Met de feestdagen in het vooruitzicht wil ik u niet onthouden dat er een tendens is dat na de Kerstdagen veel huurders tot de conclusie komen dat het niet meer zo’n feest is om bij hun partner te blijven. Vaak leidt deze conclusie tot het tijdelijk of definitief vertrek van één van de partners uit de gehuurde woning. Maar wat gebeurt er nu met het huurrecht? Wat zijn de spelregels over het toebedelen van het huurrecht? Ik praat u bij.
Met wie is de huurovereenkomst gesloten?
Als u het bericht van een huurder en zijn of haar partner ontvangt dat er sprake is van een echtscheiding, moet u eerst checken met wie u de huurovereenkomst heeft gesloten. Is de huurovereenkomst aangegaan met één persoon, dan is dat de huurder. De echtgenoot1 is dan van rechtswege medehuurder. De medehuurder is overigens ook verantwoordelijk voor het nakomen van de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Natuurlijk is dan voor u als verhuurder van belang wie in de woning wil blijven.
Als de huurder de woning verlaat, dan zal hij de huurovereenkomst opzeggen, zodat hij geen huur meer hoeft te betalen en ook verlost is van de overige verplichtingen uit de huurovereenkomst. De medehuurder “promoveert” dan van rechtswege tot huurder en zal in het vervolg in zijn eentje de huurovereenkomst moeten nakomen.
Besluiten de huurder en de medehuurder in goede harmonie dat de medehuurder definitief de woning verlaat, dan verliest de medehuurder zijn medehuurderschap. De wet zegt immers dat de medehuurder alleen medehuurder is zolang hij ook het hoofdverblijf in de woning heeft. De verhuurder zet dan de huurovereenkomst met de huurder gewoon voort. Dit is overigens anders als het vertrek van de medehuurder slechts tijdelijk is in afwachting van de echtscheidingsprocedure. Dan is sprake van een fictief hoofdverblijf en heeft de medehuurder zijn huurrechten nog niet prijsgegeven.
In een recente uitspraak2 van de kantonrechter te Eindhoven kwam deze problematiek ook aan de orde. Wat speelde er? Een huurder (de vrouw) en haar partner (de man) gingen uit elkaar in 2009. De man ging elders wonen. Man en vrouw waren op dat moment nog niet verwikkeld in een echtscheiding en de man verloor door zijn vertrek uit de woning zijn status als medehuurder. Echter, in februari 2014 keerde de man -nog steeds gehuwd met huurder- weer terug in de woning, nadat de vrouw bijna gelijktijdig de woning ook had verlaten.
De vrouw zegde vervolgens in april 2014 de huurovereenkomst op, zodat de huurovereenkomst met de vrouw eindigde. De woningcorporatie eiste ontruiming omdat zij vond dat de man zonder recht of titel in de woning zat. De kantonrechter besliste dat de man weliswaar eerder het medehuurderschap door het vertrek uit de woning had verloren, maar dat dit weer was gaan herleven doordat de man weer was teruggekeerd in de woning en daar nu (wel) zijn hoofdverblijf had. De man kon dus in de woning blijven omdat hij door het herleven van het medehuurderschap en de hierop volgende beëindiging van de huurovereenkomst met huurder automatisch huurder was geworden. De woningcorporatie had in deze procedure nog betoogd dat sprake was van een “opzetje” van de man en vrouw om oneigenlijk huurrechten te krijgen. De kantonrechter vond echter dat hiertoe door de woningcorporatie te weinig was gesteld. Ik sluit niet uit dat een hoger beroep de woningcorporatie wel soelaas biedt.
Het komt natuurlijk ook vaak voor dat huurder en medehuurder het niet met elkaar eens worden over de vraag wie mag blijven. Op de vraag aan wie dan het huurrecht toekomt, heeft de wetgever een oplossing bedacht3. Huurder en/of medehuurder kunnen namelijk aan de rechter vragen om te bepalen wie de huurder van de woonruimte zal zijn. In een dergelijke procedure is de verhuurder geen partij of belanghebbende en is dus afhankelijk van de rechter wie in de toekomst de contractpartner wordt. De rechter beslist: het toewijzen van het huurrecht aan de één leidt automatisch tot het gelijktijdig verliezen van het huurrecht door de ander. Of de verhuurder het hiermee eens is, doet er (helaas) niet toe.
Contractuele huurders
Maar hoe zit dit nu bij contractuele huurders: dus huurders die beide staan vermeld op het huurcontract? Als beide contractuele huurders de woning willen, kunnen zij dan ook naar de rechter om het huurrecht aan één van hen toe te laten wijzen? Het antwoord is positief. Dit is ook recent door het Gerechtshof te Amsterdam4 weer bevestigd. In die casus speelde het belang van een gerechtelijke beslissing met betrekking tot het toewijzen van het huurrecht ook een grote rol. De echtscheiding was uitgesproken en het huurrecht was in 2012 toegewezen aan de vrouw. De man ging in 2014 weer in de woning wonen. U raadt het al…de vrouw zegde de huurovereenkomst op en de man wilde niet vertrekken. De woningcorporatie vorderde ontruiming en deze vordering werd door het gerechtshof toegewezen. Blijkens de echtscheidingsbeschikking kwam het huurrecht immers toe aan de vrouw. Aangezien de man noch de status van huurder noch de status van medehuurder had, moest hij vertrekken.
Als één van de contractuele huurders de huurovereenkomst vrijwillig wil beëindigen, kan dit -aangezien het huurrecht ondeelbaar is- in principe alleen door gezamenlijk de huurovereenkomst op te zeggen. Mocht u de achterblijvende huurder wel als (enig) huurder willen accepteren, dan is het raadzaam, ook in verband met bijvoorbeeld door beide huurders aangebrachte ZAV, een voor- en eindinspectie op te maken. U kunt als verhuurder ook weigeren een nieuwe huurovereenkomst met de alleenstaande achterblijvende huurder te sluiten, bijvoorbeeld omdat de achterblijvende huurder niet voldoende inkomsten heeft om de huurprijs alleen op te brengen. Dan bestaat wel het risico dat beide huurders alsnog de weg naar de rechter bewandelen en de rechter gezamenlijk verzoeken het huurrecht alsnog aan de achterblijvende huurder toe te wijzen.
Kortom, een echtscheiding geeft niet alleen de huurders zorgen, maar ook de verhuurder.
Jeannette Klaarenbeek
Advocaat te Best
1 Waar gesproken wordt over echtgenoot wordt ook de partner bedoeld met wie een geregistreerd partnerschap is aangegaan. De wet stelt die gelijk aan de echtgenoot m/v
2 Rechtbank Oost Brabant 15 oktober 2015 (ECLI:NL:RBOBR:2015:6054)
3 Artikel 7:266 lid 5 BW
4 Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:2861)
Dit artikel is verschenen in de speciale editie van Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar www.vbtm.nl de button voor aanmelden nieuwsbrief aan te klikken. Een kopie van het gedrukte exemplaar van dit artikel kunt u hier inzien.