Onlangs heeft mijn collega Rogier Goeman aandacht besteed aan een uitspraak van de kantonrechter Haarlem, waarin de vraag naar voren kwam of de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest een gebrek oplevert. Aangezien verhuurders in de praktijk nog regelmatig asbest in woningen ontdekken en daarna vragen hebben over bijvoorbeeld de verplichting tot sanering of aansprakelijkheid voor gevolgschade, leek het mij goed om een andere recente asbestuitspraak te bespreken.
Wat is de uitspraak?
De huurder huurt een woning met tuin. Naast het gehuurde bevindt zich een autohandel waar brand is uitgebroken. Door de brand zijn asbestdeeltjes vrijgekomen en neergedaald in de tuin van de huurder. Bij het uitvoeren van saneringswerkzaamheden wordt de tuin van de huurder kaal gemaakt en tot een diepte van een halve meter afgegraven. De huurder start een procedure tegen de verhuurder en vordert vergoeding van de herstelkosten voor de tuin. De huurder voert aan dat hij door het afgraven van de tuin geen genot meer heeft, hetgeen een gebrek oplevert dat de verhuurder moet herstellen.
De kantonrechter oordeelt allereerst dat het neerdwarrelen van het asbest, dat weliswaar plaatsvond door een omstandigheid die zich buiten het gehuurde afspeelt en waar de verhuurder niets aan kan doen, wel een gebrek betreft. De verhuurder moet dit gebrek verhelpen. Echter, de verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgschade aan de tuin. De kale tuin (die overigens wel door de verhuurder weer op hoogte was gebracht met zand) levert volgens de rechter geen zelfstandig gebrek op. De kale tuin is een gevolg van het verwijderen van het asbest. De verhuurder is slechts aansprakelijk voor deze gevolgschade als het gebrek, dus het neerkomen van het asbest, aan de verhuurder valt toe te rekenen. Daarvan is volgens de rechter geen sprake, nu het asbest is vrijgekomen door brand in het naastgelegen pand. Dit kan de verhuurder niet worden toegerekend, zodat hij de gevolgschade aan de tuin niet hoeft te vergoeden.
Wat zijn de praktische gevolgen?
Deze uitspraak is een mooi voorbeeld van artikel 7:208 BW, waarin is opgenomen dat een verhuurder in bepaalde omstandigheden aansprakelijk is voor schade die ontstaat als gevolg van een gebrek. Indien asbest wordt aangetroffen in een woning leidt dit niet zelden tot paniek en angst bij de huurder en vervolgens claims richting de verhuurder. Uit deze uitspraak en de uitspraak die mijn collega Rogier Goeman eerder heeft behandeld, volgt dat er niet per definitie sprake is van een verplichting tot herstel en/of vergoeding van gevolgschade door de verhuurder. Slechts als er sprake is van een gebrek (dit is bijvoorbeeld het geval bij niet-hechtgebonden asbest), rust er een herstelplicht op de verhuurder. Voor de vraag of de verhuurder ook aansprakelijk is voor eventuele gevolgschade die ontstaat door de aanwezigheid van asbest, moet worden bekeken of het gebrek aan de verhuurder kan worden toegerekend. Dit is lang niet altijd het geval en zal de verhuurder per individueel geval moeten beoordelen.
Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, 24 april 2012, LJN: BW 6044
Tanja de Nijs