens weer beschikbaar stellen aan de voormalige huurder/bewoner van de woning. Als de woning echter al is doorverhuurd aan iemand anders, dan is het voor de verhuurder onmogelijk om hieraan te voldoen. De huidige huurder van de woning geniet immers huurbescherming. De huurovereenkomst kan slechts op een aantal limitatief in de wet opgesomde gronden door de verhuurder via de rechter worden opgezegd. De Hoge Raad heeft in zo’n geval - waarbij ongedaanmaking onmogelijk is geworden – overwogen, dat een vordering tot toewijzing van de woning niet meer kan worden toegewezen. De voormalige huurder/bewoner kan dus geen aanspraak meer maken op de reeds doorverhuurde woning. Het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch heeft deze overweging recent nog bevestigd.
Schadevergoeding
De voormalige huurder/bewoner staat echter wel in zijn recht. Het Gerechtshof heeft hem immers in het gelijk gesteld en het ontruimingsvonnis vernietigd. Wat zijn dan de gevolgen voor de verhuurder? De verhuurder zal in ieder geval worden veroordeeld in de proceskosten die in beide instanties zijn gemaakt. Daarnaast kan de voormalige huurder/bewoner op basis van de uitspraak van het Gerechtshof een nieuwe procedure starten tegen de verhuurder. In deze procedure kan hij schadevergoeding eisen van de verhuurder wegens het onrechtmatig ontruimen van de woning. Waaruit deze schadevergoeding bestaat is nog niet uitgekristalliseerd in de rechtspraak. Als de voormalige huurder/bewoner nog niet beschikt over een woning zou de schadevergoeding kunnen bestaan uit zowel het toewijzen van een andere gelijkwaardige woning als het toekennen van een verhuiskostenvergoeding.
Conclusie
Na het verkrijgen van een ontruimingsvonnis - dat uitvoerbaar bij voorraad is verklaard – zal een verhuurder in de meeste gevallen het hoger beroep niet meer willen afwachten. De verhuurder gaat over tot ontruiming van de woning en verhuurt de woning daarna door aan iemand anders. Deze verhuurder dient er wel rekening mee te houden, dat als het geen sterke zaak is de mogelijkheid bestaat dat het ontruimingsvonnis in hoger beroep wordt vernietigd. Dit leidt ertoe, dat de verhuurder niet tot ontruiming van de woning had mogen overgaan en dus onrechtmatig jegens de ontruimde huurder/bewoner heeft gehandeld. In dat geval blijft het voor de verhuurder niet bij een veroordeling in de proceskosten. De voormalige huurder/bewoner van de woning kan tevens schadevergoeding eisen, welke vergoeding zou kunnen bestaan uit het betalen van een verhuiskostenvergoeding en/of het toewijzen van een gelijkwaardige woning.
Thessie de Groot
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.