Bij huuropzegging moet u een aantal formaliteiten in acht nemen. Zo voorkomt u nadelige effecten voor uw organisatie. In de week waarin Koningin Beatrix haar aftreden aankondigde, kwam ik een arrest tegen van het Gerechtshof Arnhem waaruit blijkt dat Koninginnedag ook van invloed kan zijn binnen het huurrecht. Deze uitspraak onderstreept nogmaals het belang van het op een juiste wijze in acht nemen van een aantal formaliteiten bij het beëindigen van een huurovereenkomst.
Uitspraak
Tussen huurder en verhuurder is een huurovereenkomst voor een kantoorruimte aangegaan voor de duur van vijf jaren, eindigend op 1 mei 2011. De huurovereenkomst wordt na deze vijf jaren wederom met vijf jaren verlengd, tenzij de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden tijdig wordt opgezegd. De huurder zegt de huurovereenkomst per aangetekende brief gedateerd op 29 april 2010 op. Deze brief wordt diezelfde dag ook per e-mail vooruit gezonden aan de verhuurder. Vanwege Koninginnedag en het daarop volgende weekend bereikt de aangetekende brief de verhuurder echter pas op 3 mei 2010.
Verlenging
De verhuurder neemt vervolgens het standpunt in dat de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd, zodat de huurovereenkomst na 1 mei 2011 met vijf jaren verlengd zal worden. Huurder is het niet eens met deze stelling en verzoekt de kantonrechter voor recht te verklaren dat hij tijdig de huurovereenkomst heeft opgezegd.
Redelijkheid en billijkheid
Uiteindelijk wordt de huurder door zowel de kantonrechter als het gerechtshof in het gelijk gesteld. Het gerechtshof is van oordeel dat – nu partijen in de huurovereenkomst niets geregeld hebben voor de situatie dat de uiterlijkste opzegdatum een feestdag is – de huurovereenkomst dient te worden aangevuld door de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. Het hof acht het daarbij passend dat de aangetekende huuropzegging ook nog de volgende werkdag – in dit geval 3 mei 2010 – bij de verhuurder kon worden aangeboden.
Neem formaliteiten in acht
In deze situatie liep het voor de huurder met een sisser af, alhoewel hij wel twee procedures heeft moeten voeren om van zijn huurovereenkomst af te komen. Hoewel het bij dit soort formaliteiten sowieso verstandiger is niet tot de laatste dag te wachten, is het in ieder geval van belang de formaliteiten bij het opzeggen van een huurovereenkomst altijd goed in acht te nemen. Dit geldt zowel voor de huurder als de verhuurder. Bij formaliteiten kan gedacht worden aan het tijdstip en wijze van verzenden, maar ook aan het noemen van de opzeggingsgrond(en) of het aanzeggen van de ontruiming.
De praktijk
In onze praktijk maken wij regelmatig mee dat huurovereenkomsten voor zowel kantoorruimtes (7:230a BW) als bedrijfsruimtes (7:290 BW) niet op een juiste wijze worden opgezegd. Zeker in de situaties waarbij een automatische verlenging van de huurperiode is overeengekomen kan dit voor een partij tot zeer vervelende gevolgen leiden. Het is om die reden van belang altijd tijdig na te gaan welke formaliteiten in acht moeten worden genomen om de huurovereenkomst op een juiste wijze op te zeggen.
Floris Mollema
Dit artikel is tevens geplaatst op CorporatieNL. De specialisten van VBTM schrijven regelmatig artikelen voor deze website.